ГлавнаяОбществоЖизнь
Спецтема
Управление общим

Як створити ОСББ: формула Богдана Ділая

Створити ОСББ на базі діючого молодіжного житлового комплексу (МЖК) – здавалось би, нічого простішого немає. Однак історія львівського ОСББ «МЖК Каменяр» свідчить, що вчитися доводилось на власних помилках. Як це було ми дізналися в голови ОСББ Богдана Ділая.

Як створити ОСББ: формула Богдана Ділая
Фото: Олександр Сирцов

У другій половині 80-х років почали створюватись молодіжні житлові комплекси. Один з них – «Каменяр» - виріс на околиці Львова – вулиці Роксолани. У 1987 році планували збудувати 15 десятиповерхових будинків, дитячий садочок, культурний комплекс та школу. Однак протягом 1991-1996 року вдалось збудувати два будинки на 310 квартир та дитячий садочок.

Збудувавши власне житло члени МЖК довірили обслуговування приватному підприємству, яке було зареєстровано при Західноукраїнському фонді сприяння молодіжному будівництву. Як результат – роботу підприємства ніхто не контролював, ситуація ставала з кожним роком гіршою, борги перед комунальними підприємствами за вивезення сміття, роботу ліфтів постійно зростали – станом на 2001 рік вони боргували за «комуналку» та по зарплаті склали 60000 гривень. Окрім того з’ясувалось, що керівники підприємства продали 460 метрів нежитлових приміщень, які були на першому поверсі. Потім ці приміщення кілька разів перепродали і повернути їх у власність МЖК так і не вдалось.

Перші кроки ОСББ

Врешті людям, які започатковували МЖК такий стан справ набрид і коли в 2001 оці почали створювати перші ОСББ вони вирішили відмовитись від послуг цього підприємства та утворили ОСББ «МЖК Каменяр». Щоправда спочатку довелось вирішити питання з боргами – угоду з міськими електромережами укладали через суд.

Врешті решт ці проблеми були подолані, борги вдалось погасити, а будинки – привести до ладу. Мешканці таки повірили правлінню новоствореного ОСББ – вже через два тижні на його рахунку було 15 000 гривень, тож можна було вирішувати першочергові проблеми. Оперативно в будинку були відремонтовані ліфти. Так само було проведено ремонт сходових кліток. Причому ремонт довелося починати з нових під’їздів – саме вони виявились в найгіршому стані. Згодом «Каменяр» скористався міською програмою підтримки ОСББ – таким чином вдалось отримати на ремонт даху в одному будинку 43 000 гривень в іншому – 48 000 гривень. З цією програмою також довелось йти на хитрість. «За нашим законодавством якщо виділяється сума понад 50 000 гривень, то необхідно проводити тендер, а це означає, що процедура затягнеться мінімум на три місяці, кошти до кінця року не освоїмо і їх доведеться повернути в бюджет. У підсумку ті, хто просив із бюджету 100 000 гривень програв, натомість ми зуміли все своєчасно зробити» -- поділився секретом Богдан Ділай (на фото нижче). Ще одна особливість цього проекту – хоча кошти напряму виділялись фірмі-виконавцю, акт виконаних робіт підписував голова ОСББ. Це дозволило і вибрати фірму, яка гарантувала найкращу якість і проконтролювати хід робіт.

Зробити будинок економним

Будинки, які входять до складу МЖК «Каменяр» є відносно новими – 15-20 років. Однак за той час кардинально змінились вимоги до енергоощадності. Як з’ясувалось в будинку на Роксолани, 57 була халтурно зроблена система теплопостачання, тож у результаті в одних квартирах взимку було холодно, а в інших навпаки – жарко. Вирішити проблему знову допоміг грант на 90 000 гривень за допомогою якого в підвалі будинку було встановлено систему погоднього регулювання теплопостачання. Тепер на початку опалювального сезону встановлюється температура яка буде постійно підтримується у всіх помешканнях. При цьому система погоднього регулювання дозволяє ще й заощаджувати 20% теплоносія.

Другим кроком до покращення енергоощадності будинків стане їх утеплення. Щоправда на це потрібні значні кошти, яких мешканці будинку самотужки не зберуть. Однак ОСББ вдалось отримати грант на утеплення будинку на Роксолани, 57 на 760 тисяч гривень. Щоправда 20% з цієї суми мають оплатити самі мешканці. Цього року відповідні кошти будуть закладені у міському бюджеті, тож буде розроблено проект та почнуться роботи з утеплення фасаду.

Також чотири роки тому «Каменяру» вдалось на вигідних умовах придбати новий дитячий майданчик. Якраз тоді у Львові проводили виставку скульптур левів, потім скульптури продавали, а за виручені кошти місто придбало декілька дитячих майданчиків вартістю 30 000 гривень кожен. «Каменяр» заплативу лише за встановлення майданчика.

Бюджетні принципи ОСББ

Гранти є хорошим способом покращити господарку окремо взятого ОСББ. Однак основою господарки є власні фінанси об’єднання – без цього розраховувати на допомогу донорів не доводиться. І справа не лише в тому, щоб в повному обсязі зібрати необхідні кошти з мешканців, а й правильно розподілити їх витратну частину. «Мій перший принцип – ніяких додаткових внесків готівкою, як тільки вони з’являються одразу виникають підозри, що гроші будуть використані не за призначенням» -- говорить Богдан Ділай. Для того, щоб обходитись без додаткових внесків голова «Каменяра» радить користуватись принципом «30-40-30». Цей своєрідна формула Богдана Ділая – вона описує три основні статті витрат будь-якого будинку. 30% -- комунальні послуги, 40% -- заробітна плата та 30% -- капітальні витрати на розвиток будинку. Комунальні послуги це вивіз сміття, за який доводиться платити 3000 гривень, електрика – 1500 грн., ліфти – 2700 грн. В сумі всі комунальні витрати складають приблизно 7000 грн.

Друга велика стаття витрат – заробітня платня. У випадку «Каменяра» йдеться про голову ОСББ та бухгалтера – донедавна вони отримували по 800 гривень, тепер – по 1200. Також у штаті є двірник та дві прибиральниці – їхня зарплата на 20% перевищує заробітки ЖЕКівських двірників. Окрім того по сумісництву працюють слюсар-сантехнік, електрик та два ліфтери – будинки поки-що неможливо диспетчирезувати. Остання видаткова частина – 30% йде на капітальні видатки. Щоправда зазвичай протягом зими-весни ОСББ накопичує на своєму рахунку потрібну суму. Кілька років тому в «Каменярі» навіть вдавались до допомоги депозитних рахунків з поповненням – таким чином отримували додаткові кошти на рахунку.

І вже правильно вирахувавши потреби будинку можна порахувати і бюджет, і визначити розмір внесків членів ОСББ. При площі 17700 квадратних метрів місячний бюджет будинку складає 22 тисячі гривень – раніше розмір квартирної платні складав 1,05 грн, зараз 1,3 грн. Щоправда треба враховувати, що реальні надходження складають 19-20 000 гривень.

Щодо нежитлових приміщень, то ситуація регулюється українським законодавством – підприємці зобов’язані брати участь у загальних витратах на будинок при цьому їхній внесок не може бути нижчим, ніж внесок мешканців. Коли в «Каменярі» для мешканців була ставка 1,05 грн, то підприємці платили по 1,45 грн за метр квадратний, зараз їм планують підняти ставку до 2 грн. При цьому підприємці є сумлінними платниками – 80-100 гривень на місяць для магазину не сума. «Вони мають свій інтерес, адже якщо в них виникне якась проблема, то вони знають, що вона буде розв’язана» -- запевнив Богдан Ділай.