ГоловнаБлогиБлог Олени Бардіної

Як приватизувати рієлтера та всі угоди з нерухомістю або нова законодавча ініціатива у Верховній раді

Нардепи пропонують зобов’язати українців оплачувати послуги ріелторів в кожному випадку продажу чи оренди нерухомості. Передумовою виставлення оголошення про відчуження чи оренду нерухомого майна та укладення таких договорів стане внесення відомостей про кожен об’єкт до спеціально створеної бази даних. А потрапити до цієї бази можна буде тільки через брокера.

Рієлтерам законотворці теж приготували чимало сюрпризів, серед яких створення нового гравця - Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності та органів управління. Крім того, вводиться обов’язкове професійне навчання, атестація та сертифікація, а також система покарань, в тому числі за конфіденційними скаргами.

Фото: Макс Левин

Нещодавно на сайті Верховної ради України з’явився доволі цікавий законопроект № 3618 “Про рієлтерську діяльність в Україні” за ініціативи 29 депутатів. Це не перший законопроект з цієї тематики, але, певно, найодіозніший.

Законопроект № 3618 подається під гаслом детінізації сфери рієлтерських послуг, операцій з нерухомим майном, збільшення доходів до Державного бюджету України і т.д. На жаль, в змісті цього законопроекту віднайти шляхи реалізації цих задач майже не можливо.

А от що однозначно відбувається – це зобов'язання українців при укладанні договорів щодо нерухомості в обов’язковому порядку додатково витрачати кошти ще й на рієлтерів, окрім, нагадаємо, того, що при купівлі-продажу нерухомості необхідно сплатити податки у сумі від 2 до 7,5 % вартості, нотаріальні витрати, оплатити оцінку об’єкту.

На даний момент залучення брокера чи рієлтера відбувається виключно за бажанням продавців та покупців, орендодавців та орендарів. Ціна послуг брокера чи рієлтера також предмет домовленості між останнім та стороною, що залучає. У сфері оренди ціна послуг це зазвичай 50% вартості оренди, а при відчуженні нерухомості 2-5% ціни продажу. Але, як вже було сказано, такі витрати – це витрати за бажанням.

Законопроєкт № 3618 такого вибору українцям не залишає, оскільки передбачає, що:

• відчуження або передача в оренду нерухомого майна здійснюється тільки за умови внесення до Єдиної інформаційної бази даних (далі – База даних) відомостей стосовно нього, а також формування та реєстрації інформаційного паспорта об’єкта нерухомості;

• договір купівлі-продажу чи оренди має містити індивідуальний реєстраційний номер інформаційного паспорта об’єкта нерухомості в Базі даних;

• посвідчення нотаріусом договору здійснюється тільки за умови отримання з Бази даних витягу із зареєстрованого інформаційного паспорта об’єкта нерухомості.

Таким чином, фактичні сторони угод щодо нерухомості – покупець та продавець, орендодавець та орендар, стають заручниками наявності в Базі даних відомостей про нерухомість. Але, як відомості про нерухомість потраплять до цієї Бази даних, та і навіщо ця База коли є державні реєстри:

- Державний реєстр речових прав на нерухоме майно;

- Державний реєстр іпотек;

- Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна.

При цьому, державні реєстри належать державі та нею захищаються. Чого не відбувається у випадку передбаченої законопроектом № 3618 Бази даних, яка фактично має приватний статус.

Щодо внесення інформації до Бази даних, то цим правом за законопроектом № 3618 наділені тільки брокери, з якими має бути укладений договір, а обов’язковою умовою такого договору, згідно законопроекту, є оплата.

І так непомітно поміж іншим українців зобов’язують витрачатися на рієлторські послуги, які цілком можливо і не завжди потрібні, як от у випадках продажу нерухомості чи оренди між знайомими особами або між родичами. Вказані норми законопроекту є прямим порушенням Конституції України та створенням монополії.

Інший цікавий, але доволі сумнівний аспект законопроекту № 3618 – “приватизація рієлтерської діяльності”. Чому саме так можна кваліфікувати норми, що запроваджуються цим законопроектом.

По-перше, привітаємо появу Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності (далі - Федерація), яка має займатися самоврядуванням.

Крім того, цей законопроект запроваджує органи самоврядування: Кваліфікаційно-сертифікаційна комісія Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності (далі - Комісія), З'їзд фахівців у сфері рієлтерської діяльності (далі – З’їзд) та Рада суспільного нагляду у сфері рієлтерської діяльності (далі - Рада).

У Комісії та Ради за законопроектом повноваження настільки широкі, що вже зараз виникають сумніви у неупередженості роботи цих органів. Що ж до З’їзду, то відповіді яким чином він збирається та як визначаються його учасники (делегати) законопроект не дає. А це особливо важливо у контексті виникнення Федерації, оскільки так чи інакше має бути перший З’їзд для її заснування, якщо, звичайно, автори законопроекту не мають наміру, що широкі повноваження Федерації підхопить вже створена під цей законопроект організація.

По-друге, виписаний в законопроекті № 3168 статус осіб, які надаються рієлтерські послуги справляє враження певного закріпачення, або створення свого закритого та регульованого кола осіб. Так, законопроект передбачає для рієлтерів обовязкове професійне навчання в акредитованих у визначеному Радою порядку закладах, певно що не обов’язково навчальних. Крім того, запроваджується атестація та сертифікація, особливо розуміння яких законопроект не надає.

Більше того, законопроект надає тільки дев’ять місяців на приведення діяльності рієлтерів та брокерів у відповідність з його вимогами.

По-третє, особливо вражає механізм притягнення рієлтерів до відповідальності за проступки, до яких можна віднести майже все що завгодно. За законопроектом № 3618 скаргу на рієлтера може подати будь-хто, а інформацію про скаржника можуть приховати – передбачена можливість конфіденційності.

Відповідальність встановлена доволі сувора – фактично тимчасове або постійне припинення діяльності рієлтера. А рішення про її накладення має право приймати Кваліфікаційно-сертифікаційна комісія, при чому навіть за відсутності рієлтера у якого є поважні причини не прибути на засідання Комісії, про яке, доречі, його повідомляють не більше ніж за три робочі дні.

Оскаржити накладення відповідальності можна тільки до Ради – замкнене коло, не інакше. А якщо особа вже зовсім не згодна - тоді до суду, але це не зупинить виконання рішення. Все це з високою вірогідністю призведе до тиску на рієлтерів та їх повної керованості очільниками Ради та Комісії, що аж ніяк не сприятиме прозорості цієї сфери.

Цікаво, що автори законопроекту № 3618 навіть обмежили Цивільний та Господарській кодекси України у питаннях регулювання рієлтерської діяльності. Що ж це поміж іншим ще одне свідчення необхідності багатовекторної доробки цього законопроекту і системного підходу до нормотворення у сфері операцій з нерухомістю.

Читайте головні новини LB.ua в соціальних мережах Facebook, Twitter і Telegram