Передісторія
“Київ” — один із найстаріших кінотеатрів міста, який працює з 1952 року. З 1992 будівля у комунальній власності та є пам’яткою архітектури та містобудування.
Протягом двадцяти років до 2019-го приміщення здавалось в оренду одній компанії – "Культурний центр "Кінотеатр "Київ". В цей час кінотеатр справді перетворився на культурний центр, демонстрував (не)комерційні покази авторського кіно та спеціалізувався на фестивальній діяльності.
Саме там глядачі могли насолодитися стрічками на фестивалях Молодість, Docudays UA та інших.
Низька оренда
Однак за світлом кіноекранів приховалася проблема – орендна плата. За користування будівлею на понад 7 тис. кв. м орендар сплачував всього мізерні 47 тис. грн на місяць. У січні 2019 року міська влада відмовилася продовжувати договір, який спливав. Адже дохід від оренди не є ринковим.
І хоч попередній орендар нібито був готовий на підвищення плати, у квітні 2019 року було проведено конкурс. Переможцем стала компанія "Сінема-Центр" (якій належить мережа кінотеатрів "Сінема Сіті”), яка запропонувала найбільшу орендну плату – 2,1 млн грн щомісяця.
Колишній орендар участь у конкурсі не брав та відмовився передавати будівлю переможцю. У компанії вважали, що київська влада не повідомила належним чином про припинення договору оренди та порушила переважне право на укладення договору найму на новий термін, внаслідок чого їм довелось звертатись до суду.
Нещодавно апеляційний господарський суд відмовив у задоволенні позову "Культурного центру "Кінотеатр "Київ" про визнання первісного договору оренди продовженим, а договору з новим орендарем — недійсним.
Дійшло до того, що у червні 2021 представники міської влади разом з муніципальною охороною (про створення та діяльність якої ми вже розповідали) фактично силою змусили керівництво та працівників Культурного центру покинути приміщення, що спричинило хвилю протестів.
Небайдужих до долі кінотеатру активістів хвилювали не лише питання продовження його роботи, але й збереження профілю – показу некомерційного та фестивального кіно.
Цього частково вдалося добитися у договорі з новим орендарем. Так, він зобов’язувався популяризувати український кінематограф (принаймні 30% загального репертуару), забезпечити продовження роботи у форматі фестивального центру, приділяти увагу освітнім та дитячим програмам (частина заходів благодійні).
Новий орендар – нові (старі) проблеми
Але після підписання угоди з новим орендарем глядачів у "Києві" не знайдеш – кінотеатр так і не відновив своєї роботи. "Сінема-Центр" повідомив, що будівля в аварійному стані, тому непридатна для кінопоказів і потребує капітального ремонту.
У серпні 2019 орендар звернувся до Департаменту комунальної власності та КП "Київкінофільм" з проханням погодити капітальний ремонт за рахунок "Сінема-Центр". При цьому пропонували сплачувати щомісяця 570 тис. грн оренди, а решту суми (1,53 млн грн) зараховувати за проінвестований ремонт.
Столична влада відмовила, бо орендар має право на зарахування витрат по ремонту в рахунок орендної плати лише одноразово, а не щомісячно.
Загалом громада Києва отримала від останнього орендаря 11,6 млн грн. У грудні 2019 року комісія Департаменту комунальної власності склала акт і зупинила виконання договору через неможливість використовувати кінотеатр за призначенням. Кошти на рахунок більше не поступали.
У січні 2020 року Окружний адмінсуд Києва постановив повністю зупинити роботу кінотеатру та відключити приміщення від електроенергії. Причина — позапланова перевірка Державної служби з надзвичайних ситуацій, яка виявила 48 порушень пожежної безпеки. Лише у липні 2020 орендар таки звернувся та погодив проєкт протиаварійних робіт в кінотеатрі “Київ”.
13 жовтня 2021 прокуратура оголосила підозру директору департаменту комунальної власності, його першому заступнику та директору КП "Київкінофільм" у службовій недбалості. Ідеться про потенційне незаконне звільнення “Сінема-Центру” від орендної плати, внаслідок якої бюджет Києва недоотримав кошти за оренду 22 млн грн.
Станом на грудень 2021 року кінотеатр продовжує пустувати і, як підтверджують у Департаменті комунальної власності, “Сінема-Центр” не проводить там жодних робіт.
Що робити?
Нещодавно власник ТОВ "Сінема-Центр" заявив, що неготовий вкладати кошти в кінотеатр до завершення розгляду справи у суді. А це може тривати роками.
Здавалось би, найпростіший варіант — розірвати договір оренди або відмовитись від нього. Але не все так просто.
Дострокове розірвання договору оренди можливе у судовому порядку або за згодою сторін. Навряд орендар відмовиться від такого спокусливого активу в центрі столиці, за який він вже сплатив понад 11 млн грн.
Єдина підстава для одностороннього розірвання договору — несплата орендної плати протягом трьох місяців поспіль. Але орендаря захищає акт, який зупиняє нарахування орендної плати з 1 грудня 2019 року.
Проте є варіант, як скасувати дію цього документу. У межах кримінального провадження є висновок комплексної судової будівельно-технічної експертизи. Там ідеться, що приміщення придатне для експлуатації за цільовим призначенням. Це підстава для скасування акта та відновлення зобов'язань орендаря платити за оренду, а ще — для використання за призначенням — організації кінопоказів, чого так довго чекають містяни.
Оренда комунального майна має приносити максимальну подвійну користь містянам — як завдяки прямим надходженням до бюджету, так і через покращену інфраструктуру та нові можливості.
Київській владі давно слід перестати бути “глядачем” драми під назвою “Оренда кінотеатру “Київ” та повернути до життя чи не останній культурний кіноцентр столиці. Бо ж КМДА має важелі впливу, аби відновити зобов'язання “Сінема Сіті” сплачувати оренду та відновити кінопокази.
Колонка написана у співавторстві з юридичним радником ТІ Україна Андрієм Швадчаком.