Відповідно до статті 4 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», насамперед об’єднання створюється для:
1. забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов’язків;
2. належного утримання та використання спільного майна;
3. забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами;
4. сприяння співвласникам в отримання житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами.
Таким чином, з моменту державної реєстрації ОСББ через свої органи управління має право розпочати повноцінне управління багатоквартирним будинком та реалізацію цілей, для яких його було створено.
Як працюють органи управління ОСББ?
Для початку потрібно визначити, що належить до органів управління об’єднання. Згідно Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (надалі – Закон) до органів управління належать Загальні збори, Правління та Ревізійна комісія (Ревізор).
Загальні збори – найвищий орган управління. Збори мають право приймати рішення щодо будь-яких питань діяльності ОСББ. Учасниками загальних зборів можуть бути тільки власники квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку або їхні представники.
Деякі питання, зокрема, затвердження кошторису, визначення розміру та переліку внесків і платежів співвласників, а також питання розпорядження та використання спільного майна, можуть вирішуватися тільки на Загальних зборах.
За загальним правилом, для того, щоб прийняти рішення на Загальних зборах, необхідно набрати понад 50 % голосів співвласників. У той же час, ст. 10 Закону визначає, що для прийняття певних рішень необхідно, щоб «за» проголосували понад 2/3 від загальної кількості співвласників.
Виконавчим органом ОСББ є Правління, яке підзвітне та підконтрольне Загальним зборам ОСББ. Саме Правління буде реалізовувати рішення, прийняті Загальними зборами, та робити діяльність ОСББ можливою та результативною.
Членів Правління обирають Загальні збори. Збори встановлюють порядок діяльності Правління, кількість його членів та строк їхньої діяльності. Порядок діяльності Правління та інші організаційні питання можна передбачити у Статуті ОСББ або у відповідному Порядку, який може бути затверджений на Загальних зборах.
Правління – колективний орган, і на своєму засіданні має обрати Голову Правління – особу, яка буде «руками і ногами» Правління: підписуватиме документи, представлятиме ОСББ без довіреності та повноцінно реалізовуватиме представницьку функцію.
Отже, Голова Правління є представником колективного органу – Правління і не має права самостійно приймати будь-які рішення.
Особливо цікавим органом управління ОСББ є Ревізійна комісія (Ревізор) або окремо залучений аудитор.
Основна мета діяльності ревізійної комісії – контроль фінансово-господарської діяльності Правління.
Тобто, Ревізійна комісія має робити все для того, щоб під час діяльності Правління не було ніяких зловживань та порушень, а гроші співвласників використовувалися чітко за своїм цільовим спрямуванням.
У складі Ревізійної комісії можуть бути тільки власники квартир та/або нежитлових приміщень, оскільки саме власники прямо зацікавлені у прозорій та ефективній роботі об’єднання.
Для організації роботи Ревізійної комісії доцільно затвердити інструкцію або порядок її діяльності. Крім того, у Статуті ОСББ доцільно передбачити порядок припинення повноважень як членів ревізійної комісії, так і членів правління, а також порядок їх переобрання.
У той же час, Закон не прив’язує початок управління будинком до будь-яких подій, на кшталт, списання будинку з балансу, передача в управління тощо. Таким чином, ми маємо право розпочинати повноцінне управління нашим будинком з того моменту, відколи наше ОСББ офіційно зареєстровано як юридична особа.
Практика свідчить: злагоджена діяльність органів управління забезпечить безперебійну, результативну та якісну роботу ОСББ та, як наслідок, гарний стан будинку і безпечні умови проживання.
Якщо ви хочете, щоб у вашому будинку було зразкове ОСББ, кожен співвласник має брати участь у його діяльності та докладати зусилля для того, щоб будинок став дійсно комфортним для життя.