Модератор: Доброго дня, шановні панове. Сьогоднішня тема нашого круглого стола – «Багатоквартирні будинки у власності українців: нові можливості або новий головний біль».
З 1 липня набирає чинності закон про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку. З цього дня утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території в належному стані буде справою його мешканців.
Управління буде здійснюватися або через об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), якщо воно створене, або через керуючу компанію, яку мешканці оберуть на загальних зборах. На такий вибір – зробити ОСББ або обрати керуючу компанію – було надано рік. Якщо ж до 1 липня 2016 року цього не було зроблено - мешканці не визначилися і не створили ОСББ та не обрали керуючу компанію, міська рада за певними критеріями призначить компанію, яка буде управляти будинком. Про все це ми сьогодні будемо говорити.
Перше питання у мене до Дмитра Корчака, директора департаменту систем життєзабезпечення та житлової політики Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України. В якому стані зараз житловий фонд українських міст? З якими ризиками пов’язане впровадження згаданого закону?
Дмитро Корчак: Ситуація залишається незмінною впродовж останніх 20 років незалежності України. У нас як було 85% старого житла, так і залишається, решта – це нові будинки. У цих 85% старого житла мешкає більшість громадян України. На державному рівні коштів для того, щоб проводити капітальні ремонти, немає.
Є закон 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». В 2001 році був прийнятий закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». З 2015 року ми з вами на 100% відповідаємо за свої будинки як власники та співвласники.
Загалом в Україні 22% ОСББ, житлово-будівельних кооперативів та будинків на самостійному керуванні. В абсолютному вимірі це десь 15,5 тис. ОСББ. Що дає закон, який був прийнятий у 2015 році? Ми всі повинні визначитися в будинках з управителем. Головна мета цього закону – щоб люди нарешті в будинку об’єдналися. А далі відкривається ринок управителів, який, як ви вже зауважили, надає можливість зайти керуючим компаніям – товариствам з обмеженою відповідальністю чи фізичним особам-підприємцям, чи мешканці самі візьмуть на себе відповідальність за управління і прийняття рішень у своєму будинку. Головна мета полягає в тому, щоб люди об’єднувалися в своєму будинку, а не шукали того, на кого можна скинути відповідальність.
Більшість будинків ще не визначилися, як бути, тому на державному рівні, на рівні міністерства ніхто не кидає ці будинки напризволяще. Були розроблені правила проведення конкурсу для органів місцевого самоврядування і типовий договір. Правила проведення конкурсу на сьогодні ми закінчуємо погоджувати в Мінюсті. Типовий договір ми з іншими центральними органами виконавчої влади доводимо до ладу. До 1 липня ми встигнемо прийняти обидва документи.
Модератор: Чи правильно я розуміла, що кожен будинок, який не визначився наразі, отримає керуючу компанію, яку визначить держава?
Дмитро Корчак: Буде так. Орган місцевого самоврядування згідно з законом про децентралізацію отримає правила проведення конкурсу. На цей конкурс будуть заходити керуючі компанії та фізичні особи-підприємці, які пропонуватимуть свої умови. Тільки орган місцевого самоврядування знає, які будинки не визначилися з формою управління. Оці будинки підуть на конкурс, щоб вибрати собі керуючу компанію. Як тільки якась компанія виграє, вона офіційно почне керувати цими будинками. А з кожним окремим будинком буде підписано договір. Все це можна дізнатися на сайті Мінрегіону. У вкладці «Нормативно-регуляторна політика» є проекти і типового договору, і порядку проведення конкурсу.
Модератор: Чи є якісь обмеження в часі?
Дмитро Корчак: Немає. Це буде запущено і працюватиме. Головна мета – щоб люди визначалися скоріше, об’єднувалися і керували своїми будинками. Тому що норма закону прописана чітко – має бути повна відповідальність мешканців за свій будинок. Все решта – це вже правила користування своїм будинком. І не треба шукати когось стороннього, робити його винним. Треба контролювати свої гроші, які ви сплачуєте за житлово-комунальні послуги. Маються на увазі прибудинкова територія, ліфти, дахи, прибирання, заміна лампочок тощо. Все це треба контролювати. Закінчився той час, коли сплачували не знати за що.
Модератор: Олег Бардис -начальник управління ЖКГ, будівництва та благоустрою Васильківської міської ради. Розкажіть про ваш досвід. Чи створені у вашому місці ОСББ? Чи призначені керуючі компанії?
Олег Бардис: З 2001 року набув чинності закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку». За 15 років у місті Васильків створено лише 12 ОСББ серед 150 житлових будинків. Це означає, що людям вигідно, щоби житловий фонд перебував в комунальній власності, і вигідно, щоби платежі залишалися на поточному рівні.
Основна проблема, з якою ми зіткнулися, - це застарілий житловий фонд. 70% жильців багатоквартирних житлових будинків Василькова – соціально незахищені верстви населення. Решта проживають в індивідуальному житловому фонді. Ці 70% - це люди, які є неплатоспроможними. Рівень розрахунків за житлово-комунальні послуги складає 65-70%.
Мають бути створені керуючі компанії. Це дуже добре, це якість послуг, це відповідальність. Але чи буде задоволене населення? Чи буде задоволений споживач житлово-комунальних послуг?
Міська рада зацікавлена в тому, щоб скинути житловий фонд зі свого балансу, тому що це тягар для міського бюджету. Замість того щоби робити дороги загального користування, водопостачання та водовідведення у місті, ми займаємося ремонтом під’їздів, дахів, склимо вікна, встановлюємо індивідуальні теплові пункти, впроваджуємо енергозбереження тощо. Але зараз основна проблема – це зубожіння населення. Люди не можуть заплатити за житлово-комунальні послуги.
Міська рада з 1 липня зобов’язана відповідно до закону розпочати процедуру проведення конкурсу з визначення управителів житлово-комунальних послуг. Закон 417-VIII передбачає лише дві форми управління – ОСББ і управителі. Мешканці могли до 1 липня визначитися самі із управителем чи ОСББ. На мою думку, правильніше було б визначитися спочатку з ОСББ, а потім делегувати голові ОСББ визначення управителя. Але люди мають право вибору, і я думаю, це головне.
Модератор: Пане Кучеренко, ви були міністром ЖКГ з 2007 по 2010 рік. Оцініть, будь ласка, можливі наслідки впровадження цього нового закону. Чи будуть ефективно працювати в розрізі цього закону субсидії? Ось пан Бардис вже згадував про неплатоспроможність населення. Чи не стане людям ще важче сплачувати за комунальні послуги?
Олексій Кучеренко: Дякую за запитання. Я буду різко коментувати те, що я почув. Шановний представник органу місцевого самоврядування каже, що вони дуже зацікавлені, щоб більше не фінансувати будинки. Та хто б сумнівався! Все, що можна, пороздавали: землі, комунальне майно. А зараз, безумовно, вони хочуть віддати будинки, перехреститися і сказати: ми вирішили проблему модернізації застарілого житлового фонду. Браво!
Статтю 10 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» ніхто не відміняв. А згідно з цією статтею попередній власник несе зобов’язання щодо організації фінансування першого капітального ремонту. Більш того, була навіть постанова №572, яка передбачала алгоритм дій. На жаль, жоден уряд (і наш теж, хоча я хотів це робити) не бажав вкладати кошти в житлові будинки.
Поясню на пальцях чому. Кожен бюджетний рядок був розписаний в схемі відкатів – чітко передбачалось, кому та скільки треба назад повернути. Так було в нашій країні, і досі ще є. Безумовно, в такій ситуації краще будувати дороги, якісь інші інженерні споруди, – там заривають гроші і ніхто не контролює. А ось в ОСББ, в будинок дуже важко завести гроші на умовах співфінансування. Для того щоб модернізувати будинок або зробити капітальний ремонт чи утеплення, треба провести аудит, розробити проект та кошторис. У випадку співфінансування, як було прописано в програмі реформування, 80% коштів давав держбюджет, ще 20% населення. 20% витрат мали покрити люди, а 80% мали йти через субсидії місцевим органам влади. А що останні робили з цим кошторисом? Вони завищували всі витрати втричі, щоб платити відкати. І люди, які мусять свої 20% сплатити, бачили цей кошторис і казали: а чому це ми маємо такі завищені кошти сплачувати? Ви можете це перевірити у Києві, у будь-якому місті, так роками було. А коли зрозуміли, що гроші на ремонті будинків буде дуже важко відмивати, придумали байку, мовляв, ми нічого нікому не винні, держава і муніципалітети не мають ніяких зобов’язань, ми все це перекладемо на населення. Ось в чому головна причина, повірте мені.
А тепер давайте повернемось до суті проблеми. У першу чергу цей закон просувався з шаленими порушеннями регламентних норм. Також варто згадати, що над ним почали працювати за іноземні гроші. На просування цього закону витратили, за моїми підрахунками, 5 млн доларів. Не українці працювали, працювали Baker and McKenzie, шановний пан Гжегож Гайда, який вже поїхав з України.
Я вам перерахую корупційні ризики, які закладені в цьому законі.
Норма про колективні рішення без створення юридичної особи несе суттєвий корупційний ризик, бо фактично пропонується, щоби ми з вами обрали представника, а після обрання він отримав шалені повноваження щодо підписання будь-яких угод від імені нашого будинку. Скільки конфліктних ситуацій було? Пане Дмитре, ви повинні знати. До речі, публічно до вас звертаюсь – треба разом вирішувати ситуацію з ООО «Ковальська-Житлосервіс», там є два протоколи про створення різних ОСББ. Це один із сотні конфліктів.
Механізми скликання зборів та прийняття на них рішень дозволяють одночасно проводити два зібрання, і вже почали це використовувати.
Є імовірність монополізації ринку керуючих компаній. Ми з вами дуже любимо гасла «ринковість», «конкуренція», «керуючі компанії». Де вони, ці керуючі компанії? Якщо вони є і вони хороші, та дайте нам право самим обирати керуючу компанію. Якого біса заклали право муніципалітетів передавати примусово наш з вами будинок в управління керуючій компанії? Задумайтеся над маразмом ситуації. Муніципалітет, орган місцевого самоврядування, який безпосередньо керує своїми комунальними підприємствами, ЖЕКами, не може забезпечити їхню нормальну роботу. Але якщо вони не можуть ефективно своїми компаніями керувати, то де гарантія, що вони віддадуть нас з вами в управління тій компанії, яка дійсно конкурентна? Де гарантія, що це не будуть чергові родичі чи лобісти? Саме тому я переконаний, що в цих умовах норма про примусовість фундаментально підриває цей закон. Я ще можу назвати десяток корупційних норм.
Рішення проблеми, на моє переконання, в тому, що треба визначити будинок як цілісний майновий комплекс. Внести зміни до статті 382 Цивільного кодексу та прописати не спільну сумісну власність, а спільну часткову власність. Ми з вами фактично маємо стати акціонерами. Без формалізації власності в нашому будинку ми далі не зможемо рухатися.
Я гарантую вам, що у 80% випадків люди самотужки не вирішать проблему ані капітального ремонту, ані енергомодернізації застарілого житлового фонду. Як підтвердження я можу вам навести одну цифру. Міністр фінансів каже, що 60% населення має готуватися йти по субсидії. Це означає, що в кожному будинку в середньому половина – субсидіянти. Покажіть мені, будь ласка, механізм, як ці люди зможуть взяти кредит, як вони будуть вкладатися в модернізацію? Якщо у них є доходи, то вони тоді не отримуватимуть субсидії, якщо у них немає доходів і вони не можуть платити за поточні житлово-комунальні послуги, то як вони зроблять енергомодернізацію? А ринкові тарифи до нас уже стукаються в двері.
Я вважаю, що дуже запізно по відношенню до підвищення тарифів стартували із запровадженням ОСББ. Також помилка – примусовість, яку наш народ не любить. Від політики батога треба переходити до політики батога і пряника. А я пряника не бачу. Цим пряником має стати державна підтримка капітального ремонту і модернізації застарілого фонду, має бути державна програма, яка передбачатиме субвенції місцевим органам влади. Коли мені кажуть, що на це немає грошей, я сміюся і кажу: а 80 млрд на субсидії у вас є прокачувати через рахунки населення, через рахунки монополістів до НАК «Нафтогаз України»? А давайте ми частину цього величезного фінансового потоку разом з муніципалітетами, разом з грошима населення – обов’язково має бути співвфінансування - пустимо на модернізацію. І це буде пряник, який дозволить примусовість замінити на добровільне рішення. А далі, безумовно, я вітаю створення ресурсних центрів, запуск інформаційної кампанії тощо.
Я сьогодні можу дати лише одну пораду: шановні друзі, встигли ви створити ОСББ – це нормально, підтримуємо, головне, щоб ви не помилилися з головою правління. До речі, 4-5 днів тому я вперше почув від замміністра Кругляка дуже слушну фразу на одному з засідань. Він сказав, що треба висувати кваліфікаційні умови до голів ОСББ. Тому моя конкретна порада: якщо створили ОСББ, це добре, якщо не створили і не переконані, що у вашому місті є добросовісна прозора керуюча компанія, негайно письмово звертайтеся до своїх муніципалітетів з проханням, щоб вони вас не віддавали ніякій приватній керуючій компанії. Хай вашим будинком управляє муніципалітет, допоки не буде зроблений прозорий свідомий вибір.
Модератор: Пан Олексій питав, де керуючі компанії. Руслан Крамаренко якраз представник однієї з них - він генеральний директор керуючої компанії «Місто для людей». А також колишній заступник міністра ЖКГ. Пане Руслане, розкажіть, будь ласка, про плюси та мінуси ОСББ та керуючих компаній і про міжнародний досвід щодо впровадження таких структур.
Руслан Крамаренко: Я знаю эту тему и с позиции Министерства ЖКХ, и с позиции Киевской городской администрации, а сейчас знаю с позиции собственника управляющей компании. После этого круглого стола поеду проводить собрание жильцов, могу представителю министерства предложить поехать со мной, чтобы он послушал настроения людей.
Дмитрий Корчак: Я как общественник в них регулярно участвую, я возглавляю общественную организацию. Я знаю ситуацию в любом из районов Киева.
Руслан Крамаренко: Нет, я еду в другую область.
В 2008 году был проведен эксперимент в Кременчуге и были созданы две управляющие компании. Одну из них я купил год назад. Эти две компании восемь лет обслуживали жилой фонд. В 2008 году последний раз был утвержден тариф из расчета зарплата 620 гривен и электроэнергия по 22 копейки. Осенью зарплата будет поднята до 1450 гривен и стоимость электроэнергии составит 99 копеек. Квартирная плата составляет там, по-моему, от 1,27 до 1,5 гривны за квадратный метр.
Люди по-прежнему не знают, за что, кому, зачем они платят и какая у кого ответственность. Люди считают, что им должны начальник ЖЭКа или директор управляющей компании, что им должен мэр, Кабмин, министерство, кто угодно.
По данным МинЖКХ, в Украине 150 тыс. многоквартирных домов. В управлении в коммунальном хозяйстве находится 49% жилья; ОСМД имеют 11,5%; остальное - единый заказчик (как я понимаю, жилой фонд Киева, потому что они сделали коммунальные управляющие компании), а также частные предприятия (частные ЖЭКи и новое жилье); жилищно-строительные кооперативы (остаток от СССР).
Слышны высказывания по поводу управляющих компаний, нужны они или нет. Они однозначно будут, они есть уже в Украине. Но, как все спикеры правильно говорили, люди однозначно должны объединиться и сами понять, за что и кому они платят. То есть должен появиться управдом в старом советском понимании, который будет собирать информацию с людей, находить подрядчика-исполнителя услуг и потом контролировать его работу.
За что же мы с вами платим? Рассмотрим пример киевской платежки. За отопление мы платим 64% от общей суммы, за горячую воду – 11%, за холодную воду – 2%, за кабельное телевидение – 3%, за Интернет – 3%, за содержание своего дома – 8%, за электроэнергию – 9%. Напрашивается такой анекдот. Мы неделю корову не кормили, и она почему-то перестала давать молоко. У нас подобная история. Мы за содержание дома, в котором живем, в котором наша квартира имеет рыночную стоимость, платим менее 10%. И само состояние дома мы не улучшаем, оно становится все хуже. Есть статистика о том, что больше 80% домов построены более 50 лет назад. У нас могут остаться классные трубы, классное водообеспечение, но не останется куда все это поставлять, потому что у нас будут хибары с проломанными потолками.
Люди должны знать, что такое освещение мест общего пользования, что такое энергоснабжение лифта, какая стоимость тех составляющих, которые сейчас входят в квартирную плату.
Возьмем средние показатели тарифов в городах Украины. Стандартным домом считается пятиэтажный четырехподъездный дом на сто квартир, площадь которого – 4 тыс. кв. м. Если утеплить этот дом, сделать крышу, внутридомовую систему, поставить счетчики и регулятор или индивидуальный тепловой пункт, - это обойдется примерно в 2 млн гривен. Если всю квартирную плату тратить только на это утепление, время окупаемости будет очень долгим. Но при этом никто не будет освещать дом, готовить его к отопительному сезону, убирать придомовую территорию, вывозить мусор и обслуживать лифты.
В свое время господин Кучеренко, будучи министром, настаивал на создании независимого регулятора коммунальных тарифов, а не такого, как сейчас, когда нам говорят: платите за тепло и воду и не задавайте глупых вопросов, вот вам субсидии.
К чему я все это говорю? На самом деле жилой фонд однозначно необходимо содержать и модернизировать. Кто сейчас у нас несет ответственность за дома? Сейчас у нас огромное количество домов аварийные, 60 тысяч, в каждом из которых по 100 квартир, то есть это 6 млн квартир, в которых живет по 2-3 человека. То есть у нас более 12 млн живут в аварийных домах.
В организации взаимоотношений нужно убрать миф о том, что управляющая компания или ОСМД решат проблему. Должен быть управитель, который будет общаться с жителями дома, ему должны платить зарплату (потому что когда на собрании говорят, мол, давайте создадим ОСМД, и я буду бесплатно работать, то это все ложь. Если не будет брать зарплату, значит, будет воровать на объемах).
При тарифе 1,5 гривны за кв. м в целом квартирная плата за дом составляет 5200 гривен в месяц. Живыми деньгами без субсидий начисляется 2500 гривен, а 2700 - это субсидия. 2000 гривен уходит за свет в подъездах, что-то, наверное, должен получать управитель, остальные деньги должны идти на уборку и ремонт подъездов. И вот как за эти деньги следить за домом? Когда в управлении 500 домов, то можно, по крайней мере, удельные затраты на каждый дом разнести. Например, один дворник может убирать несколько домов, аварийная бригада может обслуживать 20-30 домов. Кто это будет делать? Про это все молчат.
Я был в 2007 году в Днепропетровске, когда взорвался дом по ул. Мандрыковской, я был в Евпатории, когда дом взорвался, и сейчас спокойно и тихо могу сказать: Верховная Рада уже забыла, что она этот закон приняла, министерство говорит, что 1 июля даст правила проведения конкурса, а мэры хотят побыстрее передать дома в ОСМД. Все хотят откреститься. Я знаю пять городов, в которых около 10% жилого фонда – это ОСМД. Вот мы услышали представителя Василькова, что в городе 150 домов и 12 ОСМД. Я знаю города, в которых, условно, 1200 домов и 120 ОСМД. Сейчас начались гидроиспытания по подготовке к зиме, по входу в отопительный сезон. 80 домов из 120 просто не дозвонились и не зашли в подвал. Надо проверить давление, высокое или низкое оно, надо проверить задвижки и так далее. Одна задвижка, кстати, для любого дома стоит от 2000 гривен, это тоже надо собрать с жильцов сейчас и сделать. Мы получили ситуацию, когда «неожиданно» придет зима. Кто будет за отвечать за чрезвычайные происшествия?
Тут вопрос не в управляющих компаниях. Есть миллионы людей, которые живут в аварийных домах и которые неожиданно стали собственниками. Кто будет отвечать за разорванные трубы, за упавшие лифты? Сейчас это все контролирует начальник ЖЭКа. А кто будет отвечать с 1 июля за падающие лифты в домах?
На самом деле, я думаю, не так все печально, по крайней мере министерство и активисты этим озаботятся.
Алексей Кучеренко: И мэры. Никуда они не денутся.
Руслан Крамаренко: Нет, мэры от этого больше всех пострадают.
Я общался с представителями литовских компаний, которые обслуживают десятки миллионов квадратных метров и на рынке больше 10 лет, вышли на IPO. Опыт этих компаний свидетельствует, что нужно сделать несколько вещей.
Во-первых, при передаче в дома в ОСМД, как это было записано в программе реформирования ЖКХ, необходима инвентаризация. Провести капитальный ремонт перед передачей домов Украина не сможет, на это нужно пять бюджетов страны, но аварийные моменты должны быть инвентаризованы. Есть у нас государственные архитектурно-строительные комиссии, которым передали соответствующие полномочия, пусть они это делают. Также местные бюджеты должны выделять деньги на устранение недостатков при передаче домов с баланса. Должно лицензироваться обслуживание лифтов, электричества, теплосети и водопровода. Дворники? Тут все понятно, это может делать любой из жильцов, даже бесплатно. Но есть вещи, на которые нужны допуски.
По моему мнению, нельзя отказываться от жителей и говорить им, мол, все, ребята, это ваше. И однозначно необходима оценка того, что сейчас передается.
Алексей Кучеренко: Я не хочу хвалить. Но человек был замминистра по вопросам ЖКХ, первым замминистра, замглавы Киевской городской государственной администрации, уроженец Кременчуга, там работает его компания. Я бы ему добровольно отдал в управление свой дом и соседей убеждал сделать то же самое. Доверять, наверное, можно. Но покажите мне еще такие управляющие компании.
Модератор: Тут много раз уже звучал вопрос, где взять достойных управленцев. Ведь фактически в каждом доме должен быть человек, который бы компетентно управлял всем жилым фондом, придомовой территорией, которому бы действительно можно было доверить деньги и принятие важных решений - что в первую очередь ремонтировать, что можно отложить и так далее. Серьезные требования должны быть к этому человеку, как по мне. Передаю слово Роману Рувински, руководителю направления проекта «Консультирование и повышение квалификации в сфере энергоэффективности Киева».
Роман Рувински: Проект был создан и разработан вместе с городом-партнером Киева Мюнхеном. Год назад, когда запускался этот проект, приезжали специалисты из администрации Мюнхена. Были найдены точки понимания насущных проблем Киева и было достигнуто понимание, как донести информацию до жильцов, до активистов, которые заинтересованы в создании ОСМД.
Мне очень понравилось выступление представителя Василькова, он очень хорошо описал ситуацию. Также детально изложил ситуацию Руслан Крамаренко. Мы обсуждаем, нужно ОСМД или не нужно. Но ведь 25 лет каждый год говорилось о необходимости модернизации жилищного фонда, а вместо этого мы пришли к тому, о чем говорил представитель администрации Василькова, - к плохому состоянию домов.
Тарифы были необоснованны и занижены. Был некий социальный договор – вы платите заниженные нерыночные тарифы и не вмешиваетесь, ну а мы как-то более-менее поддерживаем состояние ваших домов. Плюс коррупционные схемы, которые Алексей Кучеренко описывал.
На данный момент сделан первый шаг, чтобы изменить эту ситуацию. Нужно понимать, что ответственность будет ложиться на каждого жильца. Часто можно увидеть ужасные подъезды, а в квартирах прекрасные ремонты. Очень странный такой подход. Я долгое время прожил в Европе, я там работал, и меня такая ситуация удивляет.
Могу рассказать о нескольких проектах, которые делали в Киеве на грантовые деньги. Например, устанавливалось энергоэффективное освещение во всем доме на лестничных пролетах. И буквально через несколько месяцев лампочки просто повырывали и попродавали сами же жильцы. О чем это говорит? О том, что люди еще не воспринимают лестничные пролеты и придомовую территорию как часть своего жилья, эта ментальная проблема, которую нужно решать. ОСМД предоставляет возможность начать работать в этом направлении.
Как проводились капитальные ремонты? Для капитального ремонта всего жилищного фонда Украины, как было посчитано McKenzie, необходимо около 40 млрд евро. Я просто не понимаю, где такие деньги в бюджете Украины найдутся в течение следующих 20-30 лет.
Что такое энергоэффективность? Сначала мы должны понимать, за что мы платим. И меня очень удивляет, что при принятом законе про ОСМД до сих пор не принят закон, который дискутируется уже более 5 лет, - закон о коммерческом учете сферы коммунальных услуг. На данный момент ни поставщики тепла, ни поставщики воды не обязаны законодательством устанавливать счетчики. Можно, конечно, по разным нормативным базам доказывать, что мне должны поставить счетчик, но на самом деле было бы очень правильно, если бы все энергопоставляющие компании обязали устанавливать и обслуживать эти счетчики.
Когда мы говорим, что тепло забирает 64% от всех оплат, то это очень большая сумма. Именно сделав прозрачным тариф на тепло, узнав, за что человек платит, можно было бы выделить оттуда какие-то 20-25% и перевести в счет оплаты на содержание дома. Это очень важно, но нужно понимать, кто это будет делать и кому доверять, где мы найдем квалифицированные кадры.
На самом деле, если мы возьмем многоквартирные дома, то там есть достаточное количество людей, которые уже на пенсии, но еще активны и хотят разобраться в этом вопросе. Есть и специалисты, которые живут в этих домах. Не только представители ОСМД, управляющие, там также есть и ревизионная комиссия, куда входят сами жильцы. То есть нужно понимать, что мы не какому-то одному человеку отдаем право управлять всем этим. Важные решения должны приниматься только коллегиально на собрании жильцов.
Вот говорят, мол, если не создали ОСМД, то вам назначат управляющую компанию, и все. Ее назначат, но максимум на один год. В течение года, даже если не создано ОСМД, жильцы могут собраться, организовать ОСМД, зарегистрировать его и сказать: а теперь мы хотим выбрать себе управляющую компанию.
Была подобная проблема, насколько я знаю, в Российской Федерации, они это проходили 5-7 лет назад: не успели сделать ОСМД - вам назначили управляющую компанию, и все забыли о вас. Тарифы пришли к рыночным, а услуги остались те же.
Правительство Украины на самом деле учло этот момент. Этот закон разрабатывало Госэнергоэффективности, и оно определило, что возможна смена потом. Если вам не нравится качество услуг, которые вам предоставляют, то потом можно менять компанию-поставщика.
Но тут нужно понимать, что жильцы должны договориться между собой. А вот в этом есть большая проблема, потому что в многоквартирных домах живет очень смешанное население, с различным уровнем доходов. Приезжали полгода назад коллеги из Швейцарии, был среди них профессор социологии. Узнав, что в одном и том же доме живут люди с очень высоким и очень низким уровнем доходов, она спросила: а как же они будут договариваться между собой? Потому что очень трудно тогда договориться по вопросу об оплате каких-то услуг, сказать: вот это одна услуга для всех, все одинаково платят. Сказывается ментальность, и некоторые говорят: мы же зарабатываем меньше и платить хотим меньше. Хотя услуга одинакова для всех.
Многие аспекты усложняют создание ОСМД, но на самом деле это важный шаг. Не будет никаких катастроф. Да, когда ОСМД берет на баланс жилищный фонд, то естественно, оно должно провести инвентаризацию, то есть сказать: вот здесь и здесь не сделано. И та компания, которая управляла до этого, должна исправить вот эти недостатки. А если просто подписать акт приема, любая компания скажет: вы же приняли на баланс, претензий не выдвигали, что вы теперь от нас хотите?
Цель реализуемого в том числе мной проекта – донести до людей, с чего правильно начинать. Например, все говорят про энергоэффективность, про утепление. Но сперва нужно говорить про учет всех энергоносителей: тепла, воды, возможности их регулировки. И это возможно сделать. Когда каждый конечный потребитель в каждой квартире сможет сам увидеть, сколько он платит за тепло, он сможет просчитать, через сколько окупятся его инвестиции в энергоэффективность. Сейчас просчитать для конечного потребителя, когда окупятся его инвестиции, в принципе невозможно до конца.
Очень важно донести правдивую информацию, потому что в медиа многие говорят, что ОСМД – это очень ужасно. Давайте посмотрим на другие страны, которые прошли этот процесс. В развитых странах жилищный фонд нигде не висит на государстве. И нужно понимать, что если мы выбрали европейское направление развития, то у нас будет так же. Мы не можем получить европейское качество услуг, требуя при этом советских стандартов и процедур. Это невозможно совместить, и это нужно понимать. За качественные услуги нужно платить.
Но жильцы при этом должны требовать предоставления качественных услуг. Если они уже платят рыночную цену, то услуги должны быть качественными. Жильцы должны отстаивать свой интерес. И вот этот наш проект будет формировать понимание всего этого процесса у жильцов. Я надеюсь, что мы сможем донести в рамках этого проекта, как нужно правильно делать.
Дмитро Корчак: Скільки людей з присутніх вже живуть в будинку, який створив ОСББ? Майже ніхто, так? Оце зріз на сьогодні. У моєму будинку є ОСББ, і я знаю його проблеми. Створення ОСББ має свої переваги. Наприклад, ви можете прийти до депутата, якого ви обрали, сказати: «Чуєш, шановний, ти від нашого округу, то вибивай з бюджету гроші на ремонт наших будинків. Ми об’єдналися в ОСББ, зробили асоціацію з іншими ОСББ, нас п’ять тисяч людей. У нашому будинку дах тече, і ти як наш представник мусиш вибити для нас кошти на ремонт. А від нас отримаєш голоси на виборах».
Ми з боку міністерства контролюємо процес, задавайте питання – я вам буду відповідати, де і як створені ОСББ, які керуючі компанії, яку участь вони приймають в розробці тієї чи іншої нормативної бази.
До речі, пане Кучеренко, директором департаменту я став нещодавно, але ви знаєте, що я з 2010 року інколи заходжу в міністерство і працюю як радник. У вас, до речі, починав як радник з питань ОСББ за вашою ж пропозицією. Я проблематику ОСББ знаю ще з часів, коли перші об’єднання лише створювалися. І я бачу, що сьогодні люди не хочуть створювати ОСББ, їм це нецікаво. А закон для всіх однаковий, і в ньому вже прописано, що ми всі є власниками свого житла.
Кажете, треба пряник? Пряник – це наша квартира. Коли ми її продаємо, то хочемо за неї отримати суму, за яку можна купити невеликий будинок в Польщі. Але коли діло доходить до того, щоб відповідати за належний стан цієї квартири, то кажуть: ні, це питання не до нас, у нас інші пріоритети в житті.
На сьогодні я як директор департаменту запропонував громадським активістам долучатися до роботи. У нас працюють робочі групи з того чи іншого напрямку роботи. Порядок проведення конкурсу ми розробляли безпосередньо з асоціацією управителів житла. (До речі, в Україні зараз 565 керуючих компаній - компаній, які займаються наданням послуг з управління. Відповідну інформацію можна отримати в ДФС.) Також в розробці порядку проведення конкурсу брала участь Асоціація мерів міст, Асоціація міських та селищних рад, представники громадськості. У мене на сьогодні функціонує площадка для роботи.
До речі, недавно я в фейсбуці запропонував створити громадську ініціативу з юристів, які б працювали над виправленням недоліків. Посипалися питання, а скільки за це платитимуть, а які будуть привілеї тощо. Ну вибачте, в такому випадку ми будемо робити так, як ми робимо, тому що ми державні службовці. З 9:00 до 18:00 ми працюємо на державу Україна. До речі, закон про державну службу на сьогодні чітко закріпив, що є державні службовці, а є політичні фігури. І всі державні службовці працюють в ім’я України та українців. Але все охопити неможливо, у мене в департаменті 85% звернень від мешканців України про те, як жити за тими законами, які прийняли депутати Верховної Ради. Вони просять роз’яснень. Ну, ми надаємо пояснення з приводу того, як це в законі прописано. Але часто буває так, що людина отримує відповідь і знову звертається за роз’ясненням, а потім знову по колу. Не забувайте: у нас парламентсько-президентська республіка, депутати приймають рішення, а ми його виконуємо як центральний орган виконавчої влади.
Олексій Кучеренко: За останні 12 років я брав участь в 300-500 круглих столів, і всі на них завжди говорять правильні речі. Але я дуже чітко можу сказати як колишній міністр і голова комітету: має бути програма у вигляді закону. Ми з Русланом Крамаренко, як мінімум, можемо звітувати: у 2010 році ми залишили програму реформування житлово-комунального господарства, де чітко було все розписано. Беруся стверджувати: сьогодні ніякої програми немає. Сьогодні є набір тез в коаліційній угоді, яка невідомо чи зараз працює. Все це несинхронізовано.
Ми всі розуміємо, що треба було зробити. Не зробили це ані уряд, ані коаліція, ані президент. То чи можна в такій ситуації йти в таку радикальну тарифну атаку, яку ми сьогодні спостерігаємо? Крамаренко повністю правий: у нас сьогодні 90% коштів, які ми сплачуємо, йдуть на газ та тепло. А що на будинки залишиться? За рахунок чого робити інвестиції? Тобто тарифна політика незбалансована. Тарифна політика зробила житлово-комунальні послуги недоступними.
От колега каже про встановлення лічильників. Я згоден, але в першу чергу має бути прийнятий закон про те, а що це таке – енергоефективність. Почитайте нормативну базу – це економічна категорія, яка хоча би дає механізми оцінки інвестиційної привабливості. Я беруся стверджувати: сьогодні наобум через так звані програми фінансуються кошториси, матеріали, але не енергоефективність. Немає ніякої прив’язки до результату.
Беруся стверджувати, ви не знайдете жодної країни в світі, яка би провела глибинну модернізацію за кредитні ставки 25%. Це повна дурня. І я хочу запитати: а на кого лягають ці відсотки? Вам пропонують оформити кредит в Ощадбанку під 25%, а потім місцевий бюджет буде погашати цей відсоток. А місцева влада потягне цей відсоток, якщо буде 100 будинків? Тобто місцеві бюджети замикають на покриття відсотків, і все це називається програмою енергоефективності.
Скажіть, будь ласка, а як можна давати старт такій реформі, коли немає сучасного базового закону? Я маю на увазі закон про житлово-комунальну послугу. МінЖКГ скільки над цим законом працює? Але подали в Верховну Раду, а депутати тут же завернули і розробляють свій закон.
Ні в якому разі не має бути вакханалії на цьому так званому ринку керуючих компаній. Там має бути певна державна регуляція. Це і кваліфікаційні вимоги, бо інакше будуть величезні конфлікти. Якщо ви людей сам на сам залишите з приватними компаніями, то побачите, які будуть рейдерства. І звертаю вашу увагу: закон про приватних колекторів, закон про приватних судових виконавців, - це все елементи майбутньої конструкції. Будуть дуже великі борги, я гарантую це, і ніхто не подумав, а що далі з ними робити.
Повірте мені, не будуть 100% будинків в ОСББ, це аксіома. А що ми будемо з рештою будинків робити? Сьогодні моделі немає. Сьогодні або ОСББ, або в полон до керуючої компанії. А хто сказав, що муніципальна керуюча компанія обов’язково буде поганою? Ніхто мене у цьому не переконає.
Ми вкотре говоримо правильні речі, але цілісної програми немає, вона не скоординована ані з іншими відомствами, ані з тарифною політикою, саме тому цей експеримент матиме дуже серйозні наслідки для нас усіх.
Дмитро Корчак: МінЖКГ співпрацює з 12 вузами в Україні. Вони надають послуги з отримання другої вищої освіти по спеціальності менеджера з управління житловим фондом. У Києві це КІСІ, «Могилянка» і КПІ. Там 150 годин розрахованого часу, є два тижні начитки лекцій. Можете звертатися до них, вони дуже зацікавлені в тому, щоб приходили люди, які хочуть навчатися. Там будуть викладати юристи, інженери, бухгалтери, економісти. Після закінчення навчання ви зможете піти на ринок праці. Вартість навчання – адекватна.
Гість: Що робити тим людям, які хочуть створити ОСББ, але не можуть забрати у балансоутримувача документи на будинок? І як бути з тим, що будинок має бути капітально відремонтований?
Дмитро Корчак: В законі 417-VIII написано: попередній балансоутримувач повинен в тримісячний термін передати новому балансоутримувачу, в даному випадку ОСББ, технічну документацію. Якщо її немає, він повинен за власний кошт її виготовити.
Гість: Людей відсилають в архів.
Дмитро Корчак: Чудово. Беріть папірець і просіть їх письмово пояснити, на підставі чого вони вас відсилають в архів. Бо є чітка норма закону. А далі подавайте в суд.
Гість: А як щодо капремонту?
Дмитро Корчак: Це пріоритет держави. На сьогодні поняття «капремонт» дуже неоднозначне. Капітальний ремонт передбачає виселення людей з квартир. Ви готові до цього?
Олексій Кучеренко: Ну капітальний ремонт не обов’язково передбачає виселення. Кожне місто в Україні, в якому є розумний мер, має свою міську програму ремонту будинків. Зазвичай це 70% на 30%, де 70% надає місцевий бюджет, а 30% - жильці. І гроші дають зазвичай об’єднанням співвласників багатоквартирних будинків. Однак скільки в Києві на цю програму коштів виділили? Думаю, максимум 5 млн гривень. Цього вистачить на 40-50 будинків.
Дмитро Корчак: У цьому році виділили 20 млн гривень.
Олексій Кучеренко: Обласний центр в середньому може зробити за рік ремонт у 15-20 будинках серед тисяч. Такими темпами життя не вистачить. Саме тому ми мусимо, дискутуючи деталі, однозначно підтримувати одне – має бути державний пріоритет, державна підтримка і державна програма.
Роман Рувінські: Ви також питали, наскільки я зрозумів, що робити, якщо стан комунікацій в житловому будинку не відповідає нормам, не були проведені поточні роботи. Ви спочатку хочете отримати документи, щоб стати балансоутримувачем. При передачі цих документів ви можете з комісією зробити акти дефектовки в тих місцях, де невиконані поточні ремонти, невідповідний стан комунікацій та мереж. Це все треба задокументувати при передачі на баланс. Тоді відповідальність нестиме попередній ЖЕК чи компанія, і ви матиме право затребувати, щоб вони ці недоліки усунули. Але це все треба робити, бо якщо вам віддадуть документи і ви їх просто підпишете, потім нічого вимагати не зможете. Вам треба провести аудит будинку.
Руслан Крамаренко: Хорошо, что есть курсы, на которых можно учиться на управителей домов. Но на самом деле нам необходимо в кратчайшие сроки получить 150 тысяч управителей, если мы хотим получить 100% домов в ОСМД.
Дмитрий Корчак: На 80 млн населения Германии управителей 20 тысяч.
Руслан Крамаренко: Вы должны получить 150 тысяч человек, которые зайдут каждый в свой дом и всем людям, которые живут в этом доме, объяснят, за что они платят и что они должны получать. Неважно, будут ли это физ- или юрлица. А Германия далеко. Я знаю, что в Литве есть компания, которая 60 млн кв. м обслуживает. Но там уже есть рынок, который десятки лет работает.
Мы должны понять, что должен быть управитель дома, который бы ходил к каждому жителю, выслушивал его проблемы, потом собирал жильцов на общее собрание и говорил: житель квартиры №1 хочет посадить дерево, житель квартиры №2 хочет его спилить, потому что оно ему мешает. Поэтому однозначно должна быть – грантовая или негрантовая, государственная или негосударственная, неважно - разъяснительная работа. Пример – в 2007 или в 2008 году был внедрен раздельный сбор мусора в Миргороде за немецкие деньги. 9 месяцев по телевизору и радио шла программа, 200 волонтеров в маленьком Миргороде ходили и разъясняли людям, как выбрасывать мусор.
Смотрите, как интересно получается. Мы получаем субсидию, если затраты на содержание жилья больше 15%. Сейчас утверждены тарифы для частных компаний на тепло, воду и все остальное. У меня вопрос: а почему мы тогда не можем утвердить тариф на ремонт?
Дмитро Корчак: Житлово-комунальна послуга безперервна.
Олексій Кучеренко: То ж монополія.
Руслан Крамаренко: Введите регуляцию. Почему мы должны дотировать частные компании, а наши дома при этом скоро заваляться? Давайте субсидии монетизировать. Если человеку сказать, что он живыми деньгами получит 5 тыс. гривен на свою квартиру, то он точно не будет эти деньги отдавать водоканалу и теплоэнерго, он точно отремонтирует что-то в доме. Поэтому давайте сделаем регуляцию.
Мы рьяно говорим про ОСМД, но еще раз говорю: есть жизненно важные вещи, которые однозначно необходимо контролировать. Обязательно должны быть заключены договоры на обслуживание лифтов, на обслуживание внутридомовых сетей. Мы должны нормально войти в отопительный сезон, у нас не должны падать лифты, у нас электрощитовые должны обслуживать квалифицированные люди. Этого нет.
Мы готовы принимать участие в разработке соответствующих норм, если в МинЖКХ, как вы говорите, есть площадка. Иначе мы с вами получим плохую историю в нескольких городах зимой.
Гість: Недавно нам сказали, що ми маємо документ на квартиру, але не маємо документу на сходову клітку, на прибудинкову територію. Яким чином отримати прибудинкову територію у власність новоствореному ОСББ?
Олег Бардис: В законі про особливості здійснення права власності прибудинкова територія визначена як прилегла до будинку територія. Але я чітке поняття в Земельному кодексі, що таке земельна ділянка. Це сформована частина суші з встановленими межами, з присвоєним кадастровим номером. У більшості житлових будинків у містах не визначені земельні ділянки під прибудинковими територіями. У нових будинках є земельні ділянки, які були відведені для будівництва. Але у більшості житлових будинків такі земельні ділянки не визначені. Тобто фактично прибудинкова територія не визначена. Вона може визначатися з містобудівної документації, але постають два питання: це існуючі межі і право власності на прибудинкові території. Бо хтось має гараж, уже зробив собі право власності, хтось кафе чи магазин відкрив на прибудинковій території і застовбив земельну ділянку. Виникає конфлікт інтересів.
Крім того, чи задавали собі люди питання, що вони не платять податок на землю під багатоквартирним житловим будинком?
Модератор: Питань ще багато, і ми обовязково продовжимо обговорення цієї теми у майбутньому. А сьогодні наш круглий стіл завершується, до нових зустрічей в Інституті Горшеніна.