Що таке зонінг у США
Зонінги як вид планувальної документації в США регулюються в кожному місті окремо. Їхня мета — розпланувати місто так, щоб мешканці були задоволені, а місто розвивалося. Зонінги складаються з графічної і текстової частин.
Код зонування — IZC
Щоб розробити власний зонінг (план зонування), більшість американських міст спирається на текстову частину IZC (International zoning code, Міжнародний код зонінгу). Цей документ, розроблений ICC 2003 року, доопрацьовували двічі: у 2018 та 2021 роках. Він показує типовий зонінг і містить основні терміни, види зон у містах, обмеження та інструменти регулювання забудови в цих зонах.
Юрисдикція (місто) може вставити свою назву в перший розділ коду і прийняти готовий код як міське правило (local law), а може ввести туди особливості, притаманні конкретному місту.
Текстова частина обов’язково супроводжується графічним (цифровим) планом зонування міста (zoning map), на який нанесено відповідні зони.
Код зонування складається з 14 розділів:
1. Управління та адміністрування.
2. Визначення.
3. Типові зони для дистриктів.
4. Природні зони.
5. Житлові зони.
6. Комерційні та комерційно-житлові зони.
7. Фабричні та промислові зони.
8. Загальні положення.
9. Спеціальне регулювання.
10. Ознакування.
11. Невідповідні конструкції та їхнє використання.
12. Умови для використання.
13. Органи планування.
14. Пов’язані стандарти.
Навіщо розробляється код зонування (Zoning Code)
Метою коду зонування визначено встановлення мінімальних вимог для забезпечення прийнятного рівня здоров’я, безпеки, захисту власності та добробуту заходами з контролю проєктування, розташування, користування або розміщення всіх будівель і конструкцій засобами регульованого та упорядкованого розвитку землекористування на території юрисдикції.
Зазвичай зонінг регулює всі види будівель усіх видів користувачів, окрім міських об’єктів інженерної інфраструктури. Якщо регулювання «входить у конфлікт», то план зонування має вищу силу. Зонінг має враховувати характер кожного дистрикту.
Код зонування поширюється на всі види будівництва, в тому числі на прибудови, надбудови та ремонти. На всі ці роботи потрібен дозвіл. Будь-який дозвільний документ будь-якої міської структури видають відповідно до коду зонування. Якщо виникають претензії до коду зонування (виявлено помилку), в роботу включається «Рада з налаштування» (Board of adjustment), яка складається з юристів, що спеціалізуються на державному праві. У її складі є зв’язковий (liaison), який відповідає за проведення зустрічей і слухань, але не бере участі в голосуванні. Також існує посада слухача (Hearing examiner), який розглядає скарги землекористувачів на дискримінаційні, на їхню думку, положення коду зонування і проводить слухання з цього приводу.
Якщо землекористувач хоче збудувати щось, що не відповідає плану зонування, він звертається до Комісії з планування, цю процедуру ми детально розглядали в частині 4 цієї серії публікацій.
Код зонування вимагає, щоб усі будівлі в місті експлуатувалися. За це і за використання земельних ділянок відповідають власники. Встановлення тимчасових споруд і вуличних меблів також потребує дозволів. Усе, що не відповідатиме коду зонування, має бути знесено.
Що чекає на порушників зонінгу
Розділ 111 частини 2 розділу 2 коду зонування визначає, що будь-яка особа не має права зводити, будувати, збільшувати, змінювати, ремонтувати, зсувати, покращувати, перетворювати, зносити, переміщувати, опоряджувати, використовувати, розміщувати або експлуатувати будь-яку будівлю або земельну ділянку або надавати дозвіл на таке, якщо такі дії порушують цей код.
Якщо нерухоме майно (будівля, земельна ділянка) використовують не відповідно до коду, міські структури мають повідомити про це власника. Поки той виправляє ситуацію, настає перерва в користуванні майном і штраф.
Що ж навколо міста?
Для теренів навколо юрисдикції (міста) розробляють комплексний план (comprehensive plan), який включає території, що оточують юрисдикцію, і складається з розділів:
1. Офіційний план.
2. Розвиток та землекористування.
3. Комерційне/промислове використання.
4. Транспорт і інженерні мережі.
5. Комунальні заклади.
6. Житло.
7. Довкілля.
8. Геологічні та природні небезпеки.
Комплексний план є основою для подальшого зонування урбанізованих територій на території громади.
Інших видів містобудівної документації на місцевому рівні в США не визначено. Цікаво, чи достатньо цього?
Які види містобудівної документації існують в Україні
В Україні існує декілька рівнів містобудівної документації: державний, регіональний і місцевий. Розглянемо місцевий. На теренах територіальної громади розробляють:
1. Комплексний план розвитку території територіальної громади (охоплює всю територію громади з населеними пунктами та землями між ними)
1.2. План зонування, який є складовою комплексного плану розвитку території територіальної громади і визначає параметри забудови.
2. Генеральний план розвитку населеного пункту (охоплює територію населеного пункту, встановлює функціональне призначення територій, розраховує баланс між житлом, громадськими та промисловими зонами, вулично-дорожньою мережею і зеленими зонами)
2.1. План зонування (зонінг), який з 2020 року є складовою генеральних планів міст, до того міг розроблятися як окремий документ (визначає параметри забудови).
2.2. Історико-архітектурний опорний план (науково-проєктна документація, входить до складу генерального плану міста, визначає межі і режими використання історичних ареалів).
3. Детальний план території, який охоплює певну частину міста і має уточнювати положення генерального плану міста або територію за межами міста на території громади.
У ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" вказано, що генеральний план і детальний план території — це містобудівна документація, яка водночас є землевпорядною. Про комплексний план зауважено, що він є водночас документацією із землеустрою. І це важливе зауваження. Адже аналог з comprehensive plan у США прослідковується, однак маємо «помилку перекладу», як і з приватним контролем, який насправді є приватним технаглядом.
Уся планувальна документація в США є водночас документацією з land-use (землекористування), але у нас це перекладено як «землеустрій», що має різні юридичні наслідки.
Ця норма стала проблемою, адже після 2020 року вся містобудівна документація повинна включати не тільки планування і регламенти забудови, а й проєкти землеустрою, замість того щоб дані земельного кадастру формально підтягувалися до плану. Велика вартість розробки проєктів землеустрою на територію всієї громади стала однією з причин (окрім карантину, війни, відсутності політичної волі) того, що досі на території України не затверджено жодного комплексного плану територіальної громади.
Розглянемо графічну частину зонінгу (плану зонування) міста Нью-Йорк (ZoLa)
Він на інтерактивній мапі у вільному доступі для будь-якого мешканця планети Земля. У преамбулі сказано, що ZoLa пропонує простий шлях дослідити регуляції використання землі в зонінгу. Ви можете знайти зонування для своєї власності, дослідити нові пропозиції для свого кварталу, ознайомитися з тими територіями, де місто планує якісь зміни.
На плані зонування ми бачимо позначені кольором зони комерції, виробництва, житла та парків. Кожна має підзони, позначені цифрами.
Також на плані зонування є опція передивитися, як виглядало зонування в попередні роки; зони, які наразі проходять громадське обговорення в місті (rezoning); зони і підзони спеціального призначення; території, де вимагають будувати певний відсоток соціального житла; транзитні території для паркування; території, де працює програма розвитку магазинів свіжих продуктів FRESH; території, де дозволено розташовувати кафе; території, де є вимоги щодо висотності (історичні квартали); території, де заборонено підвищувати щільність; прибережні території; історичні території; пам’ятки культурної спадщини; підтоплювані території, що потребують додаткового страхування; позначки щодо стану навколишнього середовища; райони покращення бізнес-клімату тощо.
Також на плані зонування позначено межі боро, дистриктів, виборчих округів (у місті та штаті), розташування метрополітену і навіть будівлі в 3D.
Якщо натиснути на будь-яку зону, перед нами відкриється вікно, в якому буде детальний опис того, що можна реалізувати, а що заборонено в цій зоні, з графічним прикладом і навіть фотографією аналогу.
Житлові зони (residential) позначають літерою R і поділяють на 10 підзон (від R-1 до R-10,) поступово нарощуючи щільність забудови і щільність населення від одноквартирних відокремлених будинків на власній садибній ділянці до висотного багатоквартирного житла.
Так досягається однорідність забудови в певній зоні, немає хаотичної забудови, що дратує мешканців будь-якого міста, які його люблять і відчувають.
До прикладу, місто Київ, вулиця Жилянська. На фото видно, що в рамках однієї функції існує неоднорідна забудова, яка створює відчуття хаосу. План зонування в місті Києві не затверджено.
Які параметри забудови вказано в житловій зоні? Глосарій — тут.
— Будівельний конверт — максимальний тривимірний простір на зонованій ділянці, в межах якого дозволено побудувати споруду (висота, відступи і двір);
— Коефіцієнт площі підлоги (FAR) — співвідношення площі є основним об'ємним нормативом, що контролює розміри будівель. FAR – це відношення загальної площі будівлі до площі її ділянки зонування. Кожен район зонування має FAR, який, помножений на площу ділянки зонування, дає максимальну допустиму площу на цій ділянці зонування. Наприклад, на ділянці зонування площею 10 000 квадратних футів у районі з максимальним FAR 1,0 площа підлоги на ділянці зонування не може перевищувати 10 000 квадратних футів;
— Висотний фактор — коефіцієнт висоти будівлі дорівнює загальній площі будівлі, поділеній на площу її ділянки (у квадратних футах). У загальному випадку коефіцієнт висотності дорівнює кількості поверхів у будинку, зведеному без відступів;
— Вимоги щодо участі в програмах «Якісне житло», «Інклюзивне житло» або інших програмах;
— Фасад вулиці;
— Ширина вулиці;
— Відступ — частина будівлі, яка виступає над базовою висотою (або вуличною стіною чи стіною по периметру) до досягнення загальної висоти будівлі. Розташування відступу будівлі в районах з фактором висоти контролюється площинами експозиції неба, а в контекстних районах – заданими відстанями від вуличних стін;
— Інші.
Текстова частина зонінгу виписана в Zoning resolution – можна детально ознайомитися з вимогами землекористування в усіх зонах міста. Цей документ корисний безпосередньо для землевласників. Тут виписано детальні вимоги для кожної зони: допустима висота паркану (або заборона встановлювати паркани); мінімальна відстань між вікнами на фасаді, що виходить на вулицю (для уникнення мертвих фасадів, без вікон); вимоги до інклюзивності; ухил дахів; матеріал, з якого зводять будинки; кольорова гама; висота зелених парканів і рекомендації щодо рослин, інше. Відповідно, зонінгом користуються, не тільки коли будинок зводиться, а й у повсякденні, навіть під час поточних ремонтів. За наявності такого регулювання зникає необхідність містобудівних умов та обмежень як вихідних даних на проєктування. Також відсутнє поняття цільового призначення земельної ділянки. Адже земля є, а те, що можна на ній будувати, визначається правилами, обговореними з громадою, фахівцями та міськими депутатами.
На опорному плані визначено лише вулиці, площі і парки — те, чого не можна чіпати. Забудова постійно змінюється, і це природно. До речі, на ZoLa можна подивитися, як трансформувалося місто протягом останніх 53 років.
Система міського планування в Нью-Йорку виглядає гнучкою, але має чіткі правила. Згідно з Конституцією США, право приватної власності є священним (поправка 5 — 1791 року, поправка 14 — 1868 року), однак землекористувачі повинні підпорядковуватися місцевому законодавству і використовувати свою власність (будувати на ній) виключно в рамках і згідно з регламентом, встановленим містом. Якщо правила зонінгу не влаштовують землекористувача, він може ініціювати внесення змін до зонінгу або продати земельну ділянку і купити в іншій зоні.
Наявність єдиного виду міської планувальної документації — зонінгів — спрощує процедури (відсутність МУО, відсутність цільового призначення земельної ділянки, відсутність інших видів містобудівної документації на міському рівні тощо). Але водночас зонінг гарантує однорідність кварталів і районів, відсутність хаотичної забудови та єдині правила для всіх.
Місто — це живий організм, який постійно змінюється. У цьому його сила. Претендувати на винятково правильне рішення, зафіксоване в генеральному плані на наступні 30 років, щонайменше занадто амбітно.
Упевнена, що Україна має віднайти і віднайде свій шлях регулювання міської забудови таким чином, аби всі сторони містобудівного процесу відчували себе гідно. Виклики, які сьогодні стоять перед Україною — колосальні: понівечені і зруйновані внаслідок збройної агресії Російської Федерації міста і селища потребуватимуть і переосмислення, і відбудови.
Можливо, це і стане головним завданням майбутнього Містобудівного кодексу України.