Як у КМДА вирішували, що робити з будинком
Ще 2 вересня у Святошинській РДА ніхто не міг чітко відповісти, чому затримують виплати на компенсацію оренди для постраждалих цього будинку, хто й коли робитиме експертизу пошкоджень. Усі керівники були або не на місці, або у відпустках, або не в темі. Але вже 16 вересня в темі виявилися всі: наше видання запросили на зустріч міської влади з мешканцями Кучера, 2-А в актовому залі Святошинської райадміністрації. Профільний заступник Кличка Вячеслав Непоп, департамент житлового будівництва в повному складі, управління соціальної і ветеранської політики, Київекспертиза, представники КМВА і, звісно, чиновники місцевої РДА на чолі з головою — усі знайшли час і приїхали. Тема зустрічі — звіт за результатами обстеження пошкодженого будинку, який склали досить швидко, як за київськими мірками, — за місяць.
Саме цей звіт фахівців лягає в основу висновків про подальшу долю пошкодженого будинку, потребу в демонтажі, обсяг і вид відновлення. Під час зустрічі представниця ДП «Науково-дослідний інститут будівельного виробництва імені В.С. Галицького», який робив обстеження на замовлення КМДА, оприлюднила робочі матеріали, але звіт ще не опублікували офіційно (оскільки на той момент усі очікували оформлення документів на останні дві квартири, що не були приватизовані на момент удару).
У постраждалому будинку ситуація була така: один під’їзд (перший), ракета зруйнувала практично повністю — з 54 квартир 18 знищені, інші 36 зазнали суттєвих пошкоджень. Місця загального користування (сходові марші) ще існували, але в аварійному стані; квартири, які умовно вціліли, мають розходження плит між стінами і стелею, глибокі тріщини панелей тощо.
За інформацією мешканців цього під’їзду, ще на початку серпня під час зустрічі на місці трагедії представники КМДА говорили про можливість отримати житлові сертифікати. Якось від влади звучала й ідея, що під’їзд можна відремонтувати, крім повністю знищених квартир. Тому висновки експертизи були важливі для всіх учасників процесу: вирішувалося, скільки квартир визнають непридатними для проживання і в якому об'ємі має бути відбудова. І відразу після представлення звіту аудиторія просто вибухнула численними питаннями і запереченнями.
У людей були зауваження до оцінки їхніх квартир, подекуди власники відверто не погоджувалися з почутим й обурювалися висновками. Багато хто стверджував, що обстеження поверхове або спеціаліст перебував у квартирі лічені хвилини.
Але головне повідомлення представників КМДА: відповідно до звіту, під'їзд визнано частково знищеним, частково пошкодженим; законодавство не має поняття «частково знищений»; відповідно, будинок можна відновити в колишньому вигляді — департамент відбудовуватиме його. Керівник КП «Житлоінвестбуд-УКБ» Олександр Акімов повідомив, що підприємство замовлятиме документацію на тип відбудови, і попередньо вже відомо, що є виробник бетону, який здатен виготовити панельні плити саме такого типу, які використовували під час зведення цього будинку. Йдеться про панельку кінця 1960-х років.
«Ми не хочемо повертатися на кладовище»
Однозначна і категорична позиція чиновників спричинила ще сильніший вибух емоцій постраждалих мешканців:
-
Існує поняття економічної доцільності збереження і відбудови зруйнованого майна, чи рахували її, поясніть розрахунки?!
-
Скільки триватиме ця відбудова і де нам жити роками, очікуючі своїх квартир, бо темпи відновлення пошкодженого житла в Києві всім відомі?
-
Якщо місто сплачуватиме кілька років усім власникам компенсацію оренди, а це 54 квартири, хіба це не будуть додаткові десятки мільйонів бюджетних коштів, крім самої відбудови?!
-
Подивіться на відбудований вами будинок на Дзюби — там ніхто не хоче жити!
А найчастіше пригнічені люди казали: «Чому ніхто не спитав мене, чи хочу я жити на кладовищі?». Піднявся батько: «Моя дитина не хоче жити в тому домі після тієї страшної ночі, мені вигнати сина?». Багато сусідів, які втратили в будинку рідних чи знайомих, підтримали його: мені важко навіть приходити на ті руїни; просто не уявляю, як можна там жити, наче нічого не сталося.
На тезу когось із президії «то продасте ту квартиру» здійнялася нова хвиля обурення: чекати рік чи кілька років, жити в оренді, щоб потім бозна-скільки намагатися продати квартиру в будинку зі шлейфом «після прильоту»? А заради чого??
Якоїсь миті мешканці резюмували: ми хочемо отримати грошові сертифікати за зруйноване житло, а ви будуйте, якщо вам треба, і робіть з будинком, що хочете. Наприклад, облаштуйте там маневрений фонд міста.
«Квартири юридично неможливо відділити від будинку». Але це можливо
Цю пропозицію всі мешканці зустріли оплесками. А присутні чиновники — трохи роздратованими обличчями.
Заступник міського голови Вячеслав Непоп видав довгу й не надто логічну промову про те, що всі гроші на відновлення в Україні йдуть з донорських фондів країн-партнерів, грошей у бюджеті немає, і держава не дає ані копійки на відбудову в Києві, а міська влада робить усе виключно за кошти місцевого бюджету… (Відбудову дійсно фінансує Київ, і роблять її департамент і КП «Житлоінвестбуд» Непопа, а грошові компенсації ляжуть на державу — місто фактично зекономить.) А підсумував він промову тезою: «Неможливо тут визнати зруйнованим, а тут пошкодженим, законодавець забороняє це».
Зрозуміти чиновника було вкрай важко, але головний посил Непопа мешканці зчитали: мерія має плани на відбудову, перейматися нюансами й бажаннями людей ніхто не збирається. Тому після бурхливих дискусій власники заявили, що замовлятимуть іншу, власну експертизу пошкоджень будинку й будуть рухатися за своїм алгоритмом.
А ми звернулися до спеціалістів, щоб розставити крапки над і: можливо отримати грошові сертифікати на частину квартир будинку чи ні?
Оксана Колтик з КМДА, яка координує роботу профільного КП «Київекспертиза», запевнила LB.ua: наразі не існує технічної можливості виокремити частину єдиного майнового комплексу — будинку, який зберігся, — і назвати знищеною його частину — кілька десятків квартир. «Ми консультувалися з Міністерством розвитку громад з цього приводу, нам запропонували вивчити схожий кейс в Одесі, і ми навіть їздили туди. Але фактично там питання юридично не вирішено до кінця», — пояснила чиновниця позицію міста.
Тоді LB.ua самостійно зробив запит на консультацію в Міністерстві розвитку громад і територій. І там відповідь була фактично протилежною: усе можливо.
«Узагалі рішення щодо форми відновлення пошкодженого житла може прийматися як місцевим органом самоврядування, так і самими власниками житла. І воно повинно базуватися на технічному стані будинку і на економічній доцільності відновлення. У разі цілісності конструкцій всього будинку, наприклад, якщо це був приліт усередині будівлі, необхідно його відновлювати шляхом капітального ремонту. Якщо ж економічно доцільно не відбудовувати пошкоджену торцеву частину споруди (як на Кучера), то закон дозволяє приймати рішення про отримання грошових сертифікатів», — пояснила нам заступниця міністра Наталія Козловська.
Посадовиця також підкреслила, що такі схеми, коли в одному будинку частина мешканців отримують грошову компенсацію від держави (єВідновлення), а іншу частину відновлюють бюджетним коштом, уже випробувані в інших містах України. Крім кейсу в Одесі на вулиці Володимира Великого (де частина мешканців таки отримала сертифікати), схожа ситуація була з будинком на вулиці Зестафонській, 8 у Запоріжжі. Там з багатоквартирного будинку після удару вціліли два під'їзди, а інші два знищені й сильно зруйновані. Спершу міська влада ініціювала повну відбудову, але пізніше, за бажанням мешканців, власники зруйнованої частини отримали сертифікати, а у збереженій триває відновлення.
Магія і швидкість
Попри впевненість КМДА в доцільності відбудови, уже на початку листопада ми дізналися, що… мешканцям Кучера, 2-А видають грошові сертифікати за знищене майно. А рішення про це ухвалила комісія з розгляду питань щодо надання компенсації за пошкоджені об'єкти нерухомого майна внаслідок бойових дій ще 31 жовтня. Тобто від драматичної зустрічі у Святошинській РДА і нашого походу по інстанціях до кардинально відмінного рішення — не відбудова, а сертифікати — минув буквально місяць.
Усі, хто хоча б раз мав справу з КМДА, знають, що це просто космічні швидкості прийняття рішення, направду. У чому секрет? Ніхто з офіційних осіб не зміг пояснити LB.ua, що вплинуло на таку різку зміну позиції міської влади.
«Відбувалися спільні наради, у тому числі з міністерством, міська адміністрація вирішувала, що вигідніше — будувати чи компенсувати. Прийняли рішення видати грошові сертифікати всім 54 квартирам, які зафіксовані як пошкоджені і знищені в цьому під'їзді. 36 заявок мешканці вже подали, у решти власників ще тривають процедури, пов'язані з оформленням документів або очікуванням входження в спадщину», — прокоментував нам заступник голови Святошинської РДА Павло Бірюк, який від початку супроводжував кейс.
Уражений під'їзд фактично відріжуть і, можна сказати, забудуть. Решту будинку, як зазвичай, відновлюватиме КМДА.
«Торцеву частину другого під'їзду утеплять, вона стане тепер зовнішньою стіною будинку. Заплановано ремонт даху і місць загального користування багатоповерхівки», — розказав нам директор департаменту будівництва і житлового забезпечення КМДА Борис Работнік.
Представниця ініціативної групи постраждалих мешканців Стелла Морозова впевнена, що у швидкому ухваленні бажаного рішення відіграли роль кілька факторів: численні звернення до Мінрозвитку громад й інших органів влади, резонанс у медіа, наполегливість і чітка позиція власників.
«Після тієї зустрічі з Непопом і їхнього експертного звіту ми домоглися ще одної експертизи, яку фахівці проводили вже в присутності власників квартир. І тоді вже спеціалісти зафіксували багато нових пошкоджень, які не увійшли в першу редакцію. Також ми створили таблицю, куди кожен мешканець вносив усі зафіксовані пошкодження — і все це звіряли. Результатом цього обстеження стали висновки про те, що перший під'їзд нашого будинку не підлягає відновленню, а другий і третій потребують ремонту», — розказала пані Стелла.
Економіка питання
Насправді події з будинком на Кучера епохальні. І не тільки тому, що це вперше в Києві мешканці частини будинку змогли отримати грошову компенсацію, а решту будинку ще й відновлюватимуть. Головна новація — дуже активна позиція постраждалих власників. Які від початку змогли переступити етап розпачу й апатії, швидко включилися у відстоювання власних прав на кожному етапі — від організаційних питань до суб'єктності у прийнятті системних рішень про долю свого будинку.
Також новою є і позиція КМДА, чиновники якої від переконання «це неможливо» дійшли до розуміння економічної доцільності за лічені тижні, навіть не місяці.
Усім учасникам процесу ще належить оцінити кейс з економічного погляду. Прикладів для адекватного аналізу в Києві немає, оскільки руйнування в будинку на Кучера є одними з наймасштабніших від початку вторгнення. За цією адресою знищена дев'ятиповерхова секція на 54 квартири, у будинку радянського періоду з плитних матеріалів.
Відносно схожа історія з будинком на Сальського на Сирці, де ракета також знищила частину будинку в липні 2024 року. Там цегляна п’ятиповерхівка, в якій зараз відбудовують два з половиною під'їзди на 35 квартир, тобто обсяг робіт менший. Відновлювальні роботи почали майже через рік після удару, влітку 2025-го. Згідно з даними договору, будівництво коштуватиме 60 млн грн. Чи входить у цю суму внутрішнє оздоблення квартир, поки важко сказати. Завершити роботи мають цієї зими, тобто за оптимістичного сценарію заселятимуть навесні.
Якщо умовно поділити вартість будівництва на кількість квартир, то виходить приблизно 1,7 млн грн на кожну. Якщо підрахувати вартість компенсацій на калькуляторі єВідновлення, то середня компенсація за квартиру в цьому будинку виходить майже на мiльйон більше. Тобто дійсно доцільніша відбудова. Правда, за нашими даними, у 2024-му, коли вирішували долю будинку, про можливість відмовитися від відбудови і взяти грошима просто не йшлося.
Мешканці з будинку на Кучера вже починають отримувати грошові сертифікати єВідновлення за втрачене майно. Наприклад, сума відшкодування за 3-кімнатну квартиру площею 55 кв. м становить близько 2,6 млн грн (майже 62 тис. дол). Сума розраховується не містом, це державна компенсація, для якої створювали складну методику, що складається з кількох коефіцієнтів, що впливають на вартість майна (регіон розташування, для Києва також район міста, рік побудови, площа, кількість кімнат).
Мешканці столичного регіону (області) здебільшого не надто задоволені сумою виплат, оскільки вважають, що ринкова вартість їхнього житла була більшою за відшкодування. Власникам втраченого житла з Кучера ще належить пройти цей шлях і дійти своїх висновків. Уже є інформація про те, що на вторинному ринку не всі продавці квартир хочуть мати справу із сертифікатом, оскільки гроші надходять на рахунок продавця, тобто угода буде максимально прозорою і в гривнях. Також були нарікання, що мало пропозицій квартири в новобудовах за сертифікат. Але коли ми звернулися у відділ продажів відомого забудовника, там пояснили, що оплату сертифікатом не можуть прийняти, коли укладають договір інвестування (незбудоване житло), а на об'єкти із сертифікатом готовності вони розглядають оплату коштами з єВідновлення.
***
Епілог цієї історії ще попереду, а ми на прохання Міністерства розвитку громад та територій окремо і наполегливо ще раз нагадуємо всім українцям: обов'язково впорядкуйте правоустановчі документи на нерухоме майно! Візьміть ваші паперові права власності, зверніться до найближчого центру адмінпослуг і зареєструйте майнові права в електронному реєстрі. Приватизуйте нерухомість, якщо ви досі цього не зробили з якихось причин. Це значно спростить державі надання вам компенсації за знищене чи зруйноване майно, наголошують у міністерстві.