Механізми
Схоже, здійснюються прогнози міністра АПК Романа Лещенка, який в інтерв'ю LB.ua перед відкриттям ринку зазначав: «Перші пів року це буде так званий підготовчий період. Інституційна підготовка, правозастосовна практика, нотаріуси, реєстри».
Так і відбувається. Навіть спроба з перших днів знайти «зраду» в механізмах купівлі-продажу – через відсутність доступу нотаріусів до системи Держгеокадастру – була спростована майже одразу, із зазначенням того, що заяви нотаріусів розглядаються протягом щонайбільше доби, а невеличка затримка сталася лише у зв’язку з накопиченням великої кількості заяв за вихідні.
На тлі цього на п’ятий день після відкриття ринку без видимих ексцесів набув чинності закон про онлайн-торги землею. Відповідно до нього, Кабмін отримав час розробити і узгодити з цим документом свої нормативно-правові акти до жовтня.
Ціна
Хоча ринок запрацював, зараз навіть безпосередні інтересанти та ймовірні гравці на ньому розуміють, попри можливість стати власником, про формування ціни на землю говорити ще трохи зарано.
Тобто певні цінові орієнтири вже є – земля ж продається. Але ці продажі є скоріше маленькими мазками в загалом гігантській картині формування головного фактору на цьому ринку – ціни.
Адже вона, ця сама ціна, для кожної конкретної ділянки має як мінімум враховувати купу і очевидних, і малопомітних чинників. І їх усім охочим купити чи продати треба враховувати.
Так, загалом на формування ціни окремо виділеної ділянки впливають її нормативна грошова оцінка, площа, розташування, середня врожайність, орендна плата.
До того ж цікаво, що, як припускають експерти, навіть у межах конкретних областей ця ціна може різнитись у 2-2,5 рази.
Утім конкретні цифри вже називають.
Наприклад, експерт із земельних питань Українського клубу аграрного бізнесу Елліна Юрченко впевнена, що найдорожчі по країні гектари будуть у Київській області, де цілком можлива ціна 1 га від 26,5 тис. грн до 74,6 тис. грн.
«Максимальна ціна на землю прямо корелюється з найвищими врожаями 2020 року в таких областях, як Вінницька, Івано-Франківська, Львівська, Полтавська, Сумська, Тернопільська, Хмельницька, Чернівецька, Чернігівська. У цих областях врожайність перевищувала 5 т/га, а ціна 1 га сягатиме 2-2,5 тис. дол. США. Найнижча ціна прогнозується у Волинській, Дніпропетровській, Донецькій, Запорізькій, Луганській, Херсонській областях – вона трохи перевищуватиме 1 тис. дол. США за 1 га», – цитують її слова на сайті Клубу.
Покупці
Попри те, що землю з 1 липня продають, зараз її можуть придбати лише фізичні особи. Юридичні, які переважають серед агровиробників країни, нині купити ділянки, на яких хазяйнують, не можуть. Щойно через три роки – у 2024-му.
«Це парадокс. Я сам купити ділянку, яку обробляю, можу, а підприємство, яким я володію і керую – ні», – говорить LB.ua співвласник одного з великих агропідприємств півночі Херсонщини.
Тому зняття обмежень через два з половиною роки цілком може пожвавити ситуацію. Хоча складно спрогнозувати, як зміниться економічна (і не тільки) ситуація за цей час у нашій країні.
Особливості інвестицій
Якщо ви думаєте, що можете просто придбати землю, почекати, поки вона подорожчає, і продати «з наваром», ви – латифундійний ентузіаст. Оскільки на додачу до права власності на ваші плечі відразу лягають податкове навантаження та витрати на утримання. І якщо ви самі не в змозі проводити на цій землі хоча б ґрунтозахисні роботи, а поблизу, як варіант, немає лісосмуги, вона, ця земля, цілком може з часом зазнати вітрової ерозії і втратити родючість. Як наслідок – ціна на неї впаде. Якщо коротко – якщо ви не маєте засобів для обробітку землі та/або не живете на ній безпосередньо (ну хоча б час від часу), купувати землю сільськогосподарського призначення вам треба дуже-дуже обережно.
Однак тим, хто все ж таки відчуває в собі сили та «вічний поклик до землі», нагадаємо: щоб укласти угоду про купівлю-продаж землі, потрібні такі документи:
- паспорти та ідентифікаційні коди продавця та покупця;
- документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з реєстру прав на нерухоме майно або державний акт);
- витяг з Державного земельного кадастру;
- звіт про експертну грошову оцінку ділянки.
