Предложение в разы больше спроса
В сентябре-январе этого года в Киеве на продажу было выставлено около 40 тысяч новых квартир в строящихся объектах - это в два раза больше чем за весь 2016 год, следует из отчетов консалтинговой компании City Development Solutions. Достоверных данных по количеству сделок на первичном рынке жилья – нет. Поэтому эксперты подсчитывают спрос на основании инсайдерской информации. В City Development Solutions говорят о десятикратном превышении реального предложения. Независимый эксперт по рынку недвижимости Ярослав Цуканов называет другие цифры. "Если исходить из инсайдерской информации, то количество выставленных на продажу квартир в 18-20 раз выше, чем покупателей", - говорит Цуканов.
Основной причиной увеличения разрыва между предложением и спросом являлось желание некоторых застройщиков ввести в эксплуатацию объекты до июня, когда вступили в силу новые законодательные нормы, говорит исполнительный директор Конфедерации строителей Виталий Грусевич. Дело в том, что до лета строительство и ввод в эксплуатацию объектов третей категории сложности проходили по декларативному принципу. Но с отменой категорий сложности с лета этого года, всем, кто не успел достроить такой объект, нужно было бы проходить полную разрешительную процедуру, что увеличило бы сроки строительства.
Помимо этого фактора на рынок жилой недвижимости вышли новые бизнес-игроки со смежных сегментов или ранее совсем не имевших отношение к строительству, говорят участники рынка. Их интерес вызван возможностью получить кэш сразу при начале строительства.
Баланс спроса и предложения у каждого застройщика свой, говорят в строительных компаниях, при этом уточняют, что у крупных застройщиков он находится в пределах нормы. "По нашим объектам число продаж за отчетный период увеличилось на 30%. А на момент введения наших объектов в эксплуатацию доля непроданных квартир составляет 15-20%", - рассказали в пресс-службе строительной компании «Интергал-Буд» со ссылкой на коммерческого директора Анну Лаевскую.
До кризиса доля непроданных квартир при 100%й готовности дома составляла в среднем – 10-15%. Критической отметкой, эксперты называют 30%, когда возникает риторический вопрос «а для кого строить?» и «кто это будет покупать?». Данных по среднему показателю доли непроданных квартир в доме, который введен в эксплуатацию, нет.
Ценовые горки
Усиление конкуренции, а с ним и увеличение предложения, приводит к демпингу. В результате застройщики снижают маржинальность, а по некоторым объектам они вынуждены работать в ноль, говорят в Конфедерации строителей. Демпинг выражается в акциях и скидках на определенное количество квартир, или же выход объекта сразу с ценами ниже рыночных, говорит Виталий Грусевич.
С начала года средняя цена квадратного метра на первичном рынке снизилась на 1 тыс. грн до 20,8 тыс. грн, подсчитали специалисты профильного интернет-портала lun.ua (см. диаграмму ниже). Стоит отметить, что на среднюю цену по рынку влияет спрос и количество новых вышедших на продажу объектов. Напомним, что цена квадратного метра в домах на начальных этапах строительства, существенно ниже, чем при 100% готовности дома. Поэтому при значительном увеличении выставленных на продажу новых квартир средняя цена на рынке снижается.
При достаточно низком спросе, которому сейчас далеко до докризисных показателей, застройщики стараются держать цены на одном уровне – не повышая, но и не понижая их, говорит Виталий Грусевич: "Понижать стоимость квадратного метра уже некуда. Кто захочет работать себе в убыток?".
Основатель девелоперской компании Taryan Group Артур Мхитарян считает, что обвал цен может произойти только в том случае, если они неоправдано высоки. "Такая ситуация была на рынке жилой недвижимости с наступлением экономического кризиса в 2008 году. Тогда спрос значительно превышал предложение, цены на жилье были завышенными. Но когда спрос резко снизился, произошел обвал цен", - приводит пример Артур Мхитарян. По его словам, сейчас же, когда спрос находится на стабильно низком уровне при высоком количестве предложения, обвала цен быть не может.
Неясные перспективы
В первых трех квартал 2018 года застройщики ожидают приостановку строительства единичных объектов. "Другие же дома, которые не могут достроить мелкие строительные компании, будут перераспределены внутри рынка. Поэтому существенных потрясений для покупателей, которые были на рынке недвижимости в 2008-2009 году, не будет", - прогнозируют в Конфедерации строителей. По словам Виталия Грусевича, уже есть случаи на рынке, когда строительная компания, которая возводит один объект, приходит к крупной строительной компании и предлагает объединить усилия. "По сути, они продают объект по цене выгодной обеим сторонам", - поясняет Грусевич.
Другого мнения придерживается директор компании "Олимп-консалтинг" Андрей Гусельников: "В прошлом году по всей Украине в эксплуатацию было введено на 6% больше квартир, чем в пиковое время 2007-2008 годов. При том, что спрос сейчас гораздо ниже, чем в те годы, а застройщики строят в основном за счет средств инвесторов, то есть будущих владельцев жилья". С ним согласен и Ярослав Цуканов, который говорит, что в ближайшие два-три года много строительных площадок будет заморожено и ситуация на строительном рынке жилья Киева будет аналогичной времени мирового экономического кризиса 2008-2009 года. "Потенциальным покупателям нужно учитывать существующие риски. Я рекомендую приобретать жилье в уже готовых объектах, хоть при этом стоимость квартиры будет выше. Но тогда не будет рисков потерять вложения", - говорит президент Лиги экспертов Светлана Бовсуновская. Если вы все же решились на новостройку, то выбирайте крупного застройщика, говорит Виталий Грусеевич. Такие застройщики более устойчивы финансово.