Нещодавно ми розказували, як у Київраді реалізують типові «туалетні схеми», коли власник технічної споруди мінімальної площі отримує в міста в оренду земельну ділянку, в рази більшу за майно, для будівництва вже серйозного об'єкта. Такі способи виведення землі стали поширеними давно, а зупинити їх можна лише в окремих випадках завдяки розголосу. Свою назву ця схема отримала від найбільш поширених і дивних об'єктів, що дають підставу отримати ділянку, — туалету чи простого гаража.
У випадку з будівництвом під стінами Байкового ділки не відходили від класики й узяли за основу проєкту саме туалет. Мова про ділянку праворуч від вулиці Байкової — саме тут на вулиці Миколи Грінченка, 10/6 з'явилася будівельна огорожа, а за нею виросли бетонні конструкції (фото). Корінні кияни знають, що тут, осторонь від центральної вулиці цвинтарного комплексу, багато років був підземний громадський туалет. Коли його закрили, встановити важко, але відомо що вже з 2010-х років під тиском громадськості місцева влада почала активно оновлювати вбиральні Байкового й будувати нові сучасні. Тепер підземного туалету не існує, а на його місці зводять споруду площею 600 кв. м.
На сайті Київради можна знайти кілька проєктів рішення про надання земельної ділянки за цією адресою в оренду. Один з проєктів від 2019 року, там зазначені підстави для оренди — майнові права на «підземну споруду» площею 123 кв. м. А землі просять лише втричі більше — 0,03 га. У тому ж проєкті зазначено, що ділянка розташована в зоні історичного ареалу міста Києва й зоні охоронюваного ландшафту (район Байкового кладовища).
У 2019 році рішення про оренду власнику «підземної будівлі» ТОВ «Ідеал стар буд» не прийняли. І інших чинних рішень для цієї адреси немає. Але будівництво нового об'єкта є. Як це могло статися?
Коротка відповідь — завдяки цифровізації державних послуг і спрощеній системі отримання дозвільної документації у сфері будівництва. Довга відповідь — завдяки цифровізації, недоброчесним власникам і відсутності контролю з боку місцевої влади.
Після аналізу даних державних реєстрів (до останньої кібератаки) виявилося, що за цією адресою вже зареєстроване майно — нежитлова будівля площею 638 кв. м. Стартовою точкою проєкту, нагадаймо, була підземна споруда площею 123 кв. м. Власник нової будівлі за цією адресою — ТОВ «Інвест-промоушен», право власності зареєстрували у вересні 2022 року.
Як можна у 2022 році отримати право власності на будівлю, якщо у 2024 році на її місці лише фундамент і бетонні палі? А на підставі витягу з ЄДЕССБ (Єдина державна електронна система у сфері будівництва). Нотаріус цілком законно реєстрував права власності, маючи номер реєстрації об'єкта (КВ101220829536) в електронній системі на цього власника.
Тобто що відбулося: віртуальна споруда була внесена спершу ЄДЕССБ як новозбудований об'єкт, на неї отримані майнові права зі зміною площі щодо попереднього об'єкта за адресою, а вже тепер на комунальній земельній ділянці фактично зводять об'єкт, який там начебто стоїть принаймні два роки.
Ніяких дозвільних слідів на будівництво в системі міського департаменту архітектури немає — бо отримувати МУО (містобудівні умови і обмеження) для реконструкції та будівництва без зміни зовнішніх розмірів старої будівлі не потрібно. Реєстратор працює з електронними реєстрами і злочину не скоює. ЄДЕССБ отримує документи про об'єкт в електронному вигляді, подає їх власник, якому зробив їх техінвентаризатор. Саме коли пакет документів формують, відбувається фальшування його параметрів і взагалі існування. Але завдяки новому порядку реєстрації фізичний виїзд на об'єкт не потрібен. Чиновники можуть це зробити, але не зобов'язані. Якщо будівельні роботи ще тривають і щодо них є звернення третіх осіб до держоргану, то призначають перевірку.
Ось так ми отримали віртуальну будівлю на 600 квадратів прямо під могилами Байкового, вздовж жвавої траси. Без жодних питань ні від кого. Якщо новий власник об'єкта дійсно не виходить за межі старої «підземної споруди» площею 123 кв. м, то, щоб отримати вже заявлені 600 метрів площі, йому потрібно буде звести п'ять поверхів. З урахуванням підземного рівня — можливо, лише чотири. Житловою забудовою, на щастя, цей об'єкт точно не може стати — інше призначення земель, інший тип реєстрації в майнових правах. Проте як «буде грати» нова бетонна споруда в контексті історичного ареалу Байкового, як вплине на архітектурний ансамбль об'єкта і яку функцію взагалі виконуватиме — наразі невідомо. На локації, де ми побували, паспорта об'єкта і будь-яких інших інформаційних матеріалів немає, телефони фірми належать «віртуальному офісу» й не відповідають. Працівники Байкового в приватній розмові припускали, що тут буде «трапезна» — приміщення для поминальних обідів. Цікавість до об'єкта поки що проявляють лише активні громадяни і журналісти, не міські органи влади.
Коментар експерта у сфері містобудування, аналітика громадської ініціативи «Голка» Георгія Могильного:
— Нову Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ) створювали на заміну старому реєстру ДАБІ, який, за численними даними, містив можливості приховувати окремі документи. ЄДЕССБ створювалася проєктом TAPAS (спільна ініціатива USAid і UK Dev) за кошти західної технічної допомоги.
Але в цій новій електронній системі заклали можливість для таких самих маніпуляцій, які раніше критикували урядовці нової хвилі. Чиновники органів архбудконтролю можуть за власним бажанням закривати публічний доступ до інформації в будь-якому документі — містобудівних умовах й обмеженнях, проєктах, експертизах, технічних інвентаризаціях, повідомленнях, деклараціях дозволах і сертифікатах готовності.
Зі самої ЄДЕССБ ви не можете просто так дізнатися, що певні документи видані і планується чи вже відбувається будівництво. Щоб їх знайти, потрібно наперед знати або номер документа, або ЄДРПОУ замовника-юрособи, або кадастровий номер ділянки. У результаті в системі ви отримаєте просто інформацію, що є документи з певними номерами і вони чинні чи нечинні. Це все. Навіть назви об’єкта і його адреси немає.
Саме така ситуація відбулася з описаним будівництвом на Байковому кладовищі. За ЄДРПОУ замовника ви можете знайти цілий ряд документів різних стадій будівництва, але якщо відкрити будь-який з них — там нічого немає. Що саме побудовано за адресою Миколи Грінченка, 10/6 — невідомо. Відповідно, ви вже не можете дізнатися, хто брав участь в оборудці. Могло бути шахрайство забудовника, а нотаріус чесно зареєстрував будівлю, котрої не існує, бо віртуально вона є в ЄДЕССБ. А може бути чорний нотаріус, який зареєстрував цю нову будівлю, хоча, за документами в ЄДЕССБ, її навіть не будували.
Система також знаходить зареєстроване трохи пізніше повідомлення про початок будівництва. Але там також нічого, крім номера документа. Унаслідок такої запрограмованої корупційної схеми з приховуванням документів ЄДЕССБ втрачає своє значення як джерело всієї публічної інформації та інструмент громадського контролю. У певному сенсі реформи наче й не було — потрібно, як і за старого реєстру ДАБІ, відправляти велику кількість запитів у відповідні органи, щоб отримувати копії документів.
