ГлавнаяЭкономикаБизнес

Выгодно ли уже покупать недвижимость в Киеве

Количество новостроек в столице неумолимо растет, цены на квартиры – неощутимо, но падают. Казалось бы, лучшее время, чтоб позволить себе немного лишних метров.

Фото: re.geos.ua

Новостройки

Сегодня в Киеве можно купить квартиру в 158 новостройках, это почти на треть больше по сравнению с январем прошлого года. Не все они именно «ново»стройки - некоторые попадают в подобную статистику уже далеко не первый год, но все еще либо не введены в эксплуатацию, либо не переданы городу или жильцам, либо заморожены.

Средняя цена на январь 2017 года по Киеву составляет около 22 500 грн/м2, в пригородах - до 14 000. Чем дальше от столицы - тем меньше цена, соответственно, в самом дальнем случае (Обухов, Василькив) - 10 500 грн/м2 в среднем. И, конечно, всегда можно договориться о дисконте.

“Если вы придете в компанию и попросите уступить – они вам уступят, только попросят об этом никому не говорить”, - заверяет Виктор Несин, президент Союза специалистов по недвижимому имуществу.

И действительно, менеджеры многих объектов в личном общении обещают “договориться на выгодных условиях”, но только не больше 15% и только при оплате в 100%. А кредитовать новостройки (особенно - недостроенные новостройки) украинские банки не спешат. 

Вторичка

Что касается выставленных на продажу квартир, которые уже сменили своих первых хозяев, то их общее количество тоже растет по сравнению с прошлым годом в целом за осеннее-зимний период. Но сезонный пик количества предложений на вторичном рынке этой зимой пройден, и количество предложений будет понемногу сокращаться в ожидании своего часа.

Средняя цена на вторичном рынке также падает, но не настолько, чтоб скоро достигнуть отметки хотя бы в 30 000 грн. Сейчас в “дорогом” сегменте средний показатель достигает 2436 долл./м2, а в “дешевом” - 730 долларов. Но тут, в отличие от новостроек, гораздо проще оформить кредит или ипотеку - украинские банки начинают понемногу открывать двери и этих возможностей.

Фото: Макс Требухов

Кредиты и рассрочка

Украинцы тратят 2% от своего дохода на приобретение жилья, - говорит Елена Шуляк, глава Совета Ukrainian Building Community: “99% всех покупок нового жилья – собственные средства населения. Дешевые финансовые ресурсы и адекватные процентные ставки для населения - недоступны”.

И действительно, ипотечное кредитование возвращается в Украину неуверенно и держит годовую ставку в рамках 22-24% за редким исключением в 10% (к примеру, ПАТ АКБ “Аркада”, при условии кредитования собственных строительных объектов). Но очень редко банки решаются кредитовать не сданные в эксплуатацию объекты, только в случае партнерских отношений с компанией. Первый взнос при этом составит не менее, чем 50%.

Некоторые застройщики предлагают рассрочку, но особого облегчения это не приносит: срок - до конца строительства, а это уже и не рассрочка совсем.

“Рассрочка не подразумевает процентов и должна быть не на 2-3 года, а на 10-15 лет, а ипотеки в Украине в правильном смысле не существует. Такую ипотеку стоит брать только в том случае, если у вас есть 90% от всей стоимости, иначе ее просто не выплатить. В европейских странах крайне невыгодной ипотекой считается уже ставка в 5 %”, - говорит Виктор Несин.

Госпрограммы

Следует также вспомнить о государственных программах приобретения жилья для молодой семьи, многие помнят программы “30 на 70” или хотели оформить кредит под 3-6 % с первым взносом в 6%.

“Такие программы постоянно возобновляется. Открыли на год, понабирали кредитов, а государство до сих пор платит за квартиры молодых семей без особого желания это делать. Новых программ подобных в ближайшее время не будет и старые доводить до конца не торопятся”, - рассказывает Сергей Костецкий, аналитик консалтинговой компании SV Development.

Фото: Макс Левин

Хотя одна программа действует точно. Это долгосрочный льготный кредит на строительство жилья за счет собственных средств Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству, который предоставляет кредит под 14,1% годовых. Но (и тут весь подвох) цена квадратного метра при этом "определяется согласно экспертной оценке". А в случае превышения нормативной площади заемщик оплачивает стоимость сверхнорменной площади жилья за счет собственных средств. Нормой при этом считается 21 м2 на одного члена семьи и плюс 20 м2 на семью, но оценочная стоимость метра редко превышает 60% от ее реальной рыночной стоимости.

Нюансы и прогнозы

Самые удачливые могут найти жилье дешевле 1000 долларов за метр на вторичном рынке даже в центре Киева. "Сейчас на рынок выходит все больше залоговых квартир, владельцы которых не смогли оплатить кредит”, - поясняет дешевизну Виктор Несин. Впрочем, для одних это удача, а для других настоящая беда.

Немного оптимизма добавляет член совета НБУ Василий Фурман. Он уверяет, что процентные ставки по кредитам будут снижаться: "К концу года стоимость гривневых кредитов ненамного, но упадет, по нашим прогнозам - на 4-5%. Но даже если вы выберете банк с кредитной ставкой, которая вам не подойдет - всегда есть возможность перекредитоваться".

"Ставки действительно могут упасть, - соглашается президент Украинского общества финансовых аналитиков Юрий Прозоров. Но не ожидает радикального их снижения до европейских 2% годовых - ситуация в экономике страны не та.

Юрий Прозоров
Фото: Facebook/Київський Міжнародний Економічний Форум
Юрий Прозоров

Экономическая и политическая ситуация в стране берет цены на недвижимость в заложники. С одной стороны, себестоимость первичного жилья растет, и на это влияют как нестабильность национальной валюты, так и изменения в налоговом законодательстве, повышение коммунальных тарифов, минимальной зарплаты и множество других факторов. С другой стороны - застройщики не могут продавать жилье дороже, т.к. рискуют в таком случае ничего не продать вовсе. Поэтому активность покупателей снижается, а количество предложений остается небольшим.

За 2016 год снижение объемов ввода в эксплуатацию новых квартир только в Киевской области составило 7% при рентабельности застройщиков не более 20%.

"Рынок падающий, нравится это кому-то или нет. Но у тех застройщиков, которые не пересмотрели свои цены по отношению к курсу доллара (в сторону повышения, - ред.), активность инвестиций немного больше”, - говорит Виктор Несин. Другие же будут предлагать акции или всячески затягивать окончание строительства, чтобы не замораживать стройку вовсе. Большинство опрошенных нами экспертов по вопросам недвижимости сходятся в том, что ипотека в Украине пока что слишком дорогое удовольствие, а рассрочка на деле имеет целый ряд ограничений. Поэтому покупать недвижимость имеет смысл за свои, а не за кредитные, и только в случае необходимости. Если же денег на покупку еще нет, а ситуация с жильем не критическая, лучше дождаться снижения ставок по кредитам и лучших условий от застройщиков.