ГлавнаяЭкономикаБизнес

Владимир Зубик: «Сейчас нужно снять любые препятствия, которые мешают работе бизнеса»

Во время карантина на рынке первичного жилья наблюдается падение спроса на 50-60%. Одни инвесторы замерли в ожидании экономического кризиса, другие физически не могут подписать договора из-за ограничений в работе транспорта, банков и т.п. В связи с этим строительные компании перевели общение с клиентами в онлайн с помощью виртуальных туров и телеграм-каналов. Но, несмотря на это, эксперты прогнозируют рост цен на недвижимость за счет увеличения стоимости материалов и комплектующих, а также завершения периода скидок и фиксации валютного курса на уровне 25,5 грн. за доллар США, которые предлагают некоторые строительные компании. 

Поэтому застройщики продолжают строить, несмотря на карантин, а эксперты рекомендуют вкладывать деньги в жилье уже сейчас. Чтобы разобраться, как повлияет кризис на строительную отрасль, мы поговорили с Владимиром Зубиком, президентом некоммерческой организации Ассоциация предприятий-строителей "Интергал-Буд".

Сейчас в СМИ появляются панические новости по поводу обвала на рынке недвижимости. Говорят о повторении 2008 года. Как бы вы оценили ситуацию?

 Давайте разберемся, что понимать под обвалом, и где именно он произошел. Обвалились мировые фондовые рынки, которые очень долго искусственно накачивали финансовой ликвидностью. Многие известные экономисты уже давно говорили, что рынок ценных бумаг перегрет, активы переоценены. За последние несколько лет американские биржевые индексы выросли едва ли не на 50%. Сейчас они откатились назад. Кстати, уже снова начали расти. С реальными активами все не так однозначно. Обвалились цены на нефть в связи с практически всемирным карантином и войной между странами-экспортерами. Снижаются цены на металл, так как многие производства временно остановились. А вот цены на пшеницу пошли вверх, и многие страны начали вводить запрет на экспорт. О чем это говорит? Товары, которые имеют реальную себестоимость, остаются в цене, несмотря на кризис.

Тем не менее и в 2008 году, и в 2014 году цены на недвижимость в Украине существенно падали, а рынок замирал…

Почему в прошлые кризисы в Украине проседал рынок недвижимости? И, кстати, не только в Украине. Потому что существовала ипотека, то есть квадратные метры накачивались спекулятивными заемными деньгами. Во многих других странах, где ипотека продолжает работать и стала еще дешевле благодаря снижению почти до нуля учетных ставок Центробанков, цены на недвижимость не только вернулись на докризисные уровни, но и его превзошли. В Украине ситуация уникальная. Ипотеки у нас давно нет, между тем, конкуренция на рынке выросла в разы. У нас все продается за живые деньги, рынок не перекачан кредитным ресурсом - он не может сдуться, потому что его никто и не надувал.

Но ведь уже сейчас цены фактически снизились. Застройщики предлагают скидки на квартиры, фиксируют курс доллара в отделах продаж, несмотря на девальвацию гривны…

Да, рынок сейчас лояльный, застройщики идут навстречу людям, так как многие испытывают финансовые трудности из-за карантина. Еще один-два месяца инвесторы смогут воспользоваться «временем покупателя», когда действуют специальные «карантинные скидки». Однако есть несколько важных факторов, которые неизбежно будут работать как мощные рычаги, поднимающие цены вверх.

Прежде всего, это повышение спроса на первичную недвижимость как альтернативу банковским депозитам. Из-за карантина пострадает не только реальный сектор экономики, но и финансовые институты. Уже есть «тревожные звоночки» по ряду банков, работа которых дестабилизирована. Не исключено, что в ближайшее время их клиенты будут испытывать проблемы со снятием депозитов или обменом гривны на валюту из-за ограничений регулятора. Люди будут неизбежно стремиться забрать свои деньги из банков и вложить их в другой более ликвидный и растущий актив, которым является первичная недвижимость.

Фото: Макс Требухов

Также на стоимость квартир повлияет дальнейшая девальвация гривны, пока еще сдерживаемая валютными интервенциями НБУ. Ряд аналитиков прогнозируют рост курса доллара в ближайшее время до 30 - 32 грн.

Но количество покупателей ведь уже снизилось…

Пока мы говорим о временном снижении спроса. Инвесторы пережидают карантин, приостановили активность. Насколько снизится спрос в силу проблем в экономике – пока рано давать оценки. Но если спроса не будет – многие участники рынка просто прекратят строить. Просадку цен мог бы дать так называемый «навес» готовых квартир, выставленных на продажу. Но у застройщиков таких квартир нет - как правило, когда дом сдается, все уже выкуплено. Захотят ли распродавать свои активы частные инвесторы? Очень сомневаюсь. Как правило, инвестиции в недвижимость – долгосрочные, стратегические вложения. Это не акции, которые в панике распродают, как только биржевые индексы устремляются вниз. По прогнозам экономистов, уже в четвертом квартале украинская экономика начнет восстанавливаться, какой смысл сейчас избавляться от активов, чтобы потом вновь войти в рынок на росте цен? Я не ожидаю серьезных изменений на вторичном рынке – его будет поддерживать отсутствие широкого предложения на первичном рынке. 

То есть, несмотря на снижение спроса, цены все равно будут расти?

Дефицит спроса пройдет, но вскоре на рынке образуется дефицит предложения. Большинство мелких компаний, которые строили за счет продаж, остановили работы, маркетинг, абсолютно всё. Многие из них так и не возобновятся. Кроме того, государство планирует ввести обязательную банковскую гарантию для каждого строительного объекта. Значительная часть застройщиков не сможет соответствовать новым правилам и уйдет с рынка. В результате в продаже будет гораздо меньше предложений, стоимость квартир возрастет. 

Расскажите подробнее об этой гарантии.

Насколько мне известно, на данный момент готовится реформа рынка застройщиков жилой недвижимости. Уже разработаны и находятся на финальной стадии согласования документы, которые изменят наш пока такой разношёрстный и, по большому счету, реально неурегулированный рынок девелоперов. После внедрения реформы больше не смогут строить компании-однодневки, которые не имеют собственных средств. Наконец-то будут внедрены правила, по которым функционируют большинство строительных рынков Европы и ряда стран СНГ. Обязательным условием будет гарантия от банка, который проверяет платежеспособность застройщика. Теперь нельзя будет просто начать собирать деньги покупателей на начало строительных работ, просто запустив рекламу или поставив забор. По предварительным оценкам, это уменьшит рынок практически вдвое, ведь далеко не у всех есть собственные деньги, чтобы соответствовать новым правилам. Этот фактор вместе со стоимостью банковских услуг также сыграет на рост цен на недвижимость.

Фото: premier-master.com

До недавнего времени наметился тренд захода в украинскую недвижимость зарубежных инвестиций. Большие объемы стали выкупать инвесторы из Израиля. Сейчас они вряд ли будут это делать…

Почему вы так уверены? Еще раз вернемся к тому, что происходило в богатых западных странах. Это важно, потому что влияет на нашу экономику. Сначала люди копили сбережения в банках, потом банки до нуля снизили проценты, а некоторые даже стали брать с клиентов комиссию за хранение денег на депозитах. Люди стали нести сбережения в инвестиционные компании, вкладывая их в фондовый рынок. Фондовый рынок много лет непрерывно рос, сбережения увеличивались, люди были довольны. Теперь фондовый рынок откатился, многие в панике успели вытащить свои деньги, кто не успел – тот потерял и ждет постепенного восстановления рынка. Но доверие подорвано. Поэтому миллионы людей будут искать более защищенные варианты сохранения и приумножения сбережений. Банки дают минус процент, фондовый рынок слишком опасен. Что остается? Отменят карантин, и мы увидим значительный приток инвестиций в недвижимость.

Поэтому в Киеве стройки продолжаются?

Участники рынка, имеющие собственные ресурсы, продолжают строить. Все понимают - когда закончится история с вирусом, и экономика начнет восстановление, на рынке возникнет острый дефицит предложения. И тот, кто сможет предложить готовые квартиры или квартиры на последних стадиях, значительно усилит свои позиции на рынке.

Сможет ли строительная отрасль хотя бы частично решить проблему безработицы? Президент Украины поручил правительству дополнительно создать миллион рабочих мест для тех, кто приехал из-за границы. Насколько это реально?

Мы разделяем позицию Президента, что Украина должна сделать все, чтобы после окончания карантина удержать как можно больше наших граждан в стране. Поэтому Ассоциация «Интергал-Буд» готова трудоустроить строителей, которые вернулись из-за границы и ищут работу в Украине. Наша социальная миссия - помочь нашим соотечественникам адаптироваться в условиях безработицы и экономического кризиса. Думаю, что и другие строительные компании последуют нашему примеру. К тому же не секрет, что на нашем рынке остро стоит проблема дефицита профессиональных кадров, которые выехали по «безвизу» работать в Европу.

Какие опасности для рынка новой недвижимости, кроме падения спроса, вы видите?

Сейчас главная опасность – «пережать» с радикальными мерами по обеспечению карантина. Закрыть предприятия и стройки можно за один день, а вот запустить их вновь уже будет не просто. Экономика должна работать, и мы видим, что и в Офисе Президента, и в правительстве это понимают и принимают рациональные решения. Надеюсь, что и дальше эта позиция сохранится. Компания «Интергал-Буд» не остановила ни одной стройки, работы везде ведутся, люди получают зарплату, налоги платятся. Мы продолжаем работать, как и во время экономического кризиса 2008-2009 годов. Хотя тогда у нас не было ни одного покупателя, позже эта стратегия себя оправдала. Президентом принято стратегическое решение не останавливать проект «Большая стройка», я считаю, что строительство жилья приносит стране не меньше пользы, чем строительство дорог. Тем более, что девелоперы строят не за бюджетные средства, а за деньги инвесторов или за свои собственные. Вторая опасность – это растущая угроза рэкета со стороны так называемых псевдоактивистов. Возрождается практика «девяностых», когда криминальные авторитеты создавали бригады, которые «держали» целые направления бизнеса. Нечто похожее воссоздается сегодня.

Фото: mind.ua

Те же спортсмены из клубов, но они уже называют себя не «братками», а «активистами». Или платишь им дань – или тебе не дают работать. Необходима очень жесткая реакция на возрождение этих банд со стороны руководства страны. И традиционная проблема – забюрократизированная разрешительная система. Она никуда не делась, чиновники стали еще более голодными и алчными. Сейчас законодатели принимают изменения в законы, которые упрощают очень многие процессы в системе здравоохранения, в местном самоуправлении. Иначе противостоять эпидемии нельзя. Почему бы нам не принять пакет таких же антикризисных мер в экономической сфере? Сейчас нужно снять любые препятствия, которые мешают работающему бизнесу. За границей прибегают к прямой финансовой поддержке целых отраслей. У нас на это, разумеется, нет средств. Но мы хотя бы должны снять все бюрократические ограничения! Это государству уж точно под силу…

Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости
Читайте главные новости LB.ua в социальных сетях Facebook, Twitter и Telegram