- Реформа ЖКХ нужна?
- Не просто нужна. Я написала море законопроектов на эту тему. Но чиновникам эти проекты не нужны.
Вот, например, прочла новость. «Минрегион заплатит 730 тысяч гривен, чтобы узнать, как улучшить ЖКХ». Да тут ничего узнавать не надо! Все рецепты известны, но политической воли нет. Чиновникам хочется ежегодно «пилить» по 730 тысяч и ничего не делать.
- Что именно надо реформировать?
- С ЖКХ проблем нет. Есть проблемы с собственностью.
Нужно писать «правила игры» для собственников квартир, чтобы они могли принимать коллективные решения касательно своего дома, о взаимоотношениях с эксплуатирующими организациями, органами местного самоуправления и поставщиками услуг.
Главная проблема — отсутствие формализации имущественных прав на многоквартирные дома. То есть юридически дома у нас — это разрозненный набор документов на отдельные квартиры и помещения. А дома как целостного имущественного комплекса юридически не существует.
- С 2014 года жители смогут узнать, кому принадлежат квартиры соседей. Это решит проблему?
- Это первый шаг. Но у нас ведь много собственников «без документов». Есть наследники, которые годами не оформляют бумаги. Многие в браке оформляют правоустанавливающие документы только на одного из супругов. Хотя второй тоже является совладельцем, если имущество приобретено в браке... А это уже потенциальный конфликт. Нужна ясность с собственниками квартир и дома как целостного комплекса.
Дома должны быть формализованы как целостные имущественные комплексы с указанием долей собственников, с разбивкой дома на «юниты» - жилые и нежилые помещения. Только после этого люди начнут эффективно управлять своим домом.
Но эту проблему не собираются решать. Руководитель Государственной регистрационной службы Дмитрий Ворона недавно заявил, что дом — это никакой не целостный имущественный комплекс. Если чиновник такого ранга не понимает азов, то о какой реформе мы говорим?
- Чем вам не нравятся законопроекты Минрегионбуда, которые были разработаны при поддержке Международной финансовой корпорации?
(Речь идёт о законопроектах «Про управління багатоквартирним будинком», « Про особливості права власності у багатоквартирному будинку » и ряде других проектов, - LB.ua ).
- Они предлагают управлять домом без создания юрлица (организации совладельцев, коротко - ОСМД), а это абсурд. Они хотят положить дома под «коммунальную мафию». Не может разрозненный атомарный коллектив воевать с мафией. Нужно юрлицо.
Почему-то в Польше, если больше семи сособственников, нужно создавать юрлицо. В других странах порог ещё меньше — три, пять сособственников. Почему же поляк Гайда из МФК агитирует нас жить по другим правилам? (См. интервью с Гжегошем Гайдой на LB.ua).
Он предлагает просто собирать подписи и выбирать одного из сособственников, которому законопроектом предлагается предоставить неограниченные полномочия заключить от имени всех остальных сособственников договор с ЖЭКом. Да ЖЭК сам эти подписи соберет, «Васе» полномочия предоставит и сам кабальные условия в договоре пропишет, и поди потом докажи, что «Васю» никто не уполномачивал, а условия — безумные! И именно по этой нехитрой схеме Гайда сотоварищи предлагают легитимизировать право ЖЕКов на «доение» людей!
Разве сложно надурить наших бабок? Сказать, что они подписываются за НАТО или против НАТО, собрать подписи «за гречку», за кандидата Пупкина... А потом эти подписи сдать в органы местного самоуправления, что якобы люди сами выбрали себе управляющую компанию.
Подписи могут просто подделать, чтобы не тратить время и ресурсы «на гречку». Как после этого какая-нибудь гражданка Маня докажет, что это не её подпись? Это же в суд нужно подавать, экспертизу проводить. Откуда у гражданки Мани несколько тысяч гривен на суд и на экспертизу?
Даже если люди попробуют собрать нормальное собрание и поменять ЖЭК, против них будет воевать управляющая компания, которой якобы мешают вести бизнес. И никогда в жизни люди, которые уже попали в рабство, не освободятся и не поменяют компанию. То есть законопроектом сознательно был прописан механизм загона людей в «коммунальное рабство».
Формально и сейчас можно управлять домом без создания юрлица. Есть такая возможность по Гражданскому кодексу — консенсусное решение. Но представьте большой дом, где тысячи собственников. Формально они могут составить нотариальный акт, что доверяют управление домом какой-то компании. Но это утопия.
Мало предложить механизм. Механизм должен работать.
Минрегионбуд предложил механизм, который легко поломать. Поэтому нужна юридическая организация собственников — ОСМД.
Для людей после этой «реформы» ничего не изменилось бы. Зато ЖЭКи стали бы совершенно легитимными.
- Разве сейчас ЖЭКи работают незаконно?
- Сложный вопрос. До 30 октября 2013 года я уверенно отвечала на этот вопрос утвердительно, однако в этот день Верховный Суд Украины сотворил такой беспределище, перед которым меркнет все, что творилось ранее нашими насквозь продажными судами за все годы независимости .
В Гражданском кодексе есть статьи 358 и 369, которые предусматривают консенсусное решение владельцев общего имущества. То есть все сособственники дома должны собраться вместе и единогласно (ни одного голоса против!) решить, что они выбирают именно этот ЖЭК, а не другой.
Договора, которые ЖЭКи индивидуально подписывают с жильцами домов, «не катят». Это должно быть именно коллективное решение и именно сособственников. А механизма принятия такого решения нет.
Было решение Высшего хозяйственного суда Украины по дому на ул.Мишуги 2 по этому поводу. В решении говорится, что ЖЭК считается обслуживающим дом без каких-либо правовых оснований, поскольку не имеет единогласного согласия сособственников.
Так вот — Верховный суд решил, что никакого консенсуса не нужно — нужно всего лишь, чтобы орган местного самоуправления (ОМС) своим решением назначил «балансодержателя» - какую-нибудь псевдо-коммунальную либо частную мафиозно-ЖЕКовскую шарашку, которая на основании такого решения ОМС имеет неограниченное право «доить» отданные ей в рабство дома.
При этом «коммунальным мафиози» даже не надо доказывать, что они оказывали жителям дома какие-либо услуги и тратили на содержание дома хоть какие-то средства — Верховный Суд Украины считает, что это люди должны доказывать, что они не получали никаких услуг либо получали их в неполном объеме! То есть, ВСУ фактически отменил право собственности на многоквартирные дома — вопреки двум решениям Конституционного Суда Украины.
Поэтому чиновники могут уже попуститься со своими мафиозными законопроектами — ВСУ все сделал за них. И я уверена, что, к сожалению, все промолчат и «проглотят» эту легитимизацию коммунального феодализма — и политики, которые сочтут эту тему «неперспекивной» и не захотят ссориться с ВСУ (да и коммунальных мафиози у нас — половина парламента), и судьи Конституционного Суда, которым фактически плюнули в лицо судьи суда Верховного, а еще раньше — судьи Высшего административного суда
и большинство журналистов, для которых тема «слишком сложна», и, конечно же, народ, который у нас традиционно безмолвствует.
- Что же остается людям? ОСМД? Оно сегодня — эффективный механизм?
- Закон «Об ОСМД» тоже нужно менять. Нет обязательного членства, а без этого система не работает.
Коммунальные мафиози кричат, что это противоречит ст. 36 Конституции. Что нельзя насильно загонять людей в организацию.
Но, ребята, вы уже в ней! Если вы уже совладелец дома, значит, вы уже априори «колхозник». ОСМД — это просто формализация отношений между совладельцами. Никто за вами с топором не бегал и не требовал купить квартиру, приватизировать её или получить в наследство. Вы стали собственником добровольно. Никто от своего права собственности не отказывается.
Поэтому обязательное членство в ОСМД необходимо. В крайнем случае это может быть членство необязательное, но те, кто не вступил, всё равно будут обязаны подчиняться решениям ОСМД.
Такая система - в Англии. Поэтому в Англии все вступают в их аналог ОСМД. Потому что бессмысленно отказываться от своих прав, но оставлять за собой обязанности.
К чему приводит сегодняшняя ситуация? Например, в доме по улице Раисы Окипной, 18, в Киеве застройщик - фирма «ДИА Девелопмент», принадлежащая депутатам Верховной Рады Давиду Жвании и Николаю Мартыненко. Связанные с ними люди создали ОСМД и первым своим решением закрыли его для новых членов — ввели вступительный взнос в размере 80 тыс. гривен. ОСМД подписало договор с управляющей компанией, которая — о чудо! - тоже принадлежит Жвании и Мартыненко. И ввели тариф - 13,02 гривны с квадратного метра без учёта отопления, воды, электричества, консьержей и всего остального. Это цена необязательного членства.
Только 30 октября 2013 года суд отменил регистрацию этого позорного ОСМД.
Похожую схему использовал во многих домах в Голосеево в Киеве депутат Киеврады Денис Костржевский.
В нашей стране судят пачками тех, кто украл курицу или мешок пшеницы. Но никто не судит ни Костржевского, ни Жванию с Мартыненко...
Сейчас владельцы нового жилкомплекса River Stone на Днепровской набережной оформляют право собственности на квартиры. Но при этом они подписали договоры, в которых отказались от своего права собственности на всё остальное имущество, которое за дверями квартир. Возникает закономерный вопрос: а платить за содержание этого всего остального кто будет — неужели застройщик? Или платить будут жильцы, которым это имущество не принадлежит? Как считать доли в собственности при такой схеме? Легитимна ли она?
То есть застройщики массово противятся наведению порядка в этом вопросе. Им невыгодны эффективные механизмы управления общей собственностью.
Мусорка во дворе такая чистая, что в ней можно проводить трепанацию черепа без дополнительной стерилизации
- А есть примеры, где люди сами управляют домом?
- Да вот хотя бы наш дом. Евроремонт, картины, зеркала, цветы. Дворник в пять утра убрал, а его жена в обед придёт мыть с шампунем наш подъезд. Мусорка во дворе такая чистая, что в ней можно проводить трепанацию черепа без дополнительной стерилизации.
У нас в доме нет никаких коммунальных проблем. И быть не может. Потому что на конкурентном рынке мы выбираем лучших мусорщиков. Лучших и самых дешевых обслуживателей нашего лифта и внутридомовых коммуникаций. Лучших дворников, озеленителей и так далее. И пусть только попробуют работать плохо — правление нашего ОСМД им не заплатит и тут же уволит.
Потому что в Уставе нашего ОСМД прописан эффективный механизм управления общей собственностью. Легитимный механизм принятия коллективных решений. А именно, по площади.
Мы с мужем в равных долях владеем этой квартирой в 140,5 кв.м. У нас у каждого на общем собрании - по 70,25 голосов. Каждый метр — это голос. Всего почти 20 тысяч голосов.
Иногда бывают курьёзные случаи. Пару лет назад у нас одновременно сломались и лифт, и помпа, которая качает воду на верхние этажи. Все перессорились: что ремонтировать в первую очередь? Я голосовала за помпу, а муж — за лифт. В итоге с преимуществом в 40 голосов победила помпа. То есть 40 голосов из 20 тысяч решили вопрос!
Члены нашего ОСМД, правда, когда увидели такие результаты, немедленно решили инвестировать дополнительные средства, чтобы одновременно отремонтировать и то, и другое.
Проблем с коммуналкой в нашем доме быть не может ещё и потому, что у нас живут вменяемые люди. Около 20 человек (всего 150 квартир) принимали активное участие в разработке Устава. Но есть дома, где живут совсем другие люди.
- Люди осознают, что они собственники своих домов?
- Масса людей этого не понимает. Спроси, кому принадлежит квартира? Мне. А дом кому? ЖЭКу... Пока у каждого в голове не будет понимания, что дом — это их собственность, ничего не изменится. Значит, нужна просветительская программа.
Мешают этому пониманию ещё и местные органы власти, и суды. Местные советы принимают решения, где написано, что дома — это коммунальная собственность. Начиная с Киевсовета, и дальше по всей Украине!
Несколько тысяч домов Киевсовет объявил коммунальной собственностью вопреки решениям Конституционного суда, вопреки Гражданскому кодексу. Они так просто легитимизируют ограбление людей.
Депутаты местных советов этим занимаются. Их сажать надо, а не выбирать. А люди за них голосуют.
А суды? Там ведь юристы сидят, предавшие и продавшие свою страну и свой народ за 30 серебреников от коммунальной мафии. Именно судьи легитимизируют весь творящийся в ЖКХ беспредел.
- Но как-то же создали 17 тыс. ОСМД?
- Нужно изучить, не захвачено ли оно коррумпированным правлением, не фейковое ли оно, есть ли там жизнь... Реально действующих ОСМД — единицы.
Чиновники по плану создают ОСМД. Но очень многие ОСМД не могут избавиться от ЖЭКа.
Нам это удалось сделать только при помощи охранной фирмы. Да и то пришлось приглашать чеченскую охранную фирму. Нашим частным ЖЭКом «Рада2» владеют армяне — во главе с депутатом от ПР Нвером Мхитаряном. И славяне-охранники почему-то не горели желанием драться с этими армянами.
Была настоящая «стрелка». С нашей стороны стояли чеченцы с битами, со стороны ЖЭКа приехали армяне на чёрных «бимерах», с «волынами» и ножами.
Драки, правда, не вышло. П отому что по всем понятиям м ы были правы, и после 16,5 минут противостояния (я засекала!) - «бимеры» развернулись, уехали и больше не появлялись, хотя юридически Мхитарян продолжает нас гнобить и поныне. Мы отбиваемся, но силы неравны.
Уровень правосознания ментов, прокуроров и судей ничем не отличается в этом отношении
- А милиция?
- А милиция как обычно: идите в суды, разбирайтесь, это не наше дело. Они сами ничего не понимают, сидят в своих помойках... Уровень правосознания ментов, прокуроров и судей ничем не отличается в этом отношении о уровня правосознаня населения маргинальных домов. Многие судьи с удивлением от меня узнают, что по ныне действующему Гражданскому кодексу нужен консенсус для управления общей собственностью, и что ЖЭКи поэтому нелегитимны.
Но это надо донести до широких народных масс.
Политикам на это плевать, потому что они с этого живут. Политики среднего звена «доят» людей, объявляя дома коммунальной собственностью. Забирают подвалы и чердаки, грабят провайдеров, размещают рекламу в ваших лифтах... Им это выгодно.
Политики высшего звена тоже с этого живут. Ну кто, Жвания с Мартыненко будут голосовать за обязательное членство в ОСМД? Не смеши мои тапочки.
Все девелоперы, все застройщики против. Это и есть «коммунальная мафия». И чиновники это решать не собираются, потому что они «пилят» бюджеты на выяснение вопросов, которые уже давно известны.
И грантоеды вроде Гайды или «Опоры» тоже хотели легитимизировать этот беспредел, но коммунальная мафия обошлась без них, «договорившись» с целым Верховным Судом. На Нацраде по ОСМД только я назвала вещи своими именами, а вся «общественность» дружно подняла руки за мафиозный законопроект.
У ЖЭКов сейчас нет никаких стимулов инвестировать в дома и поддерживать их в хорошем состоянии. Зачем, если лохи всё равно платят? Вдобавок такое положение дел легитимизировал Верховный Суд, а значит, остается только ждать полной инфраструктурной катастрофы. И ждать осталось недолго.
Мы в нашем доме сами знаем, что если не отремонтируем, то никто ремонтировать не будет.
- То есть все эти надежды людей на ремонт своего дома напрасны?
- До людей не доходит, что их дом если кто и отремонтирует, то по такой схеме:
Из бюджета незаконно, с нарушением бюджетной дисциплины, на ремонт частного (!) дома выделяются какие-то суммы. 90% этих сумм разворовываются тут же путём «распила-отката». Процентов 10 доходит.
А люди думают, что когда-то это счастье и у них случится. И вот эту иллюзию сознательно поддерживают в народе.
Люди не понимают, что если для них что-то и сделают, то исключительно для того, чтобы 90% на этом «распилить». И что всё это абсолютно незаконно, потому что нельзя тратить бюджетные деньги на ремонт коллективной частной собственности.
- Об этом нам в интервью и Гжегош Гайда говорил...
- Но он же с целью «окозамыливания» это говорит. С одной стороны, правильные вещи, а с другой — толкает схему, по которой люди попадают в безальтернативное рабство.
И все его разговоры о кредитах - это сказки. Никакой банк не даст кредит, если не будет обязательного членства в ОСМД. И обязательного для всех сособственников обязательства вернуть этот кредит. Может, единичные кредиты и дают - под гарантии ОМС и исключительно для пиара.
- С какими проблемами ещё сталкиваются ОСМД?
- Для ОСМД действует принцип «один собственник — один голос». Хотя сами члены ОСМД вроде бы уже согласились, что надо считать голоса по площадям. Но как посчитать, если имущественные права на дом не формализованы?
Не всех регистрируют как неприбыльные организации, к сожалению. Тарифы у нас как для юрлиц, а не как для населения. Но даже с такими тарифами в нашем доме плата ниже, чем в соседнем доме, где закупают всё в четыре раза дешевле.
- Как так получается?
- А мы просто не воруем — зачем воровать самим у себя?
Специально гнобят ОСМД этими тарифами. Вопреки всей этой риторике чиновников, что они за нас, никто власть людям не даёт. Попробуй забрать дом у этой «коммунальной мафии»... Только вон Антимонопольный комитет пачками штрафует ЖЭКи, которые не отдают новосозданным ОСМД дома. Когда штрафы достигают 10% оборота, только тогда дома отдают.
Или брать силой, как мы это сделали. Но даже мы до сих пор не получили документацию на наш дом. Оказалось, что раньше наш дом не был даже формально «на балансе» ни у ЖЭКа, ни у застройщика.
- Земля под домами и во дворе должна быть в чьей собственности?
- Разумеется, земля должна принадлежать всем совладельцам дома на условиях общей долевой собственности.
В 2005 году премьер Юлия Тимошенко (только за одно это её стоило посадить пожизненно!) отменила совместный приказ «О порядке выделения в натуре придомовых территорий» (согласно официальным документам, приказ был отменён по Указу Президента Виктора Ющенко №901/2005 от 1 июня 2005 года "Про деякі заходи щодо забезпечення здійснення державної регуляторної політики", - LB.ua). И люди остались с «голой» 42-й статьёй Земельного кодекса.
То есть есть право ОСМД получить в собственность или в постоянное пользование земельный участок. Но как это сделать технически — непонятно.
Это повлекло настоящий парад местечкового нормотворчества. То есть каждый орган власти «намалевал» свои правила. Есть правила шикарные, например, в городе Рубежном Луганской области. Плати 1200 гривен и выделяй себе землю сколько хочешь. Но кому она нужна в этом Рубежном?
В Киеве оформить градостроительную документацию стоит от 90 тыс. до 120 тыс. гривен. И совершенно не факт, что наша «совсем не коррумпированная» Киеврада проголосует за выделение земли. Скорее всего, не проголосует. Особенно если дом стоит в каком-то «вкусном» месте. О Крещатике я вообще молчу.
Но в чём тут главная «засада»? В том, что земля выделяется на ОСМД или ЖСК как на юрлицо. То есть юридическое лицо с необязательным членством получает в собственность землю — и сразу становится «вкусной» целью для рейдеров!
- А как должна быть оформлена земля?
- Квартиры в доме принадлежат людям на праве индивидуальной собственности. Всё, что за дверью, принадлежит людям на праве общей совместной собственности, что тоже неправильно. Потому что собственность и на нежилые помещения, и на землю должна быть общая долевая.
Есть 360-я статья Гражданского кодекса, согласно которой совладельцы общего имущества несут обязанности по его содержанию пропорционально своим долям в этом имуществе. И тут же - ч.2 ст.382 Гражданского кодекса, в которой эта собственность названа «общей» совместной, а не «долевой». То есть обязанности у тебя - пропорциональны твоей доле, а права у тебя равные!
И земля тоже должна принадлежать людям на праве общей долевой собственности. Но без права выделения этих долей в натуре. Эти доли должны оставаться абстрактными и служить исключительно для подсчёта голосов при управлении имуществом.
Законопроект с такой нормой — о чудо! - уже подали коммунисты. Я сказала Килинкарову (Спиридону, депутату Верховной Рады, -
LB.ua), что снимаю перед ними за это шляпу и аплодирую стоя. Они «украли» эту норму у меня, но всё равно я это приветствую. Всё остальное в их проекте - ахинея, но именно эта норма подняла бы страну на новый уровень.
Я давно написала все законопроекты бесплатно. Но раз это бесплатно, то на чём пилить бабло? Поэтому политическая воля принять написанные мною законопроекты отсутствует. Есть политическая воля грабить людей, которые наивно верят, что «волшебник в голубом вертолёте» починит их дом.
Из всех госорганов только Антимонопольный комитет на заседании Кабмина 9 октября выступил против этой «реформы». Говорят, Азаров (Николай, премьер-министр) орал на Темника (Геннадия, министра Минрегионбуда) чуть ли не матом, когда ему пояснили все риски.
А вот что будет теперь, после Постановления Верховного Суда от 30 октября — я пока даже не представляю.
- Что сегодня делать человеку, который хочет купить квартиру и не оказаться в коммунальном рабстве?
- Думайте, кто управляет домом. Может быть, там фейковое ОСМД и дикие тарифы. Интересуйтесь, кто ваши соседи. Если «быдло патерналистское», то быть вам рабом. Если люди вменяемые, есть смысл рисковать.
А вообще на первичке, если нет правоустанавливающих документов, нельзя ничего покупать. Казалось бы, только безумец может купить квартиру без документов на собственность, но у нас, кажется, вся страна обезумела.
Лучше потратить время и найти квартиру, где уже работает успешное ОСМД или ЖСК. Они дороже, зато потом вы будете избавлены от рабства и геморроя.
Такие квартиры есть, но их очень мало. Потому что никто не хочет их продавать. В нашем доме, например, никто квартиры не продаёт. Сумасшедших нет. Кто будет продавать квартиру в таком прекрасном доме?