Не Києвом єдиним: чи лихоманить інші великі міста?
У місті Лева, що є архітектурною перлиною, містянам теж не солодко. Карта скандальних забудов налічує 43 адреси, а з 2017 року додалися ще два об’єкти. Серед гучних забудов 2016 року: «Diplomat Tower» – 16 поверхівка в історичному ареалі міста; самочинна будова біля парку «Знесіння», де у забудовника відсутні дозвільні документи. Також показовою є забудова на Кульпарківській 22 6. Тут міська влада видала містобудівні умови та обмеження пакетом на 10 будинків, в тому числі на 16 поверхів. Знаходиться забудова біля злітно-посадкової смуги в охоронній зоні аеропорту. Звісно, погодження Украероруху та аеропорту ніхто не отримував. А за даними місцевих ЗМІ, на 300 новобудов припадає лише один зведений дитячий садочок.
Будівництво з люфтами
Така ситуація є скоріше показником системної проблеми містобудування по всій країні, а не окремих правопорушень. Забудовники часто маніпулюють прогалинами в законодавстві. Ці так звані люфти в правових нормах породжують безліч загроз для покупців житла, на етапі введення в експлуатацію: як то неможливість підключення комунікацій, сплата за електроенергію за тарифами забудовника, недостатня якість будівельних матеріалів тощо.
Для міста в цілому це ще й погіршення інфраструктури, часто надмірне навантаження на міські електричні та водовідводні комунікації, навантаження на дорожньо-транспортну систему. Ну і не забуваємо про естетичний образ міста. Хоча, з такими темпами незаконних забудов, можна забувати.
Нові правила, старі методи
За останні кілька років на центральному рівні були розроблені та втілені нові норми, що покликані викорінити системні проблеми.
Правило перше: Децентралізація повноважень. У 2015 році набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень у сфері архітектурно-будівельного контролю та удосконалення містобудівного законодавства».
Законом передбачається передача функцій та частини повноважень щодо здійснення держархбудконтролю від Державної інспекції архітектурно-будівельного контролю України органам місцевого самоврядування та місцевим органам виконавчої влади.
Тож тепер місцеве ДАБК може на вимогу заявників (громадян) провести перевірку дотримання вимог містобудівного законодавства, призупинити будівництво та взагалі скасувати містобудівні умови. На практиці, зокрема в столиці, ці правила працюють виключно під впливом активного громадського тиску.
Наприклад, забудовник на Круглоуніверситетській 2/1 не зважав ні на приписи ДАБІ, ні на анулювання дозволу на виконання будівельних робіт. У серпні 2015 року ДАБІ дала дозвіл ТОВ «Діамант хол» на проведення будівництва, а потім, у листопаді 2016-го року, його й анулювала. Через гучний резонанс навколо даного будівництва місцева влада навіть фізично блокувала територію будівництва.
Навіть за умови скасування дозвільних документів, у нас існує прогалина у системній та якісній роботі виконавчої служби.
Прикладом є типове порушення цільового використання земельної ділянки, яке відбулось зокрема на Ревуцького 8. Громадяни вимушені чергувати та перекривати дорогу, щоби домогтися законного рішення від місцевої влади – заборонити проведення робіт.
У Львові тим часом відбувається ціла війна між виконкомом та ДАБІ за регулювання містобудівної документації. Мова йде про так звані МУО (містобудівні умови та обмеження), які затверджуються не відповідним органом містобудування та архітектури, а рішеннями виконавчого комітету Львівської міської ради. Виходить, навіть якщо ДАБІ скасовує МУО, це рішення може бути оскаржене. Причина в тому, що виконком Львівради не є об’єктом нагляду Держархбудінспекції (ДАБІ). У випадку притягнення до відповідальності за неправомірну видачу МУО, доведеться притягати цілий колегіальний орган (виконком), а не конкретну посадову особу.
Правило друге: відміна старих категорій складності будівництва.
Видача дозвільних документів є наріжним каменем маніпуляцій забудовників. Саме тут криються нормативні прогалини, які дозволяють забудовникам маневрувати та занижувати категорію складності.
Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 втілив декларативний принцип будівництва, чим достатньою мірою спростив дозвільні процедури. Але після кількох років стало зрозуміло, що це вивело об'єкти будівництва III категорії складності зі сфери контролю ДАБІ. Це призвело до зловживань з боку недобросовісних забудовників.
Наприклад, щоб не отримувати дозвіл на будівництво IV категорії складності забудовники розбивали запланований ЖК на окремі будинки. Таким чином, будівництво великих об’єктів відбувається просто за декларативним принципом, як об’єктів ІІІ категорії складності.
Звісно, так робили не всі забудовники. Але статистика свідчить, що кожен п’ятий об’єкт III категорії складності зводиться після внесення недостовірних даних у деклараціях та штучного заниження категорії складності.
Нові норми передбачають існування не категорій складності, а класи наслідків ( I і II категорій – СС1; III і IV категорій складності – СС2; V категорії складності – СС3). Тепер необхідно отримувати дозвіл навіть для будівництва об'єктів III категорії. Такі зміни попереджатимуть великий відсоток незаконних забудов ще на етапі отримання дозвільних документів.
Правило третє: Проведення громадських слухань та Детальні плани території (Закон України «Про регулювання містобудівної документації» за новою редакцією)
Детальні плани території (ДТП), які необхідні для відведення земельної ділянки під будівництво, часто-густо приймаються з порушеннями закону та суперечать Генеральному плану міста. Так, наприклад, відбулося в Києві з ДПТ Рибальського острову. Депутати Київради фактично змінили Генплан міста, коли віддали землю технічно-промислового характеру під житлову забудову.
Розробниками ДПТ є самі забудовники. Не дивно, що це стало черговим інструментом з легалізації будівництва.
Всі детальні плани території проходять громадські слухання. От тільки, якщо ви не постійний відвідувач сайту Містобудування і архітектури, не читаєте газету «Хрещатик», то обговорення ДПТ пройде без вашої участі. Адже саме тут повідомляються про чергові обговорення, і в 30денний термін ви можете не встигнути надати свої пропозиції. Тому так зване врахування побажань мешканців міст законно проводиться за закритими дверима серед «своїх».
Поставив МАФ, здав дев’ятиповерховий будинок
Маніпуляції часто відбуваються на етапі відведення земельної ділянки. Іноді міська рада голосує за відведення кількох гектарів під оренду, де частка існуючої забудови може дорівнювати 10% від усієї площі. Так, хитрий забудовник, поставивши МАФ на земельній ділянці, може отримати право власності на значно більшу ділянку. Навіть якщо цільове призначення – це умовно обслуговування адміністративної будівлі, будьте готові до чергового об’єкту забудови.
Хто відповість?
Очевидно, що місцевій владі не потрібно ховатися від проблем і перекидавати всю відповідальність за хаос в містах на державний рівень, натякаючи на Мінрегіонбуд. Особливо це стосується тих міських голів, що мають своїх представників в урядовому кварталі та на Грушевського. Вони мають важелі впливу на законотворчість.
Міській владі (меру) потрібно стати посередником між забудовниками та громадою. Бо разові зустрічі мера з представниками ініціативних груп за зачиненими дверима та порожніми обіцянками не вирішують проблему комплексно.
Комплексний підхід, ніби новий суспільний договір, має бути направленим на розвиток самого міста. В нових справедливих правилах гри зацікавлені не тільки активісти та влада, а й самі забудовники. Якщо правила не працюють для жодної із сторін, то їх актуальність та адекватність дійсності викликають сумніви.
Нам потрібне відкрите місто, де влада, утримує ресурс із детальними планами територій – прийнятими, тими, що на обговоренні, тими, які лише у розробці. Нам потрібний новий механізм громадських слухань – у форматі діалогів. Нам потрібна виконавча служба, що приводить в дію видані заборони.
Мінрегіон нарешті розпочав лікування містобудівної галузі. Міністерство сьогодні приводить у відповідність до нових стандартів ще радянські «ДБНи».
Враховуючи масштаби незаконних забудов та наслідки для міст та їх жителів, команда ДемАльянс Київ вважає вкрай важливим вносити пропозиції до центральної влади, диктувати порядок змін. Нам необхідно розпочати чесний діалог між громадою, міською владою та забудовниками. Треба нарешті встановити такі правила гри, яким будуть слідувати всі учасники містобудування. Інакше можемо забути і про «Київ – європейське місто», і про архітектурні перлини України, і про звичайний комфорт містян.