Менее чем за месяц – с середины марта до середины апреля – в Украине резко выросло число банков, предлагающих кредиты на покупку квартир. Еще в марте всего 6 банков заявляли, что готовы одалживать на приобретение недвижимости, теперь таких финансовых учреждений уже 16.
Как будто не было войны
Одновременно стали появляться прогнозы экспертов об увеличении таких предложений и даже о росте цен на недвижимость. «Ипотечное кредитование оживет к концу 2010 года», – заявили эксперты Украинской национальной ипотечной ассоциации, и эту новость перепечатали десятки новостных сайтов. Консалтинговая компания SV Development прогнозирует в этом году рост цен на квартиры вторичного рынка жилья в Киеве на 18–36%. Этот смелый прогноз решились перепечатать только несколько СМИ.
Общие впечатления от всех подобных новостей – дежавю. Где-то мы это уже слышали. Разговоры о кредитах на квартиры, прогнозы роста цен – все повторяется так, как будто не было ни разорения банков, выдававших ипотеку, ни продажи залоговых квартир, резко подешевевших в прошлом году. Что же происходит на самом деле? Неужели кризисные явления полностью сошли на нет и нас ждет новый бум кредитования и роста цен на квартиры?
Фото: Макс Левин
Что за кредиты?
Банки, заявляющие о том, что готовы выдавать кредиты на покупку жилья, далеко не всегда сообщают, сколько именно таких кредитов в этом году уже выдали. В новостях они «предлагают», а не «выдают». Другими словами, речь идет о рекламе, а не о реальных событиях. В 2009 году общий объем жилищных кредитов снизился на 3,7% – то есть погашений было намного больше, чем новых выдач. Да и те кредиты, которые выдавались, свидетельствовали не об оживлении рынка, а скорее о желании отдельных банков избавиться от плохих долгов. «Ипотечные кредиты предлагаются в основном под приобретение заложенного имущества по проблемным кредитам», – говорит заместитель председателя правления Брокбизнесбанка Наталья Синявская. Выходит, кредиты берутся для покупки тех квартир, которые не смогли оплатить предыдущие клиенты банков. На самом деле это не кредитование, а, выражаясь банковским языком, рефинансирование – замена одних кредитов другими. В остальных случаях заявления об ипотеке – имиджевая акция. «Кредиты предлагаются для того, чтобы показать: в банке все в порядке, у нас нет никаких проблем, мы даже кредиты предлагаем», – считает профессиональный оценщик Наталья Лебедь, президент группы компаний «Сван Консалтинг».
Отсутствие новых кредитов – это не просто головная боль банкиров. Фактически это означает отсутствие огромного количества покупателей, благодаря которым квартиры дорожали с 2004-го по 2008 год. Если спроса нет, то предложение, наоборот, постоянно увеличивается. Еще в январе 2010 года в Киеве были выставлены на продажу 23,2 тыс. квартир, в конце марта – уже 40, 8 тыс. Еще более существенный рост предложений по домам и земельным участкам: 3,2 тыс. в январе и 7,18 тыс. в марте. Продавцов много, покупателей мало – и цена падает. Стандартный экономический закон все-таки работает даже на таком загадочном сегменте экономики, как рынок недвижимости в Украине. За март цены понизились на 0,6%, а с сентября прошлого года – на 11%. Кратковременные всплески спроса не имеют большого значения. «Рынок недвижимости очень инертен, его нельзя анализировать по неделям как фондовый рынок, нужно смотреть на более значительные промежутки. Мы находимся на ценовом дне. Но сколько это «дно» продлится – год или полтора, пока сказать трудно», – объясняет Наталья Лебедь.
«Дно» на языке брокеров и специалистов по недвижимости – это не точка, когда цены уже перестали падать и рынок ждет, когда они будут расти. Это ситуация, когда цены невысокие и движутся только в одном направлении – снижаются. К примеру, Наталья Лебедь считает, что цены на квартиры упадут еще на 10% до осени этого года. Последний раз подобный прогноз она делала в сентябре 2009-го. Ошиблась всего на 1%. Другие эксперты согласны с таким прогнозом и напоминают, что новых покупателей больше не станет ни в этом, ни в следующем году. Ведь раньше именно банковские кредиты обеспечивали значительную часть покупок. Сейчас банки кредитов не выдают. «Даже те банки, которые рекламируют ипотеку, на самом деле отказывают заемщикам под разными предлогами», – говорит брокер одного из крупных агентств недвижимости.
Есть некоторые факторы, которые могли бы, как кажется на первый взгляд, изменить ситуацию. К примеру, если правительство объявит о финансировании недостроенных объектов и строительные компании смогут достроить и сдать в эксплуатацию такие дома. Однако такой вариант развития событий не может вызвать рост цен, потому как сдаваться будут те квартиры, которые были проданы несколько лет назад, на этапе «котлована» или строительства.
Немцы боятся «пузыря»
Действительно изменить ситуацию сможет только настоящее возобновление банковского кредитования. Когда бы это ни случилось – через два или три года, оно снова способно вызвать рост цен. Однако и это подорожание завершится обвальной распродажей и новым снижением цен, считают немецкие эксперты. «Когда возобновится кредитование и спрос опять будет расти, будут расти и цены. Ведь в ответ на рост спроса рынок должен увеличивать предложение. Нужны соответствующие объемы строительства», – говорит эксперт Немецкой группы советников при правительстве Украины Роберт Кирхнер. Почему его волнует именно объем строительства, а не рынок ипотеки, платежеспособный спрос и т.д.? Потому что рынок недвижимости в Украине только тогда станет предсказуемым и понятным, когда на нем будут десятки компаний, строящих много жилья и соревнующихся за покупателя. «При существующей системе в выигрыше лишь определенные компании, которые имеют хорошие связи с местными властями. Конкуренции на рынке – минимум, наблюдается высокая концентрация: несколько больших компаний ограничивают конкуренцию. Все эти проблемы приводят к тому, что предложение на рынке не может быть таким гибким, как должно бы быть», – отмечает г-н Кирхнер. Говоря о «гибкости предложения», он выражается дипломатично. На самом деле речь идет вот о чем: когда нет конкуренции, то цены определяются не балансом спроса и предложения, а сговором нескольких застройщиков. Именно поэтому немецкие строители прогнозируют следующий сценарий.
Когда средний класс сможет покупать квартиры в кредит, выбор по-прежнему будет из старых хрущевок и неоправданно дорогих и некачественных новостроек. Спрос снова будет большим, а предложение – искусственно ограниченным. В итоге цены опять вырастут. Но ненадолго. «В этом кризисе нужно видеть шанс для кардинальных структурных изменений. Иначе система опять будет развиваться по спирали, пока не лопнет очередной “пузырь”», – предупреждает эксперт Немецко-украинского строительного центра Торальф Вайзе. Другими словами, банки будут кредитовать до тех пор, пока не исчерпается количество обеспеченных клиентов, способных выплачивать дорогостоящие кредиты на жилье. Потом спрос опять упадет. С падением спроса разорятся и строительные компании, которые любят за деньги клиентов не дома достраивать, а новые площадки под строительство покупать. Строители снова окажутся в своей старой ловушке – нужны деньги на то, чтобы достроить дома, а покупателей уже нет и деньги взять неоткуда. Обвал спроса приведет к снижению цен, банки переоценят залоги и потребуют от клиентов или досрочной выплаты, или продажи залога – это снова увеличит предложение. Это и называется «ценовой пузырь», то есть подорожание, основанное на шатких факторах.
Нужно, чтобы много разных компаний строили намного больше жилья – тогда цены и будут объективными. Ведь даже после нынешнего падения строители признаются, что работают при рентабельности в 40%. Другими словами, дешеветь еще есть куда.