У підпорядкуванні віцепрем’єра Кубракова була Державна інспекція архітектури та містобудування (ДАБІ – до 2021 року), яка відповідає за затвердження державних будівельних норм. Наприкінці своєї роботи уряду Гройсмана Мінрегіон, затвердив нові державно-будівельні норми, які дали можливість будувати житло під на землях рекреації й не будувати школи, садки, дитмайданчики. Вони чинні й до тепер. Цілком зрозуміло, що Кубракову, який лобіював законодавчі ініціативи в інтересах великих забудовників, було невигідно ці норми змінювати.
Щойно зміни державних будівельних норм набули сили, як журналісти “Наших грошей” одразу побачили, хто від цього виграв. На березі моря в Одесі розпочали будівництво апартаментів, яке продавали як квартири. І забудовника тут пов’язували зокрема із чинним нардепом Дмитром Ісаєнком, який потрапив у парламент від забороненої партії ОПЗЖ та підтримує скандальну містобудівну “реформу” 5655 голови партії “Слуга народу” Олени Шуляк. Саме Ісаєнка називають важливим гравцем в тіньової структури управління будівельного ринку України. Цей нардеп, до речі, отримав підозру від НАБУ за спробу заволодіти землею та майном Державного будівельного комбінату.
Разом з Кубраковим звільнили й міністра агрополітики Миколу Сольського. Його НАБУ підозрює в оборудках із землею на 500 мільйонів. Сольський був міністром майже два роки, а до того – народним депутатом від “Слуг народу”. У парламенті він очолював комітет аграрної політики і земельних відносин. Саме за його головування комітет рекомендував Верховній Раді підтримати правку самого Сольського до Земельного кодексу, яка дозволила на землях рекреації будувати житлові будинки.
Громадська ініціатива “Голка” на прикладі туристичного комплексу “Пролісок”, який розташований в Києві поряд із нацпарком “Голосіївський”, з’ясувала як нові норми заважають громадянам захищати зелені зони.
Зелену зону вздовж Житомирського шосе у Святошинському районі столиці намагається забудувати тернопільський забудовник “Креатор-Буд”. Він тут вирішив звести “Gravity Park”. Площа соснового лісу, яку готують під 13 багатоповерхівок, складає майже 20 гектарів.
Ця земля перебуває в постійному користуванні акціонерного товариства "Туристичний комплекс "Пролісок”. Понад півстоліття тому тут, у сосновому лісі, створили зону для відпочинку іноземних туристів на території був готель висотою в три поверхи, відділення зв’язку, фінська лазня, льох для дегустації напоїв та курінь.
Представник нацпарку голосіївський Олександр Соколенко зазначає, що забудова цієї зеленої зони висотками буде мати шкідливий вплив на частину нацпарку – Біличанський ліс:
“Це фактично ліс, а через дії забудовника зелені зони розірвуть. Те, що там були якісь споруди, коли він був санаторієм, воно не впливало сильно на природу, бо ліс залишався лісом. Бази відпочинку радянського типу – це не висотки. Тут цілий квартал лісу просто випаде через цей розрив. Тварини починають тікати, а рослини гинуть. Гине ліс і вздовж дороги, бо ми лісовий масив перерізали кількома трасами – Житомирська, Гостомельська, Новобіличі-Ірпінь. І якщо в Європі для міграції тварин зробили спеціальні коридори, то у нас в новинах доволі часто можна прочитати про ДТП, що збили, наприклад, лося. Тварини гинуть під колесами, а люди потрапляють так в ДТП”.
Те, що поряд нацпарк мало б унеможливити таке будівництво. Це порушення норм екологічного законодавства. Згідно з положенням “Про охоронні зони національного природного парку “Голосіївський”, навколо НПП “Голосіївський” встановлюються охоронні межі, які не можуть бути менше ніж 250 метрів для капітального будівництва об'єктів житлового та громадського призначення.
Аналітик громадської організації “Українська природоохоронна група” Петро Тєстов зазначає, що ліс це не просто дерева, а екосистема яка включає в себе багато складових:
“Таке масштабне будівництво замість існуючих споруд прямо на межі з національним парком призведе до деградації цього шматку лісу, через значне збільшення антропогенного навантаження.”
Для початку, щоб тут з’явилися висотки, Київрада дала дозвіл на видалення майже 400 дерев.
А три роки тому профільний департамент Київради видав містобудівні умови та обмеження на реконструкцію «Проліску». Попри те, що вид будівельних робіт визначений як реконструкція, на офіційному сайті проєкту пишуть про появу житлового комплексу. Саме видача документів на реконструкцію дала змогу також не зазначати у них максимально допустимого відсотка забудови ділянки.
Текст в документах сформулювали так, що по суті дали змогу проєктувальникам отримати дозвіл на будівництво об'єкта в Державній архітектурно-будівельній інспекцій, яку тоді саме розформовували. Раніше такий дозвіл отримати було б неможливо, але за часів уряду Гройсмана наприкінці 2018 року внесли зміни до державних будівельних норм “Готелі”. Сюди додали визначення “апартаменти” і новий різновид будівель - “апартготель”.
Апартаменти - це номери, які складаються з декількох житлових кімнат зі спальним місцем, окремим місцем для відпочинку та мають кухонне обладнання. І те, що подали як “апартготелі”, по суті цілком підходить під опис звичайного багатоквартирного житлового будинку, бо на відміну від традиційних готелів, відповідні службові приміщення та надання послуг тимчасового поселення для них не є обов’язковими.
Наступного року з’явилися нові норми “Планування та забудова територій”, у яких було додано поняття “рекреаційне житло”. Це приватні житлові будинки, призначені для постійного проживання власників житла спільно з тимчасовим розміщенням обмеженої кількості відпочиваючих і які розміщені за межами озеленених територій загального користування.
При цьому такі житлові будинки можуть бути немалих розмірів – до 4 поверхів, а кількість людей, що тимчасово розміщуються в одному житловому будинку, повинна становити не більше 30 осіб.
Оскільки чинне містобудівне законодавство прямо забороняє спорудження житлової нерухомості на рекреаційних територіях, забудовник тепер продає “апартаменти”.
Народний депутат Іван Юнаков (“Слуга народу”) каже, що “апартаментами” вирішується проблема будівництва житла, там, де йому не місце:
“Забудовникам зручно. Під час отримання документів не зазначаються вимоги щодо відсотку забудови ділянки та розрахункові показники щільності населення у в межах житлової забудови кварталу, мікрорайону. Також тут можна не забезпечувати мікрорайон школами, садками, транспортом і т. п. Не треба встановлювати дитмайданчики, будувати паркінг. Сьогодні можна зробити апартаменти з будь-чого. Наприклад, з храму. Є православний храм у Києві, який після реконструкції перетворюється в храмовий комплекс з 176 апартаментами. Віднедавна апартаменти – житло, в якому можна «прописатись», бо змінили закон. Тобто держава, замість унеможливлення, навпаки заохочує покупців до придбання такої нерухомості. Покупці не завжди розуміють різницю, адже на вигляд це звичайна квартира. Про те за яким тарифом власники будуть оплачувати комунальні послуги а також про те, що вони навіть не зможуть створити ОСББ, покупці, зазвичай, дізнаються вже після заселення.”
Архітектор Кирило Чуйко щодо зміни державно будівельних норм каже, от що:
“На перший погляд - формально все відповідає державним будівельним нормам. "Апартаменти" - це лазівка у законодавстві та нормативних актах. Коли призначення землі не відповідає житловій функції, тоді житло називають "апартаментами".
Також треба зазначити, що до апартаментів немає вимог щодо соціальної інфраструктури. Не вимагаються дитячі садочки, школи, поліклініки. Не враховується навантаження на транспортну інфраструктуру, хоча кількість фактично проживаючих там людей спричиняє маятникову міграцію, та істотно впливає на дорожньо-транспортну мережу, громадський транспорт. Навіть кількість паркомісць для готелів нормативно удвічі менша ніж для житла.
І це все потім лягає на існуючу інфраструктуру міста. Враховуючи, що пайові внески для забудовників відмінили, місто отримує додаткові проблеми, а люди - незручності.
Реконструкція у законодавстві - дуже розмитий термін. Якщо ділянка не порожня, і на ній є хоча б якась мала архітектурна форма – фактично нове будівництво можна назвати реконструкцією. Реконструкція також дає більше поле для маневрів. Добудова невеликого ганку, надбудова 9 поверхів, знесення з побудовою нової будівлі – формально це все можна назвати реконструкцією.
Якщо дивитись глобально – система вибудувана так, що на кожному кроці є лазівки, які дозволяють таке прокручувати. Земельний Кодекс, державні будівельні норми, електронна система дозволів (ЄДЕСББ).
Електронна система оперує тільки кількісними показниками, а не якісними. Тобто написано що ділянка має рекреаційну функцію – все добре. У проекті пише що це апарт-готель – комп'ютер погоджує. Головне – правильно проставити галочки, а не розібратись в деталях. Це система розмиття відповідальності, коли кожен окремо ні при чому, але по факту результат для суспільства незадовільний.
Тепер все, що залишається активістам, це писати в соцмережах про шкоду від забудов таких зелених зон, але по суті уряд забрав реальні важелі протидії.
Три роки тому проти забудовника розпочали кримінальне провадження за зловживання під час проведення будівництва, а в лютому 2022 року ділянку арештували. Проте цей арешт майже одразу зняли.
Місцева активістка Марина Антощук, яка очолює ініціативну групу за збереження “Проліску”, розповідає:
“Що цікаво, пізніше виявилося, що кримінальне провадження відкрили не за зверненнями ініціативних громадян, а за заявою ГО “Вулична правда”.
Як наслідок, доступу до кримінального провадження, яке за весь час майже нікуди не просунулося, в активістів немає. Лише через декілька років з початку досудового розслідування, активістів опитали як свідків у даному кримінальному провадженні.
Наразі призначена експертиза, яка допоможе більше зрозуміти правоохоронцям статус законності даного будівництва, проте скільки очікувати на її результати невідомо. За нашими даними, в черзі у експерта близько 200 таких експертиз.”
А поки що ініціативна група мешканців Святошина, які виступають проти цього будівництва, продовжує звертатися до прокуратури, Держекоінспекції та Державної інспекції архітектури та містобудування. Також було подано позовну заяву до окружного суду із вимогами скасувати видані містобудівні умови та дозвіл на будівництво.
Через бездіяльність уряду і правку в Земельному кодексі, кияни можуть втратити ще одну зелену зону, де вони могли відпочити на вихідних, не виїжджаючи за місто.
Історія з “Проліском” не єдина. Схоже проблема, коли під виглядом апартаментів будували квартири, була у Пущі Водиці, де суд зупинив дію містобудівних умов для “Київміськбуду”. Про це писали “Наші гроші”. До цього “Bihus.info” розслідували, як 30 га рекреаційних земель вирішили забудувати компанії з орбіти тогочасного голови Офісу президента Андрія Богдана та забудовника Андрія Вавриша. І таких випадків, про які не розповідали журналісти-розслідувачі, є, насправді, значно більше.
Але цілком очевидно, що такі історії отримали право на існування через неякісні управлінські рішення, у яких були цілком конкретні бенефіціари. І ситуацію потрібно виправляти терміново.
В першу чергу, потрібно вносити зміни статтю 52 Земельного кодексу та прибирати звідти можливість будівництва на території рекреаційних зон.
Також потрібно змінити підхід до формулювання терміну “апартаменти” у Державних будівельних нормах, прибравши ототожнення із житловою забудовою. Для цього потрібно встановити обов’язкову підприємницьку складову у праві володінні апартаментами. Тобто, якщо ти купуєш апартаменти в рекреаційній зоні, то ти це робиш, щоб здавати таке житло й отримувати дохід.