Державний фонд і приватне майно
«Справедлива оцінка активів і майна є однією зі складових елементів економічної стабільності та чинником підвищення довіри інвесторів до України. А також справедливістю для українських громадян та бізнесу, чиї активи повинні мати справжню ринкову вартість», – прокоментував початок роботи модуля голова Фонду державного майна України Дмитро Сенниченко.
За його словами, створення та запуск Сервісу автоматичної оцінки об’єктів нерухомості є одним з чотирьох етапів комплексної реформи сфери оцінки, яку впроваджує ФДМУ.
Перший етап – у лютому 2020 року ліквідовано майданчики-посередники, що вже, за оцінками чиновників, зекономило українцям понад 1 млрд грн. Другий етап – Фонд працює над ліквідацією так званої «фракційної оцінки» – земля та нерухомість мають оцінюватися разом, а не окремо. Відповідний законопроєкт уже зареєстровано у Верховній Раді й очікує розгляду. Ще одним етапом, власне, і став «запуск унікальної системи, яка безплатно для громадян визначає вартість при купівлі-продажу нерухомості». А завершальним етапом комплексної реформи є впровадження міжнародних стандартів оцінки.
Однак представники рієлторів не поділяють оптимізму керівництва Фонду і наводять конкретні приклади унікально несправедливих, на їхню думку, оцінювань активів громадян.
«Героїв Сталінграда (проспект в Оболонському районі Києва, – LB.ua), квартира 78 метрів, ринкова вартість була досить висока – $209 тис., а Е-довідка давала $52 тис. Ви розумієте, які цифри? Стосовно паркомісця, там узагалі жах, що відбувалося. Станом на 1 липня Е-довідка дала 467 тис. грн, а 2-ге – 196 тис. грн. Як таке може відбуватися? Проспект Перемоги, 20 – ринок дає $65 тис., а за довідкою потрібно зробити $99 864. Глеваха, 4 – будинку 30 років, 96 метрів, ділянка 5 соток, ринок дає $35 тис., Автоматизована оцінка - $63 тис.», – зазначає голова Київського міського відділення Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ) Олена Гайдамаха.
І додає, що коли оцінка не вища, а нижча від ринкової, покупець нерухомості починає думати, що переплачує за неї, що теж не сприяє формуванню прозорих ринкових цін.
«Сьогодні в більшості оцінки від ФДМУ суттєво вищі від ринкової ціни. А оскільки саме вони є базою для податкової оцінки, то, відповідно, податки зростають в рази», – розповіла LB.ua перша віцепрезидентка Спілки фахівців з нерухомого майна України Лариса Ставинога.
У Фонді такі суттєві розбіжності між ринковою та «автоматизованою» оцінкою в першу чергу пояснюють помилками, які роблять самі користувачі послуги.
І щоб уникнути їх, навіть проводять онлайнові семінари для фахівців ринку.
«Хочу зазначити, що 99 випадків зі 100, коли до нас звертаються і кажуть, що «воно не робе», на жаль, пов'язані з тим, що користувач або неправильно зрозумів, або не те натиснув, або не туди подивився. Є, звичайно, 1% випадків, коли це можуть бути недоліки самої системи, але щоб визначити, чому так, треба перевірити конкретний випадок», – зазначила під час такого заходу заступниця голови ФДМУ Юлія Бєлова.
У пресслужбі регулятора пояснили LB.ua, що у Фонді проаналізували такі запити і зробили висновок, що здебільшого некоректна вартість визначається тоді, коли особа неточно внесла дані про об’єкт нерухомості. І навіть наводять конкретні приклади: «Об'єктом оцінки є квартира на другому поверсі двоповерхового будинку 1937 року побудови. При заповненні даних у полі «Тип об'єкта оцінки» особа невірно застосувала показник як «квартира в багатоповерховій житловій забудові», хоча фактично це «квартира в малоповерховій житловій забудові». Варто зазначити, що малоповерхові, 1937 року побудови будинки - це фактично будівлі барачного типу, а багатоповерхівки цих років побудови – це так звані сталінки. При помилковому внесенні неправильного типу об'єкта оцінки система опрацювала запит і видала вартість значно більшу за ринкову».
Однак паралельно у ФДМУ визнають, що хоча модуль оцінки бере до уваги поверх, на якому розташована квартира, він не розрізняє, які з них з ремонтом, а які його потребують, і вказує для обох однакову вартість. Ба більше, спеціалісти зазначають, що це зробили свідомо.
«Щодо стану квартир. Хочу сказати, що коли ми відкриваємо всі сайти оголошень, то щодо стану квартир у нас вони всі або в «дуже гарному», або в «житловому» стані. А як тільки ми відкриваємо єдину базу звітів, куди заносилися оцінки оцінювачів, то всі ці квартири були «у старих» будинках, у «незадовільному» стані або й зовсім непридатні для житла. Тому коли ми відпрацьовували систему розрахунку, ми заклали таке, що в усіх об'єктів стан задовільний для будь-яких випадків. Система реагує тільки на адресу, площу майна та поверховість», – зазначає Світлана Булгакова, директорка департаменту оцінки майна ФДМУ.
«Якщо буде опція «вказати незадовільний стан», на жаль, виходячи з досвіду, більшість наших громадян буде вказувати, що все там незадовільно, тому що фото від них не вимагається, тому що професійної відповідальності за це не наступає, тому для запобігання заниженню в базовому варіанті ця опція відсутня, рахується все як «задовільна», – вказує у зв'язку з цим заступниця голови Фонду Юлія Бєлова.
А далі, за словами чиновниці, кожен, хто не задоволений результатами автоматизованої оцінки, цілком може, як і раніше, звернутися за проведенням оцінки до професійних оцінників.
«Для правочинів може бути використана як довідка про оціночну вартість нерухомості, так і звіти професійних оцінювачів. Кожен громадянин може звернутися до професійного оцінювача для визначення ринкової вартості конкретного об’єкта нерухомості – з урахуванням всіх його параметрів, які впливають на вартість», – констатує Юлія Бєлова.
Однак і тут є нюанс: якщо звіт оцінювача про ринкову вартість відрізняється в межах 25% від даних Єдиної бази, він автоматично реєструється в базі, якщо ж відхилення перевищують 25%, то він може бути поданий до Фонду держмайна на рецензування.
І не факт, що фахівці Фонду дозволять вносити його в базу.
Так, за офіційними даними, за два тижні роботи модуля на рецензування зайшло 27 звітів, і лише 5 з них було затверджено, а решту повернули на доопрацювання оцінювачам.
Характерно, що в багатьох із повернутих зауваження з боку ФДМУ не стосувалися власне ціни, а були пов'язані з неякісним оформленням документів.
Тобто на практиці, навіть якщо ви звернулися до оцінювача, заплатили за його роботу, звіт про таку оцінку все одно може бути відхилений і потребуватиме рецензування у Фонді вручну. З усіма можливими спокусами ручного режиму.
А суто практично вже є певна юридична колізія, бо зараз Фонд не може рецензувати звіти про експертно-грошову оцінку земельних ділянок. Хоча довідки видавати може і на те, і на інше. І навіть звіти приймати. А рецензувати щодо землі - ні. Тобто простіше кажучи, у разі проблем переглянути звіт про оцінку будинку ФДМУ може, а землі, на якій він збудований – ні. Щоб цього уникнути, чиновники просять депутатів внести зміни в законодавство.
Як у Фонді оцінюють майно громадян
До того ж треба розуміти, що для формування цієї «інформаційної основи для визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості», а простіше – критеріїв для оцінки, ФДМУ використовує:
– дані про ринкову вартість об’єктів нерухомості, внесені до Єдиної бази на підставі звітів про оцінку;
– дані про ціни, зазначені в договорах купівлі-продажу об’єктів нерухомості, внесені нотаріусами до Єдиної бази;
– інформаційні джерела з відкритим доступом (зокрема, з даних пошукових систем ЛУН та OLX, з якими Фонд уклав відповідні меморандуми).
Стосовно «інформації з відкритих джерел», то вона зазнає найбільшої критики з боку продавців нерухомості, бо спеціалісти вважають, що дані на них не відповідають дійсності, а скоріше демонструють бажання власників.
«Ми, коли формуємо вартість квартири для покупця, намагаємося не спиратись на OLX чи ЛУН, тому що там інформація на 60% - це сміття», – констатує Олена Гайдамаха.
У Фонді своєю чергою вказують, що альтернативи цим майданчикам немає, хоча і додають, що теоретично готові додавати для моніторингу цін інші, якщо вони будуть.
«Безкоштовна автоматична довідка, вона не є ідеально точною за визначенням, тому що вона має спиратися на певні об'єктивні дані. Якщо ви мені назвете інші сайти, ніж OLX і ЛУН, які зможуть надавати об'єктивну інформацію, ми із задоволенням їх розглянемо. Однак, на жаль, натепер, здійснивши аналіз, на яких сайтах-агрегаторах розміщена найбільша кількість оголошень, ми визначили ці два як такі, що найбільш повно відображають ринок оголошень-пропозицій. Якщо є інші пропозиції, ми готові це розглядати, підписувати меморандуми, ми ж сподіваємося, що в нашій країні буде розвиватися рієлторська спільнота, яка буде публікувати фактичні дані продажів. Наразі ж це відображає поточний стан ринкових пропозицій – тих, що ми маємо», – констатує заступниця голови ФДМУ Юлія Бєлова.
Однак окрім даних з відкритих джерел, є проблеми і з наповненням по інших, що заважають модулю робити коректні оцінки.
Зокрема, як розповіли LB.ua у ФДМУ, є певна категорія об’єктів нерухомості, вартість яких модуль через об’єктивні обставини може визначити з похибкою. До таких об’єктів, за даними регулятора, поки що можна віднести будівлі в маленьких населених пунктах, де ринок нерухомості зовсім не розвинутий, або деякі земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Тут можуть бути відхилення у зв’язку з тим, що ринок земель сільськогосподарського призначення тільки починає формуватися і на ньому недостатньо інформації про продаж таких об’єктів.
Що буде з оцінкою надалі?
Однак у ФДМУ не схильні драматизувати ситуацію.
«Як це виправити? Фактично ми збираємо всі нарікання щодо роботи єдиної бази, аналізуємо їх. Коли громадянин звертається до Фонду з питанням щодо довідки, наші фахівці дають ґрунтовну консультацію і пояснюють, у яких випадках особа помилково внесла невірні дані. Чи буде весь час така ситуація з об'єктами нерухомості, щодо яких є некоректний результат визначення вартості – ні. Система, створена Фондом, самовдосконалюється – що більше інформації з’являється в базі, то точнішими стають розрахунки», – розповіли LB.ua у ФДМУ.
Однак до того часу, поки це станеться, продавати квартири вигідно саме тим, у кого раніше житло можна було оцінити дорожче від тієї вартості, яку згенерувала автоматизована оцінка.
«Зараз у параметрах оцінки зрівняли квартири з дизайнерським ремонтом і квартири без ремонту, квартири в будинку економкласу з квартирами в будинках преміумкласу. Це, серед іншого, індульгенція для тих, хто бачить, що його квартиру оцінили нижче від вартості. І якщо раніше таких, ну хоч у теорії, могли попросити повернути недоплачене, то тепер ніхто не може заперечити довідку з оцінкою, яку видала держава», – зазначає LB.ua перший віцеголова Асоціації спеціалістів банківської оцінки України Юрій Ковальський.
Для власників же бюджетних квартир зараз існує цілком реальна можливість отримати в Е-довідці ціну вищу від ринкової. А це, як уже зазначали спеціалісти, сплата більших податків. При цьому саме бюджетні квартири з найменшою вартістю завжди були чи не найбільш ходовими на українському ринку нерухомості.