Мешканці ЖК бізнес-класу купували досить дорогі квартири в не найбільш престижній лівобережній частині столиці саме через особливі вигоди, які пропонував забудовник на старті продажів: комплексний підхід до забудови, власна відокремлена територія і власна набережна.
Покупець ухвалював рішення, оцінюючи пропозицію “під ключ”, в комплексі. Тому зараз, коли старожили ЖК River Stone прожили в ньому вже десять років, вимога прокуратури відкривати територію сприймається ними як агресія і викликає обурення та спротив.
В будинкових чатах ЖК досі палає від “зради” з боку керуючої компанії, яка не змогла надійно вирішити це питання, хоча обіцяла. А в соцмережах мешканці цього ЖК доводять сусідам по Дарницькому району, що якщо вони збудували цю набережну і багато років її оплачували, то мають право нікого не пускати до себе. Головний аргумент звучить приблизно так: тут було болото, хащі і наркомани, якби не наш ЖК, то ви б ніколи не мали цієї набережної, то які претензії?!
Звідки взялася ця набережна
Насправді мешканці ЖК частково мають рацію щодо того, що “не було б ЖК – не було б і набережної”. Історія ЖК RiverStone починається в середині 2000-х, коли ТОВ “Лівобережжя плюс” отримала в оренду перші ділянки на тоді ще безлюдному березі урочища Берковщина. Поруч були лише автосалони і приватна садибна забудова. А майбутній район називали “Позняки-Західні” і лише планували на папері. Власне так само колись з нуля, на пісках, будували Оболонь або Русанівку, але тоді нікому не спадало на думку передбачливо закрити для себе частину берегу. Тому ми й маємо Оболонську набережну або Русанівську, а не берег, пошматований між окремими будівельними кооперативами.
Конкретно ця частина масиву Осокорки-Позняки 20 років тому розглядалася архітекторами і спеціалістами в сфері містобудування більше як прибережно-рекреаційна територія з перевагою в громадську забудову, а не житло. Про це свідчить ДПТ “11 мікрорайон Позняки-Західні”, який і був містобудівною підставою для виділення землі орендарям ділянки RiverStone. В затоці мали збудувати нові стоянки для човнів, парки, фізкультурно-оздоровчі центри, аквапарки, офіси, готелі, магазини, дитсадки тощо.
І навіть ТОВ “Лівобрежжя плюс” отримувало в 2003 році свої гектари землі на березі затоки саме з формулюванням “для будівництва, експлуатації та обслуговування культурно-оздоровчого центру з стоянкою для човнів”. В 2007 році призначення ділянки змінили на “...культурно-оздоровчого та ділового центру з стоянкою для човнів”, а в 2010-му на “...житлово-офісного та культурно-оздоровчого комплексу з об'єктами інфраструктури”. Тобто житло повністю замінило собою човни не так давно. Але всі ці зміни відбувалися в епоху однієї людини – мера Леоніда Черновецького.
Незмінним лишалося те, що берег в частині затоки, яку орендував цей забудовник, називався чітко – “громадська набережна” (на фото). А умовою оренди під забудову було “озеленення та благоустрій території в обсязі не менше ніж 50% від загальної площі земельних ділянок”.
Ще в 2011 році представник компанії-забудовника публічно запевняв стурбовану громадскість району: “З 7 га ділянки на зелену зону й благоустрій на прибережній території буде відведено відповідно 5,3 га. Парк буде відкритий для доступу всіх жителів мікрорайону. Концепція зараз розробляється, там будуть скульптури, майданчики, “стоунхендж”, гарна набережна, дитсадок на 120 місць, фітнес-зала, дитячі й спортмайданчики”.
І забудовник майже не збрехав: практично все перераховане зробили. Все, крім доступу жителів мікрорайону – його залишили для мешканців одного ЖК.
Як набережна стала “приватною”
Власне, береги річки в принципі не можуть бути приватними і мають бути відкритими, про що говорить ст. 88 Водного кодексу України. Виключенням для безперешкодного доступу громадян є території таких об'єктів: природно-заповідного фонду і культурної спадщини; пансіонати та інші лікувально-оздоровчі заклади, дитячі табори; гідротехнічні, гідрометричні та лінійні споруди; об’єкти підвищеної небезпеки.
З цього переліку ЖК не зміг обрати заповідний фонд або санаторій, тому, мабуть, і зупинився на гідротехнічних і лінійних спорудах.
Події розвивалися так: спершу ділянка була за будівельним парканом і про доступ до води не йшлося, а потім будинки почали здавати в експлуатацію і заселяти, набережну облаштували і відкрили, вона стала помітною іншим мешканцям району і почали виникати питання про доступ до неї. Тоді (це був 2018 рік) представники міського благоустрою вперше демонтували паркан, яким ЖК відгородив набережну від міста.
У відповідь компанія назвала ці дії “спекуляціями псевдоактивістів” і запевнила мешканців ЖК, що діє в рамках закону і відновить справедливість. “Територія, до якої вони рвуться, є берегоукріпленням, тобто гідротехнічною спорудою. Його функція полягає в тому, щоб попередити розмив берега, воно захищає комплекс від повеней”, – говорилося в публічному зверненні компанії.
Що таке гідротехнічна споруда
Насправді забудовник назвав гідротехнічною спорудою весь комплекс берегоукріплення разом з променадом – прогулянковою зоною біля води. І ці “споруди” там дійсно існують. Але це не якісь особливі будівлі, технічні станції або шлюзи, це просто комплекс заходів, здійснених на березі, і подальший благоустрій берега.
Річ у тім, що весь лівий берег Києва – це заплавна територія. Колись весняні розливи сягали тут кілометрів вглиб району, після будівництва дамби Київської ГЕС заплави зменшилися, але підйом води під час водопілля (або просто скиду води з київського водосховища) буває суттєвий.
“В зв'язку з тим, що територія, відведена під забудову, періодично затоплюється повеневими водами, першою чергою будівництва передбачається підготовка майданчика для будівництва – комплекс заходів по захисту території від паводків, підтоплення: будівництво гідротехнічних споруд берегоукріплення та часткова інженерна підготовка території”, – говориться у висновку екологічної експертизи забудови затоки Берковщина. Тобто треба розуміти, що берегоукріплення – це лише обов'язкова складова будівництва на ділянці з такими особливостями грунту і розташування.
Не укріпиш, не зробиш дренажі і “гідротехнічні споруди” – то просто твої монолітні будинки на 23 поверхи дуже швидко сповзуть в воду. Власне як і бетонування самого урізу води – це не лише благоустрій, а додатковий захист від механічного розмивання берега. І будівництва всіх будинків в небезпечній близькості до води починаються з етапу укріплення берегу і “гідротехнічних споруд”. Але офіційно закрита набережна з'явилася лише в цьому ЖК.
Віртуози правочинів
У забудовника було дві позиції: це наше берегоукріплення і наш благоустрій, ми за це заплатили, тому це наше.
Але в іншому київському кейсі з набережними, про який ми раніше писали і який теж став предметом для позову прокуратури, чітко зазначено: і створення технічних умов для будівництва на березі, і облаштування набережної, яка стає додатковим фактором капіталізації будівельного проєкту, – все це і є належними витратами забудовника. У випадку з ЖК на Маланюка, 101 (розташований на березі Русанівської протоки), біля якого заходи інженерної підготовки і облаштування виконало КП “Плесо” коштом бюджету, посадовців цієї організації судять за внесення приватного проєкту до плану бюджетних закупівель.
Тобто ЖК River Stone назвав своєю особливою заслугою ті витрати, які він отримав саме через те, що обрав для будівництва ЖК ділянку біля урізу води, щоб отримати додаткові прибутки від такого розташування.
Щоб зняти всі питання до “їх набережної”, керуюча компанія цього ЖК зробила смілий юридичний крок і зареєструвала право власності на гідротехнічні споруди своєї берегової лінії. Спершу, ще в 2013 році, самі ці споруди були зареєстровані в єдиній державній системі ДАБІ на підставі декларації про готовність об'єкта. А потім, вже в 2020 році, зареєстровано право приватної власності на об'єкт нерухомого майна – берегоукріплення (гідротехнічна споруда). Таким чином фактично дійсно оформивши право приватної власності на берегозакріплення довжиною 475 м.
І саме цей факт прокуратура міста декілька років оскаржувала в судах різних інстанцій, поки справа не дійшла до Верховного Суду.
ВСУ в мотивувальній частині постанови у цій справі, зокрема, зазначає: “...Землі, зайняті гідротехнічними спорудами, належать до земель водного фонду. Державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин; гідротехнічна споруда є інженерною спорудою, що виконує допоміжну функцію у здійсненні певних водогосподарських заходів як щодо використання водних ресурсів, так і для захисту від шкідливої дії води. Відповідно до висновків Верховного Суду гідроспоруда забезпечує функціонування водного об`єкта та не може існувати окремо від нього. При цьому відповідно до ч. 4 ст. 5 ЗУ “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі…”.
Отже, право власності на гідротехнічну споруду не може бути зареєстроване ні за ким, оскільки гідротехнічна споруда як окремий об'єкт права власності насправді не існує, резюмував суд. ВСУ своїм рішенням припинив право володіння на гідротехнічні споруди, яке зареєстрував собі ЖК. Але не забрав в нього саму цю земельну ділянку. Оскільки у ЖК тепер немає приватної власності на “гідротехнічні споруди” (тобто берег), то й паркани, які обмежували доступ до берега біля River Stone, все ж демонтували.
***
Після кількох днів “борні” і “захисту приватної власності”, невідомі особи, які відстоювали цегляний і металевий паркани з обох боків набережної, відступили. Прогулянкова зона біля води просто стала відкритою для всіх. І… нічого не сталося. Тепер ця набережна об'єднана в одне ціле з аналогічною набережною біля ТРЦ RiverMall і кияни отримали ще один куточок облаштованого берега Дніпра. Для пробіжок, прогулянок з візочками, катання на велосипедах.
Мешканці ЖК досі обурені поворотом подій і рахують нове сміття, яке з'являється на набережній через більшу кількість відвідувачів. А також згадують за кожної нагоди сусідам по району, що це саме коштом мешканців створена вся краса і вони її утримували роками (для себе ж). І щиро не розуміють, чому не вдалося “все порішати”.
Офіційно це була поки що єдина дійсно офіційно закрита набережна в столиці. В інших місцях з подібною історією берег біля ЖК або закритий тимчасово, поки будівництво, або підходи до нього незручні і приховані. Тому прецедент важливий для подальшого розвитку міста, бо наразі суд чітко сказав: так, це незаконно, ви не можете купити спільну територію міста.