В Данії землю сільськогосподарського призначення продають виключно на умовах збереження статус-кво цієї землі. Покупець має довести, що планує займатися саме фермерством й нічим іншим – зокрема, останні вісім років перед купівлею він мусить прожити у сільській місцевості. Діють й інші запобіжники: скуповування паїв і доведення земельної ділянки до розмірів понад 150 гектарів заборонено законом, коли ж придбана нерухомість сягає 30 га, власник повинен підтвердити свою професійну кваліфікацію й продемонструвати результати своєї праці на цій землі. Юридичним особам в Данії с/х угіддя не продаються взагалі, права на придбання мають тільки приватні господарі.
А що натомість в Україні? А в Україні 71% території (42,7 млн га) відноситься до земель сільськогосподарського призначення (з них чверть належить державі), й при цьому, однак, ми маємо цілковито неврегульоване земельне законодавство. 25 років тому Верховна Рада ухвалила постанову «Про земельну реформу», в якій був ряд лакун та прогалин. Саме завдяки їм досі не сформований ринок землі с/х призначення; значна частина ринку оренди знаходиться в тіні; кілька категорій угідь не мають чітко визначеного правового статусу.
Оскільки реформа де-факто так й не запрацювала, через 11 років після її ухвали, тобто в 2002-му, був введений мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Передбачалося, що мораторій діятиме до 2005 року і завершиться прийняттям законів про ринок землі і про державний земельний кадастр. Першого закону – не існує й до сьогодні. Другий все-таки був ухвалений у 2011 році з відстрочкою до 1 січня 2013 року. Але він не набув чинності через продовження мораторію до 1 січня 2016 року. А тепер мораторій пролонговано ще до 2018 року, відтак є час зважати всі «за» та «проти» такого кроку.
Власне, всі «за» давно відомі й озвучені. Відсутність вільного земельного ринку гальмує здорову конкуренцію та зростання сільськогосподарської галузі; неефективне управління земельними ресурсами позбавляє мотивації фермерські господарства; Україна як аграрна держава втрачає привабливість на світовому ринку тощо. Все сказане – цілком і повністю справедливо, проте бажання навести лад у цій царині має корелювати з оцінками всіх ризиків, які несе зняття мораторію. Пірові перемоги нам не потрібні, і, якщо вдуматися, шанс вийти на вільний ринок без суттєвих втрат наразі є нульовим.
Розглянемо всі мінуси впровадження вільного продажу землі. Українські селяни – люди небагаті, тож у праві продавати свої наділи вони майже напевне побачать можливість стабілізації фінансового становища. Те саме стосується й землі, яка знаходиться у комунальній власності – за рахунок її продажу місцеві бюджети (все ще залежні від Києва, попри обіцянки децентралізації) залюбки поповнюватимуться й розширюватимуться. Отож, земля перекочує з одних рук в інші. Але в чиї? Тут можливі лише два варіанти: або інвестор буде вітчизняний, або іноземний. Наші фермери (навіть крупні господарства) багато землі не куплять – знову таки, через обмеженість у фінансах. Тому, скоріш за все, паями володітимуть іноземці (або спекулянти, котрі потім перепродаватимуть землю за кордон).
Що поганого в іноземцях? Нічого, якщо вони працюватимуть на українську економіку. Законодавчого алгоритму, котрий дозволив би обмежити присутність іноземного капіталу на земельному ринку, на сьогодні нема. Дехто прогнозує прихід на цей ринок великих транснаціональних корпорацій, які викуплять все, що ще лишалося непроданим, в українських інвесторів. Це значною мірою змінить профіль вітчизняного АПК, що призведе до падіння виробництва та експорту продукції АПК в період переділу ринку (а в довгостроковій перспективі – до скорочення робочих місць у цій царині).
Проте особисто я вірю радше у спекулянтів, що з’являться на земельному ринку, аніж у солідних західних інвесторів. Подібні процеси я спостерігав у Сербії. Там земельні паї скуповували місцеві олігархі за 1-6 євроцентів за квадратний метр. А відтак перепродували ці ділянки як сільськогосподарські іноземцям вже по 20-40 євроцентів. Ті, хто купував землю у 2007-2009 роках, нині не поспішають з нею розставатися, бо, наприклад, у сусідній Словенії вона коштує вже 1,4-2 євро за квадратний метр. Заробіток на подібних оборудках, як бачимо, сягає 1000%. Задля такого ґешефту можна й почекати років 10-15 – ось і все, до чого ми можемо прийти, відкриваючи ринок землі.
Однак уявімо собі, що змінами до чинного законодавства активність іноземного капіталу вдасться мінімізувати або ж унеможливити взагалі. Чи можна в такому випадку вважати проблему вирішеною? Ні, бо на сьогодні не зроблено чимало вкрай необхідних першочергових кроків. Фахово не визначена вартість землі (яка варіює в залежності від якості «товару») та вартість її оренди (ця друга величина, на моє глибоке переконання, мусить становити на рік не менше 5 відсотків від оціночної вартості землі). Це по-перше. По-друге, законодавчо не прописаний механізм контролю та відповідальності за нецільовим або неадекватним використанням угідь. Мусить бути встановлена міра покарання (від адміністративної до кримінальної) за зумисне псування ґрунтів (коли, наприклад, три роки поспіль на одній й тій самій ділянці висіваються культури, які виснажують землю).
Третій момент: має бути створена інституція (земельна біржа), котра контролюватиме перетікання землі з однієї власності в іншу. Природно, що ця інституція повинна бути цілковито незалежною як від виконавчої влади, так і від приватних осіб. Однак після очевидного провалу місії різного роду «антикорупційних» структур, у чесність земельної біржи повірити тяжко. Крім того, ще до запуску такої біржи мусить бути напрацьований повний кадастр сільськогосподарських земель, має бути визначена модель земельного ринку, яку Україна стане наслідувати, також повинна настати ясність із використанням надр та водних ресурсів. Всі ці нюанси (і безліч інших, не згаданих у цій статті) мають бути дуже чітко прописані в українському законодавстві. Без відповідного кодексу на руках (а його наразі нема) ухвалювати відмову від мораторію на продаж землі було б справжнім злочином.
Насамкінець як економіст з великим стажем зазначу очевидне: на вихід з кризи подібні рішення (про скасування мораторію) не працюють. На вихід з кризи працює зміна структури капіталу, тобто створення нових підприємств, розвиток нових ринків чи сфер господарювання або ж модернізація старих. Із відпусканням землі у «вільне плавання» не працюватиме ані перший, ані другий, ані третій чинник. Бо продаж землі – це не модернізація ринку, це лише зміна його власника, до того ж, вкрай невигідна та (з огляду на відсутність відповідної законодавчої бази) вкрай несвоєчасна. Над цим слід добре подумати, перші ніж знову повертатися до даної теми. Благо, до 2018 року час ще є.