Новостройки
Сегодня в Киеве можно купить квартиру в 158 новостройках, это почти на треть больше по сравнению с январем прошлого года. Не все они именно «ново»стройки - некоторые попадают в подобную статистику уже далеко не первый год, но все еще либо не введены в эксплуатацию, либо не переданы городу или жильцам, либо заморожены.
Средняя цена на январь 2017 года по Киеву составляет около 22 500 грн/м2, в пригородах - до 14 000. Чем дальше от столицы - тем меньше цена, соответственно, в самом дальнем случае (Обухов, Василькив) - 10 500 грн/м2 в среднем. И, конечно, всегда можно договориться о дисконте.
“Если вы придете в компанию и попросите уступить – они вам уступят, только попросят об этом никому не говорить”, - заверяет Виктор Несин, президент Союза специалистов по недвижимому имуществу.
И действительно, менеджеры многих объектов в личном общении обещают “договориться на выгодных условиях”, но только не больше 15% и только при оплате в 100%. А кредитовать новостройки (особенно - недостроенные новостройки) украинские банки не спешат.
Вторичка
Что касается выставленных на продажу квартир, которые уже сменили своих первых хозяев, то их общее количество тоже растет по сравнению с прошлым годом в целом за осеннее-зимний период. Но сезонный пик количества предложений на вторичном рынке этой зимой пройден, и количество предложений будет понемногу сокращаться в ожидании своего часа.
Средняя цена на вторичном рынке также падает, но не настолько, чтоб скоро достигнуть отметки хотя бы в 30 000 грн. Сейчас в “дорогом” сегменте средний показатель достигает 2436 долл./м2, а в “дешевом” - 730 долларов. Но тут, в отличие от новостроек, гораздо проще оформить кредит или ипотеку - украинские банки начинают понемногу открывать двери и этих возможностей.
Кредиты и рассрочка
Украинцы тратят 2% от своего дохода на приобретение жилья, - говорит Елена Шуляк, глава Совета Ukrainian Building Community: “99% всех покупок нового жилья – собственные средства населения. Дешевые финансовые ресурсы и адекватные процентные ставки для населения - недоступны”.
И действительно, ипотечное кредитование возвращается в Украину неуверенно и держит годовую ставку в рамках 22-24% за редким исключением в 10% (к примеру, ПАТ АКБ “Аркада”, при условии кредитования собственных строительных объектов). Но очень редко банки решаются кредитовать не сданные в эксплуатацию объекты, только в случае партнерских отношений с компанией. Первый взнос при этом составит не менее, чем 50%.
Некоторые застройщики предлагают рассрочку, но особого облегчения это не приносит: срок - до конца строительства, а это уже и не рассрочка совсем.
“Рассрочка не подразумевает процентов и должна быть не на 2-3 года, а на 10-15 лет, а ипотеки в Украине в правильном смысле не существует. Такую ипотеку стоит брать только в том случае, если у вас есть 90% от всей стоимости, иначе ее просто не выплатить. В европейских странах крайне невыгодной ипотекой считается уже ставка в 5 %”, - говорит Виктор Несин.
Госпрограммы
Следует также вспомнить о государственных программах приобретения жилья для молодой семьи, многие помнят программы “30 на 70” или хотели оформить кредит под 3-6 % с первым взносом в 6%.
“Такие программы постоянно возобновляется. Открыли на год, понабирали кредитов, а государство до сих пор платит за квартиры молодых семей без особого желания это делать. Новых программ подобных в ближайшее время не будет и старые доводить до конца не торопятся”, - рассказывает Сергей Костецкий, аналитик консалтинговой компании SV Development.
Хотя одна программа действует точно. Это долгосрочный льготный кредит на строительство жилья за счет собственных средств Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству, который предоставляет кредит под 14,1% годовых. Но (и тут весь подвох) цена квадратного метра при этом "определяется согласно экспертной оценке". А в случае превышения нормативной площади заемщик оплачивает стоимость сверхнорменной площади жилья за счет собственных средств. Нормой при этом считается 21 м2 на одного члена семьи и плюс 20 м2 на семью, но оценочная стоимость метра редко превышает 60% от ее реальной рыночной стоимости.
Нюансы и прогнозы
Самые удачливые могут найти жилье дешевле 1000 долларов за метр на вторичном рынке даже в центре Киева. "Сейчас на рынок выходит все больше залоговых квартир, владельцы которых не смогли оплатить кредит”, - поясняет дешевизну Виктор Несин. Впрочем, для одних это удача, а для других настоящая беда.
Немного оптимизма добавляет член совета НБУ Василий Фурман. Он уверяет, что процентные ставки по кредитам будут снижаться: "К концу года стоимость гривневых кредитов ненамного, но упадет, по нашим прогнозам - на 4-5%. Но даже если вы выберете банк с кредитной ставкой, которая вам не подойдет - всегда есть возможность перекредитоваться".
"Ставки действительно могут упасть, - соглашается президент Украинского общества финансовых аналитиков Юрий Прозоров. Но не ожидает радикального их снижения до европейских 2% годовых - ситуация в экономике страны не та.
Экономическая и политическая ситуация в стране берет цены на недвижимость в заложники. С одной стороны, себестоимость первичного жилья растет, и на это влияют как нестабильность национальной валюты, так и изменения в налоговом законодательстве, повышение коммунальных тарифов, минимальной зарплаты и множество других факторов. С другой стороны - застройщики не могут продавать жилье дороже, т.к. рискуют в таком случае ничего не продать вовсе. Поэтому активность покупателей снижается, а количество предложений остается небольшим.
За 2016 год снижение объемов ввода в эксплуатацию новых квартир только в Киевской области составило 7% при рентабельности застройщиков не более 20%.
"Рынок падающий, нравится это кому-то или нет. Но у тех застройщиков, которые не пересмотрели свои цены по отношению к курсу доллара (в сторону повышения, - ред.), активность инвестиций немного больше”, - говорит Виктор Несин. Другие же будут предлагать акции или всячески затягивать окончание строительства, чтобы не замораживать стройку вовсе. Большинство опрошенных нами экспертов по вопросам недвижимости сходятся в том, что ипотека в Украине пока что слишком дорогое удовольствие, а рассрочка на деле имеет целый ряд ограничений. Поэтому покупать недвижимость имеет смысл за свои, а не за кредитные, и только в случае необходимости. Если же денег на покупку еще нет, а ситуация с жильем не критическая, лучше дождаться снижения ставок по кредитам и лучших условий от застройщиков.