Що сталося
Напевне, ви вже не раз за останній рік чули, що «найбільш надійний забудовник Києва» перебуває в кризі. Про проблему відкрито заговорили навесні 2023 року, коли тодішній президент компанії Ігор Кушнір заявив, що компанія не може будувати далі, бо має суттєві труднощі: 362 млн грн боргів інвесторів, які припинили сплачувати за придбані квартири за механізмом розтермінування, а також скорочення фінансових запасів компанії через війну. Уже тоді забудовник запропонував місту викупити в нього квартир на 300 млн грн або дофінансувати роботу компанії на 1 млрд грн.
Коли про кризу говорить перша особа такої великої компанії, то це означає, що все вже сталося і берегти репутацію немає сенсу. Так і було — кризові явища в КМБ наростали весь 2022 рік: спершу компанія припинила всі роботи на об'єктах через початок повномасштабного вторгнення, потім оголосила, що відновлює роботу, і відразу звернулася до інвесторів (покупців квартир) виплачувати далі за своє житло. Ті своєю чергою не поспішали, оскільки бачили, що будівництво компанія зупинила. Потім до цього додався рекордно низький попит на нерухомість у Києві у 2022 році, а далі сезон блекаутів.
Тобто сталося те, що називають касовим розривом — забудовник перестав отримувати гроші за купівлю квартир у нових об'єктах і тому втратив ресурс на роботи і в тих, що вже були раніше проінвестовані й здачі яких очікували власники. З весни 2023 року попит на ринку первинної нерухомості столиці почав відновлюватися, проте це вже не стосувалося КМБ — її будмайданчики стояли, компанія увійшла в піке.
Чому так сталося
Коронавірус, несприятливі умови ринку, повномасштабне вторгнення, блекаути, розірвання логістичних ланцюгів постачань матеріалів, мобілізація — усі ці чинники називають зараз причинами падіння КМБ. Плюс баласт у вигляді майже двох десятків недобудов компанії «Укрбуд».
Тож причин багато. Проте КМБ не єдиний столичний забудовник з десятками об'єктів у портфелі, але інші в тих самих обставинах вистояли.
При цьому КМБ — це велика холдингова компанія, до структури якої входять 34 окремих підприємства різного будівельного профілю, які виконують підряди не лише на житловому будівництві й не лише на об'єктах КМБ.
Фактично Київміськбуд — материнська оболонка групи виробничих компаній. Але зараз холдинг у такому стані, що з 34 підприємств працюють лише шість (дані, які озвучив нинішній президент КМБ на сесії Київради).
Рік тому розслідувачі Bihus.info вивчили особливості роботи всередині КМБ: за даними журналістів, компанія віддавала підряди кільком фірмам, наближеним до президента Ігоря Кушніра («Укрбуд Інвест», Горбуд, «Ягуар» і Будівельно-промислова компанія «Ягуар» — і всі вони не входять у структуру холдингу). Лише за 2020–2021 роки ці чотири компанії отримали замовлень від КМБ на понад 3 млрд грн. Це й інші аналізи статків родини Кушніра та способів виводу «елітної» землі під власне котеджне містечко спровокували рік тому хвилю обурення й питань до президента КМБ.
Скандал розгорівся паралельно із заявами Кушніра про необхідність докапіталізувати КМБ, тому Київрада мусила відреагувати і створила тимчасову контрольну комісію (ТКК), щоб розібратися з реальними причинами кризи. Тоді ж постало питання аудиту компанії.
Аудит
Аудит — комплексну фінансову перевірку діяльності компанії — начебто здійснили, а начебто й не зовсім. По-перше, робила його не державна структура, а приватні компанії «НХД-Аудит», Baker Tilly, Ernst & Young, які працювали над аналізом ще під час керівництва КМБ Ігорем Кушніром і на основі тих даних, які аудиторам надала сама компанія. Особливо люблять згадувати ім'я всесвітньо відомої компанії Ernst & Young, коли потрібно підкреслити авторитетність висновків аудиту КМБ. Проте на сесії Київради керівник фракції «Слуга народу» й голова бюджетної комісії Андрій Вітренко наголосив, що ця фірма фактично зробила для КМБ маркетинговий зріз ситуації на ринку, а не повноцінний аудиторський звіт. І її тези є лише порадами для розвитку компанії. Крім того, самі тексти звітів так і не потрапили у відкритий доступ — і ми можемо судити про них лише за витримками у звіті ТКК.
За даними звіту, фінансові показники КМБ стійко погіршувалися в період 2019–2022 років. Зокрема, чистий дохід знизився більш ніж на 40 % порівняно з 2019 роком. А «інші операційні витрати», навпаки, зросли з 86,6 млн грн у 2019 році до 201,6 млн грн у 2022 році. Відповідно і фінансовий результат компанії погіршився з прибутку 35,1 млн грн у 2019 році до збитку 54,9 млн грн у 2020-му.
Але загальний меседж звіту досить нейтральний: КМБ не винний, є касовий розрив в оборотних коштах на кілька мільярдів, виник він через пандемію, кризу на будівельному ринку й добудову об'єктів Укрбуду.
До чого тут Укрбуд
Приймаючи рішення про двомільярдну докапіталізацію КМБ, у Київраді вирішили давити на одну головну причину проблем — Укрбуд.
«Рішення про передачу об'єктів Укрбуду нашому Київміськбуду приймалося без погодження з найбільшим акціонером компанії, Київрадою», — казав на сесії 31 жовтня тепер уже новий співголова наглядової ради КМБ, секретар міськради Володимир Бондаренко.
Укрбуд і КМБ мають багато спільного: перший був колись державною корпорацією, а другий був колись муніципальним забудовником, і багато в чому саме на цьому ґрунтувалася велика довіра до них інвесторів під час вибору об'єкта будівництва. Обидві компанії відзначалися приголомшливим масштабом — одночасно в роботі по два-три десятки будмайданчиків. І обидві любили не тримати прибутки в материнській компанії, максимально виводячи кошти через сторонні фірми.
У 2019 році Укрбуд фактично став банкрутом, і тоді ми писали, що це може виявитися найбільшим крахом на ринку столичної нерухомості. Восени 2019-го обвал ринку й мітинги обманутих інвесторів упередив нещодавно обраний президент Володимир Зеленський: він зобов'язав Київміськбуд добудувати 18 об'єктів Укрбуду (але компанія це підтримала). На той момент мова йшла про 13 тисяч інвесторів, серед яких були військові й інші силовики, які мали отримати житло в кількох ЖК Укрбуду.
Така схема добудови ймовірна, коли будівельна компанія ще бачить можливість нових продажів на об'єктах, які забирає. Це не благодійність, а бізнес-розрахунок: запустити робити на проблемних майданчиках, щоб продати там ще метри або запустити нові черги.
Зараз КМБ стверджує, що завершив і ввів сім з 18 переданих йому об'єктів і витратив на них 3,6 млрд грн, а надходження з них становили 2,78 млрд грн. Тобто різницю покрив зі своїх обігових коштів і це вплинуло на фінансовий стан холдингу.
Щоправда, вводили лише будинки з практично 100 % готовністю (як, приміром, ЖК «Сонячна рів'єра»), а всі найбільші довгобуди Укрбуду все ще в листі очікування на здачу в експлуатацію, це: ЖК «Оберіг-2», «Чарівне місто», «Злагода», «Кирилівський гай», Urban Park й інші.
КМБ разом з консультантами-аудиторами порахував, що «сумарний запланований збиток» на завершення цих об'єктів становить 2,28 млрд грн. І ці гроші вирішили просити в держави, в уряду. Як пояснює нинішній президент компанії Василь Олійник, Кабмін вже не раз відмовляв у дофінансуванні цього проєкту. Але керівник КМБ вважає, що уряд чекає на «друге плече» — дотацію Києва — і тоді теж включиться в порятунок заморожених об'єктів. Тому депутати Київради прийняли відразу два рішення: про докапіталізацію КМБ з місцевого бюджету на 2,56 млрд грн і про звернення до Кабміну виділити 2,28 млрд грн з державного бюджету.
Але держава не виділяла кошти на Укрбуд і до повномасштабного вторгнення, тому очікувати пари мільярдів зараз, під час війни — це, м'яко кажучи, сумнівно.
І як військові «рятують» недобудови
Єдиний вагомий аргумент, який зазвичай використовують на користь державної підтримки добудови Укрбуду, — це «квартири для військових». Річ у тім, що ряд майданчиків Укрбуду виникли на землях Міноборони або МВС і забудовник обіцяв частину квартир надати відомствам безкоштовно або за пільговими цінами. Схеми, за якими це робили, гідні окремих статей. І щодо них було вже немало проваджень. Але ситуація така: будинки (наприклад, ЖК «Чарівне місто») є, квартири військовим і ця історія продається знову й знову, коли мова йде про зобов'язання громади й держави довести проєкти до кінця.
На сесії Київради Володимир Бондаренко назвав точні цифри кількості житлових і комерційних квадратних метрів у ЖК Укрбуду, які виділені військовим. І це по 5–10–15 % площ у кількох ЖК. Загалом трохи більше ніж 50 тис. кв. м житлової нерухомості на всі об'єкти. У квартирному еквіваленті це приблизно 800 квартир, або один-два висотні будинки. І якби стояло питання дійсно закрити зобов'язання перед військовими, то це простіше зробити, збудувавши один окремий об'єкт під усі пільгові квартири. І значно швидше (деякі ЖК Укрбуду в роботі вже до десяти років).
Усе поїде!
Але, звісно, що умовні військові — лише привід залучити бюджетні кошти (а також для мирних домовленостей про скандальні земельні питання майданчиків Укрбуду). А, крім них, є ще тисячі інших інвесторів, які так само чекають на свої квартири. Кількість інвесторів КМБ називають на рівні 20 тис. осіб, а Укрбуду — 13 тис. У медіа їх округлили до 40 тисяч, а кількість постраждалих осіб — до 120 тисяч (із сім'ями).
Візьму на себе сміливість сказати, що цифри завищені, оскільки інвестиція в дешеве житло в столиці була таким самим видом бізнесу, як і всі інші, і в будинках КМБ багато квартир скуповували «дрібним оптом» на нульовому етапі проєкту, щоб продати просто перед здачею (популярний раніше вид бізнесу, коли квартиру продавали дорожче без жодних додаткових вкладень). Тому кількість квартир у всіх об'єктах не дорівнює кількості інвесторів.
Але всі вони хочуть отримати своє майно, тим паче, що в більшості випадків це вже зведені будинки й ціль здається такою близькою.
Тому й помітно, як швидко змінилася риторика інвесторів за останні два роки: лише влітку-восени 2022 року вони адресували всі претензії керівництву КМБ, який просто зупинив усі роботи, а цілий 2024 рік усі групи інвесторів на всіх майданчиках повторюють лише одну тезу: «Київ володіє пакетом акцій, це він допустив крах, давайте докапіталізацію». Ідею з докапіталізацією, звісно, запустило саме керівництво КМБ — оскільки, щоб її отримати, потрібні запит громади, мітинги, вимоги.
Жодних інших, економічних механізмів виходу із ситуації КМБ просто не має: з усього холдингу все ще тримаються на плаву шість підприємств (з 34), на компанії висять 480 млн грн кредиторської заборгованості, і навіть центральний офіс з президентом сидять у приміщеннях, що перебувають у заставі банку (знаменита будівля Київміськбуду на вулиці Омеляновича-Павленка на Печерську).
Але, запевняє новий керівник компанії Василь Олійник, КМБ ще має активи — 9 тисяч квартир у всіх своїх ЖК. Які потрібно лише добудувати.
Для цього необхідна гроші, а банки не хочуть давати КМБ кредити без дво- і трикратного забезпечення майном. Якого просто немає.
Президент КМБ Василь Олійник прийшов на цю посаду зі структур будівельного бізнесу власниці компанії Stolitsa Group Владислави Молчанової. Це великий столичний девелопер, а Молчанову називають близькою до мера Віталія Кличка. Раніше Stolitsa Group підписала меморандум з міською владою, згідно з яким компанія добудовує об'єкти «Аркади», а натомість їй дають можливість звести «Патріотику на озерах» (Екопарк Осокорки). Зараз SG активно веде роботи на нових майданчиках біля озера. А «Патріотику» й «Еврику» добудовують лише там, де інвестори створили кооперативи і вкладають власні кошти в завершення своїх об'єктів.
Тому оглядачі ринку припускають, що і з КМБ може повторитися схожий сценарій: під виглядом добудови від місцевої влади отримують преференції (землю або гроші), але добудова стає другорядним проєктом, поступаючись новим майданчикам.
Київ надав КМБ 2,56 млрд грн як збільшення статутного фонду, а не як адресну субвенцію на конкретні проєкти, тому проконтролювати їх використання практично неможливо. Олійник запевняє, що отримавши ці кошти, КМБ зможе завершити шість ЖК у 2025 році і ще чотири у 2026-му. А загалом компанії потрібно, звісно, значно більше. Але це більше вона планує почати заробляти вже наступного року.
До речі, активний киянин Сергій Пасюта порахував, за який час громада Києва зможе повернути собі мільярди, вкладені в докапіталізацію КМБ. Оскільки місто володіє 80 % акцій компанії, то має право на дивіденди від них. У 2015–2017 роках КМБ сплачував місту дивіденди в розмірі 25–28 млн грн за рік. А 2018 року не сплатив дивідендів зовсім, далі платив символічно. Загалом вийшло приблизно 104 млн грн за останні 10 років, тобто в середньому по 10 млн на рік. «Значить, 2,56 млрд грн повернуться громаді Києва у вигляді дивідендів приблизно за 256 років. Треба трохи почекати», — оптимістично жартує Пасюта.