Що таке пайова участь?
Серед обов'язкових платежів, які повинні сплатити забудовники місцевій владі, - пайова участь на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктур. Забудовники можуть сплачувати «живими» грошима, а можуть і звести об’єкти інфраструктури та передати місту чи селу. В останньому випадку влада зараховує вартість будівництва такого об’єкта як частину пайового внеску.
Закон визначає максимальний розмір пайових внесків: 4% від вартості будівництва для житлових приміщень і 10% для нежитлових. Остаточний розмір внеску встановлює місцева влада. Наприклад, в Івано-Франківську розмір пайових внесків для житлових будівель – 4%, для нежитлових – 7%. У Луцьку за різні типи приміщень можна сплатити від 3% (для будинків і промислових будівель) до 10% (автозаправні станції). До бюджету Миколаєва інвестори сплачують 2% пайових внесків за житлові будинки і 5% – за нежитлові. Пайові внески у Запоріжжі – по 1% на обидва види приміщень.
Намагався експериментувати і Київ. Пайову участь на 2017 рік зменшили до 2%, цьогоріч для комерційного і житлового будівництва – 4%. Експеримент приніс більше грошей. Якщо інвестори у 2016 році сплатили столиці майже 564 млн грн, то минулоріч – понад 793 млн грн.
Однак не всі платять справно: забудовники заборгували Києву понад 2,5 млрд грн. Ці борги – десятки непобудованих шкіл та садків, яких сьогодні так не вистачає місту.
Торік пайові внески у бюджеті столиці склали 1,6%. Цьогоріч Київ розраховує отримати 575 млн гривень пайових внесків – 1,13% від усіх прогнозованих доходів. Пайові внески у 2018 році, за прогнозами, – трішки більше половини бюджету розвитку. Це, звісно, якщо забудовники не заборгують, як у минулі роки.
Законопроект про скасування пайової участі до парламенту надходить не вперше. У 2015 році депутати відхилили цю пропозицію, у 2017 – автори самі відкликали його. 15 березня 2018 року у Раді зареєстрували «Проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» № 8124. Одна з пропозицій – скасувати пайову участь.
Скасувати не можна?
Пайові внески перераховують до окремої частини казни – бюджету розвитку, з якого фінансують інфраструктуру. Однак у цьому бюджеті є й інші джерела наповнення, а список видатків не обмежується лише інфраструктурою.
За підрахунками Асоціації міст України, місцеві бюджети торік отримали 1,9 млрд грн, а оцінювали потреби на інфраструктуру у 33,3 млрд грн. «Це важливе джерело надходжень для бюджету розвитку. Потреби громад будуть ще більш недофінансовані, якщо скасують пайову участь. Міські голови просять не скасовувати пайові внески, бо це значні кошти, які дозволяють підняти інфраструктуру», – каже експертка Асоціації Діна Серебрянська.
Найбільше Асоціацію міст обурює, що уряд пропонує скасувати пайову участь, але не каже, чим залатати дірки у місцевих бюджетів опісля.
«У бюджеті розвитку багато надходжень, але вони дрібні – наприклад, штрафи чи пені. Пайовий внесок є важливим, хоча й не стабільним джерелом надходження», – вважає Серебрянська.
Проти пропозиції скасувати пайову участь виступає і Головне науково-експертне управління апарату Верховної ради. У науковому висновку до законопроекту управління вказало, що міста не зможуть фінансувати інфраструктуру «виключно за рахунок державного фінансування або інших надходжень до місцевих бюджетів». Себто без пайових внесків ніяк, вважають експерти.
«Скасування пайових внесків на розвиток інфраструктури може мати негативний соціально-економічний ефект, в тому числі й внаслідок того, що збудовані об’єкти будівництва не будуть забезпечені відповідною інфраструктурою», – ідеться у висновку.
Позицію міст, які наполягають на збереженні пайової участі, юрист Владислав Кисіль називає недалекоглядною.
«Міста не зацікавлені, бо не можуть самі собі загатити струмочок грошових коштів. Це як тест на інфантильність: якщо дитині запропонувати цукерку зараз (збереження пайового внеску) або п’ять цукерок потім (приплив інвестицій внаслідок скасування збору), дитина завжди обере менше цукерок зараз. Таку саму недалекоглядну й інфантильну поведінку демонструють і органи місцевого самоврядування», – вважає юрист.
Усі ці побоювання відкидає Міністерство економічного розвитку і торгівлі, яке розробляло законопроект. Місцева влада будуватиме інфраструктурні об’єкти незалежно від пайових внесків, кажуть у відомстві.
Куди йдуть пайові внески?
Як зазначає Серебрянська, чиновники не можуть нараховувати собі зарплати з бюджету розвитку. Однак ці кошти можуть витрачати не лише на школи чи дороги. Серед можливих витрат – погашення міського боргу, експертна оцінка землі, розроблення містобудівної документації, придбання комп’ютерів, автобусів для шкіл чи карет швидкої допомоги, природоохоронні заходи. Наприклад, Миколаївська міськрада більшу частину сплачених пайових внесків (93%, а це 3,7 млн грн) у 2017 році витратила на ремонт покрівель будинків.
«Пайовий внесок не має чіткого цільового характеру, а тому в обмін на сплату таких коштів забудовник не отримує права вимагати що-небудь від місцевих органів влади. Забудовник самостійно повністю оплачує вартість приєднання свого об’єкту до інженерних мереж (мереж водо-, тепло-, газо-, електропостачання, каналізації тощо). І додатково до цього забудовник сплачує до 10% у якості пайової участі», – пояснюють у Мінеконорозвитку.
Про те, що забудовники не бачать ефективності внесків у нових районах, говорять і в «Укрбуді».
«Минулого року за кожну зі збудованих квартир у Києві мали сплатити 560 млн грн пайової участі. У нас щось таке інфраструктурне на півмільйона було збудоване у Києві? Я такого не бачу. Велика біда – не чітке визначення бюджету розвитку, невідомо, куди йдуть кошти. Потрібно окремий фонд саме для пайових внесків з цільовим виділенням коштів для конкретних проектів», – пропонує Шемовнєв.
Кому вигідна пайова участь?
Більшість співрозмовників LB.ua згодні в одному: пайові внески – джерело корупції. Скільки винен забудовник, кому відстрочити сплату, кому зарахувати побудовані школи, садки, лікарні, а кому – ні, – усе це вирішується у кабінетах чиновників.
«Закон не встановлює ані чітко визначеної ставки платежу, ані чіткої бази для її обрахунку, ані чіткого порядку сплати. Це породжує величезні корупційні ризики. Наприклад, тривалий час місто Київ одні компанії примушувало платити своєчасно та у повному розмірі, а іншим – надавало розстрочку або відстрочення платежу. При цьому навіть розстрочені або відстрочені платежі сплачувались далеко не завжди. Більше того, контролюючі органи (наприклад ДФС) не контролюють сплату пайової участі і усі корупційні домовленості між забудовниками та місцевими органами влади залишаються прихованими від громадськості», – зазначають у Мінекономрозвитку.
За підрахунками Офісу ефективного регулювання (BRDO), який працює над спрощенням умов ведення бізнесу та ефективним державним регулюванням, через корупцію у сплаті пайових внесків місцеві бюджети недоотримують 1 млрд гривень.
«Вартість будівництва кожен рахує по-своєму. Фактичні дані нікого не цікавлять. Береться абстрактна калькуляція. Можна оподатковувати все, що завгодно, що має здоровий глузд, але оподатковувати інвестиції – це абсурд. У великих забудовників була перевага перед маленькими, оскільки вони частіше звільнялися від сплати пайових внесків. За рахунок таких домовленостей у них хороші стосунки з місцевою владою, що використовують далі», – каже заступник голови BRDO Денис Малюська.
Серед звільнених від сплати пайових внесків за період у 2011-2016 роки назви деяких забудовників повторюються частіше, ніж інших, як то «Ліко-Холдінг», «Київміськбуд», комунальні підприємства «Житлоінвестбуд» та «Спецжитлофонд».
Міська влада вибірково звільняє забудовників від сплати пайової участі чи її відстрочує, кажуть в «Укрбуді». За слова речника компанії Гліба Шемовнєва, це одна з причин, через яку компанія підтримує скасування участі. Якщо ж навіть місто погоджується зарахувати будівництво як пайову участь, то це може затягнутися на місяці.
«Забудовники найчастіше реконструюють дороги, замінюють елементи освітлення, комунальні мережі. Допоки це не зарахують як частину пайового внеску, доводиться відкладати сплату іншої частини. Це призводить до затримки своєчасної здачі будинків – проблеми всіх забудовників. Якщо сьогодні відмовлятися від пайових внесків, то це позначиться позитивно на термінах уведення в експлуатацію будинків і корупційної складової», – вважає речник.
Як привабити іноземні компанії?
Уряд пропонує скасувати пайову участь, аби стимулювати інвестиційну діяльність в Україні і підвищити позицію країни у рейтингу Doing Business.
«Це корисно для країни та інвестиційного клімату. Усі роки, які Україна росте у рейтингу, ведеться надзвичайно важка робота і реформи. За інвестиції іде конкуренція. (Авіабудівна компанія) Boеing відкрив завод у Польщі, а не у нас, (комп’ютерну гру) World of tanks зробили у Білорусі, а не у нас», – пояснює важливість позиції у рейтингу Денис Малюська.
Натомість Асоціація міст наполягає, що скасування пайової участі суттєво не вплине на позицію у рейтингу. «Індекс включає у себе 10 індикаторів. Пайовий внесок – це як капля в морі по відношенню щодо цих 10 індексів. Це буде мінімальний вплив», – вважає Серебрянська.
Минулого року Україна займала 76-ту позицію у рейтингу, піднявшись на чотири щаблі. Одна з 10 позицій у рейтингу Doing Business – отримання дозволів на будівництво. Цей компонент оцінює кількість етапів, тривалість та вартість усіх процедур. Обов’язкова пайова участь погіршує показники України за усіма цими критеріями оцінювання, кажуть у Мінеконорозвитку.
Як доказ, Україна минулого року піднялася зі 140 місця на 35 у категорії отримання дозволів на будівництво. Причини – Київ (місто, за яким рахують дані для України,) знизив пайову участь до 2% та вартість послуг з технагляду у будівництві.
Мінекономрозвитку вважає, що Україна пасе задніх у гонитві за інвестиціями. Тим часом інші країни створюють тепличні умови для інвесторів: земельні ділянки з інфраструктурою «під ключ», знижені ставки податків, компенсація (повна або часткова) витрат на зарплату місцевих працівників тощо.
«Україна не просто не пропонує нічого цікавого інвесторам, а, навпаки, подає негативний сигнал: Amazon, Boeing, IKEA, як тільки ви захочете щось побудувати в Україні, з вас одразу вимагатимуть сплати до 10% від вартості ваших інвестицій до бюджету (пайовий внесок). Навіть ще до того, як ви почнете працювати у нашій країні. Такий підхід до залучення інвесторів – це повне безумство, яке не має аналогів у світі», – кажуть у Мінекономрозвитку.
Якщо зробити пайовий внесок мінімальним
З 2014 року східні міста почали розуміти, що інвесторів не приваблює близькість до лінії фронту. Спокусити спробували зменшенням розміру пайової участі.
У Чернігові, аби зменшити 10% пайової участі, влада протягом року вела перемовини з підприємцями, каже депутат Чернігівської міської ради від «ДемАльянсу» Ярослав Ковтун, який запропонував змінити регуляторний акт.
«Чернігів знаходиться найпівнічніше, сюди інвестори не дуже охоче йдуть. За рахунок цього рішення, була ідея ініціювати залучення інвесторів. В інших містах є пайова участь, коли ж інвестор розглядає, куди вкладати гроші, наприклад 100 млн, то 10% пайової участі, тобто 10 млн, – це не такі маленькі гроші», – Ковтун пояснює, чому запропонував зменшити пайові внески.
Зрештою у Чернігові таки домовилися знизити пайову участь до 0,01% лише для промислових приміщень, а не для всіх нежитлових. За рішення проголосували 29 червня 2017 року. За рік уже є результат, каже депутат.
«Підприємства почали модернізуватися. Якщо з 2013 по 2016 рік власники вкладали 1-2 млн грн у виробництво, то за цей рік пройшло щонайменше 20 млн грн. Коли чернігівські власники інвестують у свої підприємства, то інші інвестори розуміють, що люди з Чернігова володіють більшою інформацією, ніж інвестор з Києва, і починають вкладати кошти у наше місто», – пояснює Ковтун.
У Чернігові почали активніше вводити в експлуатацію незавершене будівництво (31 будівля у 2017 році проти 8 і 7 у попередні роки). Минулого року також було побудовано 10 нежитлових приміщень, у 2013-16 роках – два.
Не пайовими внесками єдиними
Головне науково-експертне управління ВР пропонує не скасовувати, а оптимізувати пайовий внесок, щоб він залежав від розвитку інфраструктури у населеному пункті. У парламенті також пропонують посилити контроль (в тому числі з боку замовника) за використанням цих грошей.
«Укрбуд» пропонує іншу альтернативу – не сплачувати грошима, а віддавати місту 1% від всього збудованого житла для пільговиків. Наприклад, якщо побудовано 300 квартир, то три – передати міській владі.
Ще один варіант – створити окремий бюджет для пайових внесків, які виділяти виключно на інфраструктуру.
Що стосується інфраструктури, то міська влада має багато можливостей для наповнення бюджетів розвитку, вважають в BRDO. Наприклад, податок на нерухомість (збільшити базу для справляння податку або ж його ставку) чи продаж земельних ділянок.
«Податок на нерухомість не цікавий владі з точки зору адміністрування, він кропіткий, вимагає великої кількості платників податків. Земельні ділянки ж ніхто в Києві не купує. Понад 90% житлового будівництва ведеться на ділянках у користуванні. Беруть на зодва роки ділянку в оренду. Після будівництва у кращому разі оформлюють п’ятачок під своїм об’єктом і платять за користування з дисконтом, бо це багатоквартирний будинок. Нормально було б підвести комунікації і повністю продавати земельну ділянку», – пропонує Денис Малюська.
Чи доведеться містам шукати альтернативу, вирішать депутати. Поки законопроект все ще чекає розгляду у Раді, а інфраструктура – аби хтось її нарешті створив.