ГлавнаяБлогиБлог Елены Шуляк

Підніжка для інвестора. Або чому дозвіл на будівництво досі є «непідйомним» для більшості забудовників?

Одним із популярних інструментів аналізу стану економіки у світі є будівництво нового житла. У Штатах навіть є спеціальний індекс, який 50 років поспіль фіксує кількість дозволів на нове будівництво, виданих урядом. За підсумками лютого 2019 там видали 1,3 мільйона таких дозволів.

Нам про таке годі й мріяти. І не тільки тому, що Україна куди менша. Проблема в іншому. В спроможності держави давати старт такому будівництву. Підтвердженням тому наша статистика видачі дозволів на будівництво, яка свідчить про те, що кожному другому інвестору-забудовнику відмовляють.

Так за останні декілька місяців минулого року до Державної архітектурно-будівельної інспекції, як органу, що опікується дозвільними процедурами на початок будівництва, було подано 554 пакети документів. Але, дозвіл отримали лише 51%, тобто 282 об’єкти. З якихось причин 72 заяви були відкликані самим заявником, а от 200 пакетів документів отримали відмови.

Найбільше відмов отримали проекти житлових будинків та квартир – 75 відмов. Також було відмовлено у видачі дозволів на будівництво 52 АЗС та АЗГС. Ще 40 дозволів не отримали промислові та комерційні об’єкти. Регіоном-лідером за відмовами стали Київська та Львівська області – 58 та 23 відповідно. Їм у потилиці «дихає» Київ із 20 відхиленими заявами.

І ця статистика, попри спрощення низки процедур пов’язаних з будівництвом, у тому числі дозвільних. Тобто, доброчесний інвестор, не дивлячись на номінальне спрощення процедур, досить часто не може отримати дозвіл, не пройшовши всі «кола бюрократичного пекла». А ось «рішали та пов’язані особи», зазвичай, отримують дозволи досить швидко. Саме тому – побудувати об’єкт для ІКЕА в Україні – важко, а от спорудити «монстра на Подолі» - без проблем.

Система паперового документообігу або можливості для маніпулювання процесом

Процедура видачі дозволу на будівництво – насправді непроста для всіх сторін, але найперше для інвестора. Її вартість, тривалість та простота впливає на будь-який серйозний інвестиційний проект. Будувати або реконструювати потрібно для організації будь-якого виробництва. Витрати інвестора до початку будівництва можуть сягати 10-15% від вартості всього проекту будівництва, і це – лише офіційних витрат, які збільшуються в рази, коли стикаються з українськими дозвільними реаліями, за рахунок неофіційних (читай – корупційних) «стимулювань та подяк».

Додатково, поки триває процедура отримання дозволу, інвестор повинен утримувати персонал, витрачати кошти на подання документів виключно у Києві - адже великі проекти зазвичай передбачають будівництво об’єктів із значним класом наслідків (СС3), дозвіл на будівництво яких видає тільки Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) у столиці.

Але, ще не факт, що зібравши пакет документів, інвестор отримає дозвіл. У нас процедура отримання дозволів розроблена таким чином, що фактор видачі чи відмови у видачі є досить часто суб’єктивним і передбачає «ручний» вплив на прийняття рішень.

Ми проаналізували статистику отримання відмов на видачу дозволів на будівництво, зокрема, об’єктів із значним класом наслідків ми виявили низку закономірностей та, власне, сумної статистики.

Загалом всі відмови сумарно отримали 1780 зауважень, з яких майже половину (880) отримали документи на отримання дозволу на будівництво житлової нерухомості. 92,5% заяв отримала висновок про неповний обсяг проектної документації, а 65% - про не відповідність ДСТУ «Основні вимоги до проектної та робочої документації».

Серед найчисленніших зауважень також висновок про неповний обсяг вихідних даних (37,5%), неналежно оформлений або відсутній експертний висновок (28,5%), невідповідність заяви на дозвіл установленій формі (24%) тощо. Також 1 проект житлового комплексу отримав зауваження про невідповідність площадки для вертольотів на покрівлі вимогам.

Аналіз відмов у видачі дозволів на будівництво нашими експертами був також доповнений, окрім статистичних спостережень, практичним спілкуванням з інвесторами. Інколи, за формальними зауваженнями, на кшталт «проектна документація не відповідає вимогам» ховається банальне не зазначення адреси об’єкта у назві проекту (хоча адреса зазначається окремо у наступному рядку цього ж документу).

Але, родзинкою стало те, що всі інвестори, будь-то з регіону чи з іншої країни, мають особисто передавати документи до ДАБІ, тобто їхати в Київ. Тому, будь-які уточнення та виправлення – це значні часові та фінансові витрати.

Окремо варто зупинитися на зауваженнях до проектної документації. Фактично всі пакети документації перед подачею, за процедурою, проходять експертизу і отримують висновок. Висновок про відповідність проекту надає експертна організація, яку акредитує держава (точніше – Мінрегіон). Тобто, представник державних інтересів, міністерство, підтверджує кваліфікацію організації і дає право їй надавати висновки.

Вартість такої експертизи суттєва. Тому, більшість інвесторів-забудовників сподіваються, що проходження експертизи є певною гарнатією отримання позитивного експертного висновку. Але, 1780 зауважень та 36% відмов свідчать про інше. Про неефективність процедури, при якій попри оплачену експертизу, інвестор не отримує гарантію щодо якості проектної документації. І це – лише один з прикладів.

Ми живемо у 21 столітті. Що потрібно, аби змінити ситуацію?

Бізнес все частіше відмовиляється від постійних відряджень та роз’їздів. Зараз нікого не здивувати відео та скайп- конференціями. Електронний документообіг не лише рятує сотні гектарів лісів та зменшує кількість сміття. Він економить гроші та час. А розповсюдження відкритих даних підвищує ефективність контролю за діяльністю державних органів. А електронні адміністративні послуги прибирають елемент прямої взаємодії між бізнесом та чиновником, суттєво зменшують ризики вчинення корупційних дій.

Жаль, що цього всього поки немає в дозвільній сфері. А розрекламована «Прозора ДАБІ» немає необхідного функціоналу і по суті є «пустишкою». В цьому ми переконались на власному досвіді співпраці з інвесторами.

Саме тому, експертами BRDO спільно з Мінрегіоном була розроблена концепція створення єдиної інформаційної системи в будівельній діяльності, яка передбачає створення інформаційного комплексу, який об’єднає багато розрізнених етапів та процедур в рамках єдиного інформаційного середовища. Відповідна робоча група при Мінрегіоні вже працює. Експерти закінчують розробку доповнень до законопроекту щодо запровадження Реєстру будівельних документів, електронних кабінетів бек- та фронт-офісу, порталу для отримання відкритої інформації про діяльність будівельної галузі загалом та дозвільної системи в ній – зокрема. Ми вперше отримали шанс створити систему в будівництві, яка стане реальним інструментом для ефективної взаємодії.

Так, наприклад, планується реалізувати взаємодію між експертною організацією та замовником в рамках єдиного інформаційного простору. І тоді – процес експертизи має всі шанси стати не формальним рядком в кошторисі, а реальним інструментом підготовки до спорудження будівництва. І це – лише початок.

Сподіваюсь, що з впровадженням такої системи «підніжки» для інвесторів зникнуть, і ми зможемо поконкурувати за кількістю виданих дозволів на будівництво. Нехай не з американськими рейтингами, а тією статистикою, що мали до цього.

Думки, висловлені в цій публікації відображають винятково точку зору автора та не обов’язково збігаються з позицією Представництва Європейського Союзу в Україні.

Елена Шуляк Елена Шуляк , руководитель сектора «Строительство», член правления BRDO
Читайте главные новости LB.ua в социальных сетях Facebook и Twitter