Ціни на «первинку»: вартість новобудов у Києві та регіонах
З другої половини вересня, у жовтні та листопаді 2021 року, в Києві вперше з початку року заговорили про стабілізацію та навіть можливість зниження цін на нерухомість. Поки що на первинному ринку.
Зараз, як зазначають учасники ринку нерухомості, фіксується певний спад активностей та фіксація цін. В першу чергу це стосується новобудов. Частково причина цьому локдауни. Хоча, більшою мірою, це може бути пов’язано з аномальним попитом на житло влітку. Цей ажіотаж, своєю чергою, спричинило усвідомлення того, що «дно» вже пройдено, падіння цін на квартири не буде. До того попит на квартири був посилений діями влади щодо стимулювання та відновлення іпотеки. Вплинули на бажання швидко придбати житло й деякі інші новаторства влади, наприклад, заявлені плани з обкладання додатковими податками операцій з нерухомістю.
Мова йде про норми законопроєкту № 5600. Нагадаємо, у першому його варіанті пропонувалось підвищення податків на продаж та купівлю нерухомості. Наприклад, хотіли брати податок на доходи фізичних осіб у 18% для сум з продажу третього та наступних об'єктів. Крім того, були плани збільшити і кількість операцій на ринку нерухомості, які оподатковуються податком на додану вартість. Експерти прогнозували, що подібні нововведення могли цілком спричинити зростання цін на квартири на 20-30%, що було б шоком для ринку. Через хвилю негативу, який викликали такі плани, від них відмовились.
Однак на ціну квартир ці наміри влади все ж вплинули, бо влітку, коли зазвичай житла купують менше, в Києві та інших великих містах спостерігався неабиякий сплеск та зростання цін.
До того ж наприкінці літа люди поспішали завершити укладання угод, бо усвідомлювали, що восени знову можливий локдаун.
«Пік активності покупців ми фіксували в липні-серпні і трохи у першій декаді вересня, коли покупці, маючи розуміння, що знову можливий локдаун, намагалися встигнути завершити укладання угод», – розповів LB.ua власник одного з агентств нерухомості Києва Дмитро Гура.
Тому восени було зафіксовано зниження попиту на нерухомість майже на третину. Як наслідок, ціна на житло на «первинному ринку» завмерла. В листопаді середня вартість житла на первинному ринку Києва складала близько 1000-1200 доларів США/м2. У Львові, Харкові, Дніпрі вартість м2 знаходиться в діапазоні 800-1000 доларів. В Одесі середня вартість м2 складає близько 1000-1100 доларів.
І це попри значне подорожчання будівельних матеріалів. Так, метал за рік став дорожче у 2-2,5 рази, деревина подорожчала в 4 рази. Загалом з початку року виросли в ціні практично всі основні складові для будівництва житла і його ремонту. До того ж, більшість виробників будматеріалів використовують у їх виробництві газ, ціни на який подорожчали в рази.
Хоча для потенційних покупців це, як не дивно, позитивні новини, бо до кінця року, навіть на тлі наявного скорочення попиту на «первинці» та можливі проблеми із швидкістю ведення будівельних робіт через це, забудовники навряд чи ризикнуть прийняти рішення про збільшення ціни.
Девелопери навряд чи будуть активно підіймати ціни напередодні «мертвого сезону» продажів, який зазвичай триває з кінця року до початку нового, коли низка свят і платоспроможні покупці їдуть святкувати чи відпочивати на курортах. Навпаки, в кінці 2021 року та на початку 2022 року цілком варто очікувати усілякі акції від різноманітних ЖК щодо зменшення цін на рівні 10-15%. Як правило, знижки пропонують за умови 100-відсоткової оплати прав на житло. До того ж, акції залежать від темпів та динаміки будівництва, класу об’єкта нерухомості, площі і поверху квартири та низки інших характеристик.
Які ціни на «вторинному» ринку житла Києва та «мільйонників»?
На ринку «вторинного» житла також активно торгували влітку, а восени заговорили про стабілізацію. Щоправда, в цьому сегменті кількість звернень до агентств впала лише на 20%.
Після завершенню антикоронавірусних обмежень, як прогнозують спеціалісти, можливе поступове повернення на вторинний ринок покупців, які відтермінували свої наміри придбати нерухомість через пандемічні обмеження, вже до кінця року. І цьому цілком може сприяти затухання цікавості інвесторів до «первинки». До того ж ,багато чого буде залежати від соціально-економічної ситуації в країні загалом. Так, наприклад, новини про зростання напруги на кордоні з Росією стримують бажання людей витрачати заощадження та купувати житло.
«Ситуативне зниження ціни на рівні до 3% можливе лише стосовно 10% квартир, які через свої характеристики не приваблюють більшу частину потенційних покупців. У 70% квартир, виставлених на продаж, ціни залишатимуться стабільними. А щодо 20% житла на «вторинці» навіть можливе певне зростання вартості в межах 3-5%», – констатує президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта.
Скоріше за все, вартість 90% квартир, які будуть виставлені на продаж в грудні 2021 року та навіть початку 2022 року, залишиться на рівні вересневих показників.
Зараз вартість квартир на «вторинці» складає:
• Київ - 1700 - 1750 дол/м2
• Дніпро - 950-970 дол/м2
• Львів - в середньому 1100 дол/м2
• Одеса - близько 1000 дол/м2
• Харків - в середньому 900 дол/м2
Традиційно по Києву ціни, в залежності від районів, коливаються доволі суттєво. Від 2500 доларів/м2 на бульварах центрального, Шевченківського району, до 1200/м2 на Виноградарі чи Вишгородському житловому масиві.
Як бачимо, за показниками цін на ринку новобудов Одеса на другому місці, після Києва. А от на ринку вторинного житла – наступний за Києвом Львів. Це пов’язано з особливостями цих міст та можливостями як туристичних та «курортних» зон. Тобто охочих саме інвестувати у такі зони, а не купити квартиру для проживання, досить багато. І вони теж впливають на рівень попиту цих міст. Також звертає на себе увагу і практично однакова ціна метра квадратного «первинки» та «вторинки» Одеси. Це, знову ж таки, пов’язано з кращими характеристиками нового житла біля моря на тлі старого житлового фонду.
