Новобудова від забудовника: як не натрапити на шахраїв?

Одним із найпопулярніших способів придбання якісного житла є покупка квартир у новобудовах від забудовника. Проте наразі число афер із житлом в Україні досягло рівня стихійного лиха.

Фото: allday.ru

До 2005 року покупка нерухомості в основному здійснювалася шляхом внесення грошової суми забудовнику безпосередньо і укладення інвестиційного договору. Але така схема була пов'язана з певним ризиком для інвестора, і в деяких випадках покупець залишався і без житла, і без грошей. Варто згадати сумнозвісну будівельну аферу «Еліта-Центр». Це була будівельна афера в Києві, в результаті якої постраждали понад півтори тисячі людей. Неіснуючі квартири продавали по кілька разів. Більшість ошуканих інвесторів до цих пір не отримали свої гроші і залишилися без нерухомості.У 2005 році були внесені зміни до Закону України «Про інвестиційну діяльність», відповідно до яких інвестування будівництва багатоквартирних будинків стало можливим тільки через фонди фінансування будівництва, інститути спільного інвестування, фонди операцій з нерухомістю, недержавні пенсійні фонди, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств. Таким чином, в даний час фінансування будівництва можливе тільки за допомогою цих інструментів.

Згідно з цим законом одним із способів інвестування є інвестування через Фонд фінансування будівництва.

Цей фонд укладає з забудовником договір, відповідно до якого забудовник зобов'язується побудувати об'єкт нерухомості, ввести його в експлуатацію та передати фонду. А той в свою чергу зобов'язується передати його інвестору, який укладає договір на участь у фонді. Документом, що підтверджує набуття права власності на об'єкт інвестування, є довідка, видана фондом в обмін на Свідоцтво про участь у Фонді інвестування будівництва. Ця довідка є підставою для оформлення права власності інвестора на об'єкт інвестування. Крім того, забудовник і інвестор підписують акт прийому-передачі об'єкта нерухомості, без якого неможливо зареєструвати право власності на цей об'єкт.

Попередній договір купівлі-продажу як альтернатива інвестиційним договорам

Нормами Цивільного кодексу України встановлено, що сторони мають право укладати будь-які договори, що відповідають вимогам цивільного законодавства. Це положення стали використовувати деякі забудовники, укладаючи з інвесторами різні види договорів, які не передбачені Законом «Про інвестування». Так, наприклад, майбутнім власникам квартир пропонують укласти попередній договір купівлі-продажу квартири, якої ще немає.

Прошу вас звернути увагу на те, що інвестори, які погоджуються укладати такі договори, сильно ризикують залишитися і без інвестованих в будівництво коштів, і без квартир. Відповідно, не може бути гарантій отримання вже оплаченої покупцем квартири. Суд у такому випадку не може визнати право власності на квартиру, оскільки договір не містить зобов'язання продавця передати її покупцеві. Якщо ж він звернеться до суду з позовом про зобов'язання укладення основного договору купівлі-продажу, то велика ймовірність подачі зустрічного позову про визнання попереднього договору купівлі-продажу квартири недійсним.

Звичайно, у такому випадку інвестори економлять на послугах фондів-посередників. Але і оплата майнових прав, яких у продавця ще немає, – це надто великий і невиправданий фінансовий ризик. Відповідно, не може бути гарантій отримання вже оплаченої покупцем квартири. Адже якщо в подальшому з'ясується, що покупців майнових прав на майбутні квадратні метри більше, ніж самих цих метрів, довести, хто має більше прав, буде складно.

Перевірка забудовника

Щоб перестрахувати себе при укладанні договору, рекомендую перевірити обраного забудовника. Процес перевірки досить тривалий і вимагає певних знань. Тому вам стануть у нагоді наступні поради.

Для початку вивчаємо ціни. Особливу увагу цьому питанню слід приділити, якщо забудовник пропонує нижчу ціну за квадратний метр, ніж конкуруючі компанії. Нерідко дуже низькі ціни пропонують шахраї.

Перевіряємо адреси та телефони, чи є у компанії фізичний офіс, міські номери телефонів та адреса в межах населеного пункту, в якому здійснюється будівництво.

Потрібно детально вивчити сайт компанії, зокрема, знайти на ньому відомості про замовника, генпідрядника та виконавця будівництва.

На сайті підприємства повинні бути посилання на веб-ресурси інших її проектів, історія компанії, фотогалерея процесу будівництва об'єкта (а ще краще – веб-трансляція в режимі реального часу), фотокопії основних документів підприємства, опис порядку вкладення коштів інвесторами, копія бланка договору.

Вкрай важливо завчасно перевірити, чи не є забудовник фігурантом яких-небудь судових справ. Отримати відповідні відомості можна на веб-порталі Єдиного державного реєстру судових рішень http://www.reyestr.court.gov.ua/.

Сучасні технології дозволяють миттєво обмінюватись інформацією, тому читайте відгуки про підприємство та спілкування з іншими інвесторами на спеціалізованих форумах. У ході спілкування потрібно з'ясувати, чи своєчасно здавалися завершені об'єкти, як швидко в будинку були підведені комунікації, які проблеми виникали і яким чином вони вирішувалися забудовником.

До того ж дізнавайтесь інформацію про кількість об'єктів, які вже здані забудовником. Якщо він працює над декількома проектами одночасно і при цьому у нього немає жодного закінченого об'єкта, то з таким забудовником краще не мати справи.

Варто також отримати відомості про партнерів підприємства – архітектурних бюро, банків, підрядників. У серйозного, шанованого забудовника повинні бути стабільні та успішні партнери.

Перевірка документації

Забудовник повинен бути готовий надати потенційному інвестору наступні документи:

- ліцензію, що підтверджує право компанії здійснювати будівельні роботи;

- дозвіл на виконання будівництва;

- рішення місцевого органу влади про відведення ділянки землі під проведення будівельних робіт;

- договір оренди землі, термін дії якого закінчується пізніше, ніж задекларований термін будівництва; або документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку, на якій ведеться будівництво.

- проект будівлі, а також експертиза цього проекту;

- технічні умови на комунікації.

Складаємо договір правильно

Отже, якщо ви хочете після закінчення будівництва отримати право власності на квартиру, укладайте договір правильно. Важливо скласти його таким чином, щоб максимально застрахувати себе від неприємних сюрпризів. Як правило, забудовник вже має стандартні форми договорів, які він використовує у своїй діяльності і в більшості випадків відмовляє у внесенні змін до них на прохання клієнтів. Такі договори спрямовані насамперед на захист прав забудовника та фонду, ніж покупця, тому варто приділити особливу увагу при їх підписанні.

У правильно підготовленому документі повинні бути наступні пункти:

-    Точні терміни завершення будівництва.

-    Вказівка місця розташування і будівельної адреси будинку, кадастровий номер земельної ділянки, площа квартири, її номер, поверх розташування. Також повинні бути описані планування квартири (оптимальний варіант – прикладена її схема) і прикладена експлікація квартири та поверху.

-    Вартість, за якою буде відчужена нерухомість на користь інвестора.

-    Список усіх документів, на підставі яких підприємство здійснює будівництво.

-    Матеріальна відповідальність фонду/забудовника за порушення або розірвання договору з інвестором, а також можливість дострокового розірвання договору при невиконанні фондом/забудовником своїх зобов'язань.

-    Терміни завершення будівництва і підписання пакету документів, необхідних для реєстрації права власності на квартиру. Порядок інформування інвестора про готовність таких документів.

-    Порядок усунення виявлених недоліків.

-    Порядок повернення коштів при виході покупця з інвестиційного проекту.

-    Опис відповідальності компанії-забудовника в разі порушення термінів здачі об'єкта, а також вказівку форс-мажорних обставин, при яких із виконавця знімається відповідальність за порушення термінів введення будинку в експлуатацію.

-    Максимально можливе проектне збільшення площі квартири від фактичної без збільшення вартості житла.

-    Реквізити сторін та термін дії договору.

Цих самих умов необхідно дотримуватися і в разі укладення попереднього договору.

Контроль процесу будівництва

Кращий спосіб переконатися в тому, що будівництво будинку йде повним ходом – періодично відвідувати будівельний майданчик. Щоб скласти картину того, що відбувається, спостереження рекомендується вести протягом деякого часу щоденно. Особливу увагу слід звернути на кількість робочих на майданчику та на активність роботи будівельної техніки.

Якщо ваші права порушуються чи рейдери намагаються забрати майно, звертайтесь до правопросвітницького проекту Міністерства юстиції України «Я МАЮ ПРАВО!» http://pravo.minjust.gov.ua/ за «гарячою лінією» 0 800 213 103.

Станіслав Куценко Станіслав Куценко , Керівник столичної юстиції
Читайте главные новости LB.ua в социальных сетях Facebook и Twitter