Причини зростання цін
«Зараз ми бачимо, що житлова нерухомість активно росте в сегменті «вторинки». Якщо, наприклад, візьмемо вартість однокімнатної квартири восени минулого року – листопад або грудень – від $ 31-32 тисяч, то зараз вона коштує $ 42-43 тис. І це зростання відбулося за 7 місяців», – розповіла LB.ua перший віцепрезидент Спілки фахівців з нерухомого майна України Лариса Ставинога.
Тобто, за даними фахівця, ціна однокімнатних квартир, на які традиційно найбільший попит у столиці й інших регіонах, зросла майже на 30% за 7 місяців.
Її колега, голова правління Професійної асоціації рієлторів і сертифікованих аналітиків Олександр Рубанов теж звертає увагу на підвищення цього року вартості метра квадратного не лише у столиці, а й у найбільших містах. Щоправда, за його даними, особливо в розрізі інших міст, мова йде про трохи менші показники.
«З кінця минулого і впродовж цього року ми фіксуємо зростання ціни на житлову нерухомість. У Києві та найбільших містах: Харкові, Одесі, Дніпрі та інших - на «вторинці» за цей час ціни виросли на 20-25%», – зазначив він у коментарі LB.ua.
Що ж спричинило таке зростання? Серед імовірних причин спеціалісти називають як «традиційні», так і доволі неординарні.
«Зростання цін на “вторинці” зумовлене зростанням вартості метра квадратного на ринку новобудов. Ці ринки, як сполучені посудини – підвищення на одному призводить до зростання на іншому. Своєю чергою на рівень цін «первинки» вплинуло подорожчання вартості будівельних матеріалів, тарифів, будівельно-монтажних робіт. Це з одного боку, з іншого, на тлі певної стабілізації в економіці відбувається реалізація відкладеного попиту», – сказав Олександр Рубанов.
Лариса Ставинога також вказує на вихід на ринок тих, хто мав певний ресурс, однак очікував, що буде з цінами далі. При цьому, на думку фахівця, поштовхом для активізації на ринку стала державна програма «Доступна іпотека під 7%». Причому попри те, що саме за цією програмою житло майже не продається.
«Поштовхом для цього (зростання цін, – LB.ua) став дуже сильно розпіарений продукт «Іпотека під 7%». Попри те, що отримати її нереально, оскільки сам продукт більш популістський, ніж реалістичний. Однак через те, що дуже багато було інформації про нього в медіа, був спровокований сплеск активності серед тих, хто давно придивлявся до іпотеки. Тобто до звичайної іпотеки», – сказала вона.
«І люди, які зараз телефонують щодо цих «пільгових» кредитів, коли сідаєш з ними розмовляти, починають серйозно розглядати звичайну іпотеку. Тому в нас в агентстві зараз дуже збільшилася кількість угод за іпотекою, відсотків на 30-50%, залежно від сегмента, порівняно з цим самим періодом минулого року», – зазначила Лариса Ставинога.
Чому програма не працює? Усе просто – особливості вимог. Наприклад, за цією програмою у 2021 році іпотеку видають тільки на житло, побудоване не раніше ніж 2018-го. Такого житла в Києві небагато. Але це не єдина умова. Крім ліміту на вартість житла, є й обмеження на площу.
«А ще ж потрібно не тішити себе ілюзіями щодо держави, яка сьогодні виділила гроші на дотацію, а наступного року може не виділити. І що тоді? Тоді клієнт залишиться сам на сам з кредитом, під більший відсоток, який зараз, наприклад, дає один з держбанків – фіксовано 13,5%. Начебто більше, ніж обіцяють за держіпотекою, але на практиці це не тільки більш стабільно і надійно, але й не обмежує у виборі метражу. Ти гарантовано фіксуєш собі відсоткову ставку, це і простіше, і реальніше», – переконана перший віцепрезидент Спілки фахівців з нерухомого майна України.
Олександр Рубанов також говорить, що «Іпотека під 7%» майже не працює.
Якщо враховувати, що, за даними пресслужби Мінфіну, станом 5 липня скористалися можливістю отримати за нею гроші на власне житло аж 526 громадян по всій країні, можна зрозуміти скепсис спеціалістів.
При цьому обоє спеціалістів зазначають, що зростання цін на «вторинці» має сегментарний характер – найбільший попит серед покупців на люксові та, навпаки, найбільш бюджетні – однокімнатні квартири. Звичайні дво- і трикімнатні купують менше, тому ціни на них зростають повільніше.
Олександр Рубанов також зазначає, що однокімнатні через нижчі розцінки на житлово-комунальні послуги також є серед найцікавіших для тих покупців, які не планують у них жити, а розглядають як варіант інвестування коштів.
Цікаво, що на відміну від Києва, ціни на приміську столичну нерухомість зберігаються на рівні минулого, 2020 року. Хоча і тут зростання вартості відбувається тільки в одному сегменті – невеликі будиночки і таунхаузи.
«Вони зараз дуже популярні», – констатувала Лариса Ставинога.
Однак як зазначила експерт, стабільний попит спостерігається на цілком конкретний тип об'єктів. «Це, як правило, невеликі за площею таунхауси, дешеві в обслуговуванні, енергоефективні. Ось на це ціни ростуть. Усе інше залишилося плюс-мінус на рівні минулого року», – додала Лариса Ставинога.
Що далі?
Спеціалісти доволі скептично оцінюють перспективи подальшого активного зростання цін на ринку.
«Скоріше за все, найближчими місяцями відбудеться насичення відкладеного попиту і зростання ціни призупиниться», – переконаний Олександр Рубанов.
«Я розумію, що вже зараз видно настільки активне зростання ринку, що це нагадує надування мильної бульбашки... Загроза в такому разі традиційна – обвал цін», – зазначила Лариса Ставинога.
На її думку, негативно вплинути на рівень цін може будь-який несприятливий для розвитку економіки країни факт: «Що може призвести до різкого зниження цін? Як варіант – різке зниження ВВП країни, наприклад, через зниження обсягів транзиту газу після запуску «Північного потоку-2».
Однак і тут, як застерігають спеціалісти, треба враховувати, що попри суто економічні умови, на розвиток ринку впливають також і певні настрої в суспільстві. Бо мати власне житло чи авто – традиційне бажання більшості українців. І це, так чи інакше, впливає на тенденції ринку нерухомості в країні.
«Це з історії. У нас ставлення до житла, як до хати, без якої ніяк, а до машини, як до коня в козака чи татарина. Це те, що повинно бути однозначно. Тому в нас велика частина людей воліє жити у власному житлі, тоді як весь світ прагне його орендувати. Тому в нас у загальному балансі активів у власності конкретної людини і/або сім’ї частка вартості нерухомості та авто, поряд з іншими цінностями, дуже висока», – констатує голова правління Асоціації спеціалістів банківської оцінки України (АСБОУ) Сергій Фролов.