Яка галявина ботсаду привабила інвестиції
Саме припущення будівництва в ботсаду викликає неабиякий подив: а де ж будувати, невже в Саду бузків чи Українських Карпатах? Тому ми дослідили ділянку, про яку йде мова.
Аудитори, що викрили фінансові порушення Національного ботанічного саду ім. М.М. Гришка, повідомили про інвестиційну угоду з приватним забудовником, яку уклали шість років тому, і стосувалася вона можливого зведення житлових і нежитлових будівель за адресою вул. Садово-Ботанічна, 1 (колишня Тимірязєвська). За цією адресою розташована адміністрація Національного ботсаду.
На брифінгу, який скликало керівництво ботсаду після того, як спалахнув скандал, директорка установи Наталія Заіменко підтвердила, що угода стосувалася будівлі адмінкорпусу й сусідніх приміщень. Адмінкорпус виходить фасадом на вулицю, у його внутрішньому дворі розташовані гаражі, малоповерховий гуртожиток, технічні приміщення.
Тобто це нижня фасадна окраїна саду, яка технічно доступна для будівельних робіт. Але ця територія, за кадастровою картою, теж входить до земельної ділянки всього ботсаду, що належить до категорії природно-заповідного фонду.
Міняти призначення земель ПЗФ не можна за законом. Саме тому, як стверджують аудитори, інвестиційної угоди досі не реалізували.
У чому суть угоди ботаніків і забудовників
Інвестиційна угода між Національним ботсадом (входить до структури Національної академії наук України) і столичною фірмою-забудовником з'явилася 2018 року. За даними аудиторів, угода передбачала звести житлові й нежитлові будівлі, частину яких мав отримати ботанічний сад. Через особливий режим охорони території саду будівництва так і не розпочали. Але за час дії угоди установа отримала від інвестора готівку, послуги й інші товари (зокрема, цибулини тюльпанів і ґрунт) на 2,6 млн грн, повідомляють у ДАСУ.
Журналістів директорка ботсаду Наталія Заіменко запевнила, що готова оприлюднити договір і довести, що там не йшлося про виділення землі під забудову. (Але додала, що оприлюднити його поки що все ж не може через конфіденційні умови щодо іншої сторони.)
Директорка запевняє: у договорі йшлося виключно про реконструкцію першого корпусу (у якому мали розмістити банк насіннєвого фонду), адмінкорпусу, гуртожитку і гаражних приміщень. Тобто фактично всіх приміщень, які розташовані в згаданій частині ботсаду.
«Один корпус у нас узагалі без даху, інший в аварійному стані, там ситуація критична. Головне — пошук інвесторів, щоб ми могли реалізувати певні сподівання на банк насіння. Сподівалися, що інвестор залучить міжнародні організації, які дозволять нам виконати певний об'єм робіт, у першу чергу зосередитися на створенні насіннєвого банку. Інвестору планували надати частину приміщень під оренду, під офісні приміщення», — розказала Заіменко.
Що означає така угода
Якими б високими не були цілі керівництва Національного ботсаду імені Гришка, але угоду воно все ж уклало не з науковою чи міжнародною грантовою організацією, а з фірмою будівельного профілю (про неї докладно згодом). Тому очікувати від забудовника лише сприяння насіннєвому фонду — погана ідея. І навіть якщо інвестор планував отримати приміщення під оренду, то їх потрібно спершу створити. Оскільки наразі будівлі адміністрації та суміжних служб не того розміру і якості, щоб здавати їх в оренду.
Отримати дозвільну документацію для нового будівництва на землях ПЗФ неможливо (хіба що змінити межі заповідного фонду через законодавця). Без містобудівних умов і обмежень (МУО), які видає департамент архітектури КМДА з повним пакетом документів, будівлі можна лише реконструювати, не змінюючи їхнього призначення і зовнішніх розмірів.
Зараз усі будівлі, про які йде мова, — це 1-2-3-поверхові приміщення. З одного боку, сильно не розженешся. Але з іншого, забудовники вже набили руку у фальсифікації кількості поверхів, називаючи частину з них цокольними, мансардними або двоярусними. Тобто теоретично комплекс споруд могли «оновити», якби додали кілька поверхів і прибудов у вигляді «зимових садів» тощо. А назвали б це готелем для науковців замість гуртожитку й центром науки і мистецтва замість адмінкорпусу. Як варіант.
Чи є реакція НАНУ прозорою
Спілкуючись із журналістами, директорка ботсаду миролюбиво зауважувала, що угоду з інвестором взагалі можна вважати такою, що не відбулася. «Інвестор мав упродовж 12 місяців після підписання договору надати інформацію, які саме об'єкти будуть підлягати реконструкції. Цього не було. Додаткової угоди не укладали. Інвестор мав надати нам проєктну документацію, якої ми теж не бачили. Тому ми вважаємо, що цей договір, відповідно до чинного законодавства, вважається таким, що не відбувся», — підкреслила Заіменко. Вона також зауважила, що «постановою президії НАН цей договір буде розриватися».
Того ж дня НАН оприлюднила заяву, в якій, зокрема, сказано, що президія Академії наук рекомендує ботсаду достроково розірвати договір з інвестором. Здається, ботсад киває на президію, а президія на ботсад. Чи, можливо, це лише такий церемоніал.
Головна нестиковка полягає в іншому: НАН і ботсад уже назвали інформацію аудиторів інформаційним вкидом, спрямованим на дискредитацію іміджу закладу. Обурюються, зокрема, тим, що новина про інвестиційну угоду з'явилася саме зараз, хоч сам аудит провели більше ніж пів року тому.
І справді, про результати аудиту фінансово-господарської діяльності НАНУ Держаудитслужба повідомила ще в листопаді 2024 року. І у звіті йшлося про 116 гектарів земель Академії наук, переданих під забудову на умовах, яких і досі не виконали.
Варто зазначити, що результати аудиту держслужба публікує після всіх етапів дослідження, у тому числі повідомлення організації про виявлені в неї порушення й отримання відповідей (пояснення або усунення). А це означає, що НАН отримала зауваження про неправомірні дії з інвестиційною забудовою ботсаду влітку минулого року або раніше. І, відповідно, давно могла ухвалити рішення президії та розірвати угоду (особливо якщо вона «є такою, що не відбулася»). Але не зробили цього аж до «вкиду» і публічного скандалу.
Хто ж цей щедрий інвестор
Одна з причин, чому позиція Академії наук не викликає повної довіри, — «інвестором в ботанічну науку» є ТОВ «КСМ-Девелопмент». Ця фірма входить у велику групу компаній КСМ. І саме ця група вже понад 16 років є основним забудовником земель, які належать (належали) системі Національної академії наук. Саме про частково невигідні або невиконані умови угод з цією фірмою щодо 116 га землі в столиці повідомляла ДАСУ. Раніше за цими угодами НАН мала отримати 10 % збудованого житла для науковців-черговиків, потім цифру знизили до 2 %. І навіть при цьому забудовник досі не передав належних за договорами 152 квартир академії, хоча житло вже збудував. А НАН на це ніяк не реагує.
Йдеться конкретно про квартири в ЖК «Кришталеві джерела». Цей житловий масив виріс на землях Академії наук і окремих інститутів у районі столичної Феофанії. Умови отримання землі, напевне, були дуже вигідними для забудовника, оскільки зводити цей ЖК не припиняли ані на рік за останні півтора десятиліття. Компанії групи КСМ зводять також ЖК «Феофанія City», «Авеню 42», «Феофанія-парк», «Дніпровський». І багато їхніх проєктів супроводжують гучні скандали.
Наприклад, три роки тому ми писали про те, як «розселяють» мешканців аварійного гуртожитку НАН, щоб продовжити забудову «Кришталевих джерел» — виганяючи на вулицю.
Минулого року ця ж компанія в судах намагалася «переписати» МУО, які в КМДА видали їм для забудови 5,6 га в центрі Києва на вулиці Антоновича (землі Інституту імені Патона НАН): хочуть змінити призначення на житлову забудову і збільшити дозволену висотність. А впритул до НПП «Голосіївський» компанія планує звести висотки на ділянці 5,6 га, яку їм передав за інвестдоговором Інститут зоології імені Шмальгаузена. І цим проєктом вже займається прокуратура, яка вважає незаконною зміну цільового призначення земель і будівництво на залісненій ділянці.
Це далеко не вичерпний перелік скандальних проєктів будівельної групи, але достатній, щоб зрозуміти методи їхньої роботи. А одна з останніх гучних справ групи компаній КСМ і одного з її керівників стосується спроби підкупити посадовців Міністерства розвитку громад і територій: будівельна компанія пропонувала урядовцям 15 квартир в обмін на будівництво на землях міністерства, зараз справа на стадії досудового розгляду.
Зв'язки забудовника з Київрадою
КСМ Груп і всі пов'язані з нею компанії належать братам Сергію і Арсенію Копистирам, а також їхньому батьку Миколі Копистирі. Серед керівників компаній групи є й інші родичі глави сімейства. Один з них, за даними джерел LB.ua, — пасинок Миколи Копистири. Мова про Максима Макаренка, керівника, засновника або бенефіціара кількох компаній, пов'язаних з будівництвом і обслуговуванням будинків з орбіти КСМ. З 2020 року Максим Макаренко ще й депутат Київради від фракції мера столиці УДАР. У міськраді він займає непублічну позицію, але є членом однієї з найцікавіших для обранців комісії — з питань містопланування, архітектури і земельних відносин.
У річних деклараціях, які Максим Макаренко подає як депутат міськради, серед іншого зазначено, що він отримав грошову позику саме від Миколи Копистири. Розмір позики — 40 млн грн, на момент надання (2018 рік) це було трохи менше ніж 1,5 млн дол. І є ще дрібніші мільйонні позики від керівників і фірм з орбіти КСМ.
Макаренко не відомий якимись гучними проєктами рішень або політичними виступами на сесіях. Але коли у 2023 році КМДА закуповувала квартири в житловий фонд для тимчасового проживання ВПО, то зі 113 придбаних 74 квартири були саме від забудовника КСМ («Кришталеві джерела» і «Дніпровський»). Купували за бюджетні кошти, але не через Prozorro, тому причини обрати саме такого забудовника можуть бути різними.
Насправді в усіх київських забудовників є свої люди (родичі, офіційні керівники структур будівельних компаній або їхні далекі родичі) в Київраді. І випадок з людиною від КСМ не виняток, а правило. Але це підтверджує, що інтереси групи захищають безпосередньо в органі прийняття всіх рішень про землю й будівництво в Києві.
***
Повертаючись до початку історії з можливим будівництвом у ботсаду, варто зазначити головне: договору з інвестором-забудовником досі не розірвали; у договорі є інша сторона, яка вже вкладала гроші за його умовами і законно може оскаржувати розірвання в судовому порядку; у забудовника є лобісти в різних органах влади; лише оприлюднення інформації та суспільний резонанс змусили НАН і ботсад зайнятися цим питанням. Причому Академія наук уже знайшла винного: на думку академіків, вигодоотримувачем від скандалу може бути… київська влада. У своїй підсумковій заяві НАН зазначає, що це чергова спроба перетворити ботсад у звичайний парк відпочинку. І підстави для цього дійсно є: ще на початку своєї каденції, у 2017 році, Віталій Кличко закликав передати Національний ботанічний сад імені Гришка в управління місту, яке зробило б там благоустрій і доріжки, «як у парку “Наталка”». А у 2018 році ботсад знайшов інвестора у вигляді КСМ, і місто раптово перестало просувати свою ініціативу, про яку згадало нині.