Старі маловисотні будинки завжди привертали увагу забудовників. Саме вони розташовані поблизу центрів міст, де земля доволі дорога. Якщо їх знести, можна збудувати нові хмарочоси або торгово-розважальні центри. Тож до цієї землі завжди намагалися добратися. Недоброчесних забудовників, звісно, не цікавить культурна спадщина, як і зелені зони. Головне — швидкий прибуток.
Швидко розібратися зі старим житловим фондом частково заважає законодавство, а іноді й самі мешканці. Так, Олександр Глухов роками живе без опалення в аварійній садибі художника Олександра Мурашка в центрі столиці. Тут свого часу хотіли звести торговий центр.
“То це в центрі міста, ну, прекрасна така локація, з прекрасною такою історією, і вона така атрактивна, розумієте? Тут були б туристи. Це піднімає рейтинг нашого міста. Дуже багато разів палили будинок. Уночі вибігаєш, викликаєш пожежників. Тут все горіло, все горіло”, — розповідає Глухов журналістам.
За мерства Леоніда Черновецького садиба Мурашка і ще кілька будинків опинилися в руках забудовників. Але вдалося виграти суди. Будівлі повернули місту. Лише після років боротьби місцева влада заявила, що готова рятувати садибу, а Глухову запропонували квартиру для відселення, але, звісно, не в центрі:
“Ситуація з садибою Мурашка наразі не змінилась. Усе так само. Хоч садибу і повернули місту, але зрушень немає. Тут доволі складна ситуація з комунікаціями, і про це можна говорити довго. Стратегічно вони, мабуть, очікують, що я скоро помру.
Та і в законодавчому плані в мене ніякого оптимізму немає. І перспектив я не бачу. Усі, хто боровся з незаконною забудовою, перемагали локально, але система залишається незмінною. Активістам тяжко боротися із забудовниками, які мають ресурси купити собі підходящі закони”, — зазначав у коментарі Руху ЧЕСНО Олександр Глухов.
Але є й інші випадки — коли сотні будинків розвалюються і рятувати їх вкрай важко. Одеса мала до війни понад 700 аварійних будинків. І таку кількість мешканців не відселиш просто так. Тобто вони далі мешкають у будинках, які загрожують їхньому життю, не з власної волі, а через безвихідь.
Одесити пікетували мера Геннадія Труханова ще до війни. На плакатах писали: “Де кандидат із системним рішенням?”, “Нахіба нам такий мер?” або “Тухани Труханова”. Аби прорватися на сесію з плакатом, доводилося ховати його під сукнею на шпильках — на рамці пікетувальників з такими плакатами в руках не пропускали б у зал.
Коли є сотні аварійних будинків, потрібні чесні механізми, які можуть допомогти громадянам і не перетворять їх на заручників.
А війна, через яку тисячі будинків стали аварійними, загострила цю проблему.
Проблеми з хрущовками намагалися вирішити й до того, як очільник Кабміну Шмигаль подав новий проєкт. Для цього у 2006 році прийняли Закон “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду”. Але він по суті не запрацював. Є дві основні причини цього.
По-перше, на реконструкцію мають погодитися всі мешканці. Тобто відмова навіть одного власника чи зареєстрованого у квартирі жителя будинку виключає можливість переселення. Звісно, якщо такий власник не погоджувався, то зацікавлена сторона, як ми вже бачили на прикладі садиби Мурашка, шукає способи витиснути його згоду.
По-друге, забудовники зобов’язані після реконструкції віддати мешканцям у півтора разу більшу площу житла. Так, якщо стара квартира була 50 кв. м, то в новому будинку має бути 75 кв. м.
Війна загострила проблему старого житлового фонду. І її дійсно слід вирішувати. Денис Шмигаль подав проєкт про реконструкцію таких кварталів ще за кілька місяців до війни. Він пройшов комітет, і під час першого читання восени 2022 року до нього були серйозні зауваження.
Артур Герасимов (ЄС) рекомендував депутатам вчитатися в текст цього законопроєкту, поки йде обговорення:
“Такий проєкт до війни був би на часі. Який застарілий фонд сьогодні? Якщо в людей стара п’ятиповерхівка, в якій є газ, світло, вікна, дах — вони живуть нормально. Ви хочете зараз витрачати на це кошти? Коли в нас зруйнованого житла десятки тисяч одиниць по всій країні? Першочергово має бути законодавча ініціатива щодо забезпечення будівництва житла для постраждалих, для відновлення того, що зруйновано, бо в людей вікон немає, у людей дахів немає, у людей дверей немає, а ми приймаємо щось для якихось забудовників”.
Зі свого боку Шуляк обіцяла доопрацювати всі прогалини закону та просила підтримати текст:
“На сьогодні дуже легко і просто прикриватися словами “не на часі”... Я звертаюся до всіх з великим проханням і вимогою підтримати цей законопроєкт, який буде доопрацьований до другого читання, обов’язково з урахуванням тих проблем, які на сьогодні є в житловому кварталі, в житловому фонді”.
Зараз проєкт дійсно готують до останнього, другого читання. Шуляк активно підтримує ініціативу.
“Цей закон не розрахований на реконструкцію застарілого фонду — звичайна афера, щоб під виглядом підготовки до реконструкції (якої не відбудеться) передати ділянки під нову житлову забудову. Все це вже було, коли наприкінці 2006 року прийняли чинний наразі аналогічний закон”, — коментує експерт з містобудування Георгій Могильний.
Про це говорили й інші експерти під час круглого столу “Комплексна реконструкція кварталів застарілого житлового фонду: проблеми та перспективи”, про який Рух ЧЕСНО дізнався суто випадково.
На офіційному сайті комітету немає анонсів заходу, який відбувся 3 квітня. Хоча про інші події тут можна знайти інформацію. Відкритість роботи комітетів досі залишається однією з невирішених проблем.
Після виходу матеріалу до Руху ЧЕСНО звернулася голова Комітету і наголосила, що анонс був розміщений про подію на загальному сайті Верховної Ради. І також надала посилання на сайт Комітету. Зі скріна вище видно, що анонсу за 3 квітня не було. Тепер він дійсно є на сайті комітету. Подія, яка відбулася 3 квітня о 10:30 на офіційному сайті була проанонсована о... 12:30. Рух ЧЕСНО наголошує на тому, що анонсування подій має відбуватися завчасно і анонси не можуть з'являтися після початку події, оскільки функція анонсування полягає у завчасному інформуванні. (Доповнено).
До того, як комітет очолила Шуляк, він був у рейтингу одним з найбільш відкритих. В описі опублікованого запису зустрічі зазначено, що запрошували нардепів, представників органів державної влади та місцевого самоврядування, фахівців та експертів професійних громадських організацій, проєктних інститутів, об’єднань органів та асоціацій місцевого самоврядування. Але як саме — невідомо.
На цьому заході під час обговорення тексту проєкту архітектор Андрій Миргородський зазначав, що цей закон був би прекрасним 15 років тому, але не в сучасних умовах.
“Цей закон у такому вигляді приймати не можна, бо він має прямі суперечності з іншими законами. Передбачається передача квадратних метрів нового житла 1 до 1, але де написано, що ми маємо право проєктувати, будувати такі площі в містах зараз? У питаннях, пов’язаних з буферними зонами заповідників, чомусь випало слово “реставрація”, а якщо житло в будівлі, яка має статус? Тобто є маса таких нюансів, які зупиняють цей документ, його треба переробляти”.
І тут варто пригадати, що у 2019 році Кабмін уже виходив з ініціативою надавати житло у пропорції 1 до 1. Це озвучував тогочасний заступник міністра регіонального розвитку Лев Парцхаладзе. Сьогодні ж колишній урядовець Парцхаладзе сидить на заході, де обговорюють ці самі ініціативи, але в ролі представника забудовників.
“Сьогодні я розпочала круглий стіл і забула подякувати Конфедерації будівельників України, яка сьогодні виступає майже головним організатором цього круглого столу. Ця технічна частина, організаційна частина здебільшого на вас. Тому дуже дякую, Лев Ревазович”, — проголосила урочисто голова комітету Шуляк.
Колишній заступник міністра регіонального будівництва Анатолій Беркута, який називає себе одним зі співавторів чинного закону, який прийняли ще 2006 року, цікавився, чи однакові тексти мають присутні на зустрічі:
“Олено Олексіївно, я так слухаю колег і розумію, що кожен з нас, мабуть, тримає в руках якийсь інший законопроєкт… Якщо ви мені дали фейк і ви мене заставили працювати з фейком, то я працював з фейком. Я готовий долучитися до цієї роботи з тими, хто далі буде доопрацьовувати (реальний проєкт. — ЧЕСНО)…”
Текст законопроєкту, який готують до другого читання, не вперше приховують від громадськості, проте дають для ознайомлення “обраним” організаціям та експертам. Так, під час підготовки до розгляду проєкту № 5655 низка організацій надала позитивні висновки за відсутності публікації оприлюдненого проєкту на сайті. Усі вони отримали тексти для аналізу неофіційно. І кількість знаків у документах відрізнялася.
Також Беркута акцентував увагу на необхідності врахувати обставини знищеного війною майна під час створення нового проєкту, адже правила відновлення пошкоджених будівель і тих, що підлягають реконструкції, є різними. Незрозуміло, що робити, якщо в одному мікрорайоні є й ті, й інші будівлі.
Зустріч тривала близько трьох годин, і значна кількість спікерів зауважила, що такий текст приймати не можна. Питання і до норм законопроєкту, і до юридичного оформлення тексту, і до потреби приймати такий закон зараз, під час війни.
Шуляк неодноразово запрошувала всіх присутніх до робочої групи з напрацювання змін до закону. Проте під час заходу не поінформувала, як саме це зробити. Через два тижні після заходу інформації про створення такої робочої групи на сайті комітету теж немає. Тож хто буде напрацьовувати зміни, яким буде відбір до цієї групи, наразі незрозуміло.
Важливо, щоб не повторилася історія з містобудівною “реформою”. Коли до голосування в публічному доступі не було тексту проєкту. По суті, нардепи його навіть не вивчили і приймали без обговорень з тисячами правок.
Член профільного Комітету з питань організації державної влади та місцевого самоврядування Олег Дунда зазначає, що потреба врегулювати сферу реконструкції є, проте робити це варто зважено і після перемоги:
“Ми не перша країна, яка має вирішити таку проблему. Для людини немає нічого більш дорогоцінного, ніж її житло. А для українців тим паче. Тому робота над текстом має бути після знаходження суспільного консенсусу шляхом максимально широкого громадського обговорення. Невиконання цих умов загрожує підняти таку бурю, що знесе будь-яку владу”.
Та станом на 24 квітня 2023 року нових порівняльних таблиць або проєктів закону не опубліковано. Чи відбувається робота над текстом, які зміни вносяться, дізнатися неможливо. Проте під час круглого столу запрошені мали текст проєкту вже зі змінами і з іншою назвою. Який текст нині обговорюється, громадяни також дізнатися не можуть.
Звісно, до другого читання проєкт може змінитися до невпізнання. Але з огляду на те, що тексту до наступного читання ще немає, можна говорити лише про те, за що проголосували народні депутати в першому.
За висновками антикорупційної експертизи НАЗК та антикорупційного комітету, проєкт містить норми, які можуть сприяти вчиненню корупційних правопорушень. Так, комітет зазначає, що органам місцевого самоврядування пропонують надати можливість на власний розсуд визначати умови і порядок проведення конкурсу із залучення інвесторів-забудовників. Тобто хто і на яких умовах буде забудовувати квартали, яким критеріям має відповідати такий інвестор-забудовник — вирішує ОМС.
Як місцева влада може співпрацювати із забудовниками — це вже всі давно розуміють. Коли Рух ЧЕСНО аналізував потенційних кандидатів у мажоритарних округах Києва на парламентських виборах 2019 року, у тогочасного нардепа Дмитра Андрієвського було найбільше пов’язаних депутатів у Київраді. І частина з них — забудовники, зокрема В’ячеслав Непоп.
З огляду на те, що забудовники мають своїх лобістів не лише в парламенті, а й на місцевому рівні, висновки антикорупційної експертизи щодо ризиків небезпідставні.
У тексті відсутній чіткий порядок погодження завдання на проєктування комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону), яке було підготовлене інвесторами-забудовниками. За таких законодавчих умов місцеві ради отримують право діяти на власний розсуд, а отже, і запобіжників проти корупційних зловживань немає.
Та ОМС можуть стати не єдиними бенефіціарами законопроєкту. Дискреційні повноваження отримує й Мінрегіон.
Ці органи здобувають право довільно визначати умови та механізми віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду. Типовий порядок віднесення багатоквартирних будинків до застарілого житлового фонду розробляють місцеві ради, а Мінрегіон затверджує їх. При цьому на рівні закону не забезпечено визначення основних засад, умов і критеріїв віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду.
А поки фінального тексту немає, залишається відкритим питання, чи буде якісне й публічне обговорення з усіма стейкхолдерами і наскільки прозорою буде законотворчість на базі комітету, який таємно — по суті, в секретному режимі — протягнув до другого читання текст містобудівної “реформи”. Як наслідок такої законотворчості — президент чотири місяці поспіль не може проєкт ані ветувати, ані підписати.
Відбудова не просто має відбуватися за прозорими й чіткими правилами. Процес створення цих правил теж має бути прозорим.